代表建议｜朱征夫：商品房建设已入存量时代，建议取消预售制度

商品房建设已进入存量时代，有代表建议取消商品房预售制度。

2024年全国两会在即，第十四届全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫拟向大会提交《关于取消商品房预售制度的建议》，认为预售制度施行近30年来，其负面效应日益凸显，应适时考虑取消商品房预售制度。

商品房预售制是指就已符合预售条件但尚未竣工的商品房，房地产企业与购房者约定，购房者交付预售款项，在预售商品房项目竣工后拥有所购房屋的一种商品房交易制度。

澎湃新闻注意到，1994年，《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了商品房预售制的实施方案，这份方案的提出标志着我国商品房预售制度正式形成。

“商品房预售制度在我国房地产产业发展历史进程中起到了一定的积极作用。但预售制度施行近30年来，其负面效应日益凸显。”朱征夫观察指出，尤其自2021年以来，数十家大型房地产企业相继发生债务危机，接踵而至的是全国各地出现大量房地产项目停工的现象，各地政府不得不忙于“保交楼”；同时，商品房建设已经经过高速增长期，进入存量时代，“在这种背景下，应当考虑取消商品房预售制度”。

为此，他列出了商品房预售制度的五大弊端：其一，房地产企业在交付房屋前收取全部预售款，意味着将建设风险和融资压力提前转嫁到了购房者身上。其二，在实践中，预售资金往往未能按照规定进入银行的监管账户，或者虽进入监管账户，但房地产企业用提前支取资金、虚报工程进度等各种办法套取预售资金，监管账户形同虚设。其三，我国很多企业或个人只要筹集小部分资金，后续通过银行贷款、代建单位垫资、收取全额预购房款等方式，虚构资金宽裕假象，借此可不断去滚动资金，助长房企高杠杆高风险开发模式。其四，相较于现房销售，商品房预售对政府的行政能力和跨部门协调能力提出了更高的要求，额外增加政府管理成本。其五，商品房预售中，由于涉及的购房者人数众多且预售金额较大，房地产企业的违约行为不仅会严重损害购房者的合法利益，也会削弱提供贷款银行的经营能力，造成银行不良资产率升高，市场流动性降低，严重的话，可能导致系统性金融风险。

基于此，朱征夫呼吁取消预售制度。他认为这一制度的取消有利于保护购房业主的合法权益，催生优质房地产开发企业，减轻政府监管压力以及降低系统性金融风险。

“取消预售制度之后，购房者不仅不用承担商品楼盘项目烂尾重大风险，也不必承担不必要的贷款违约风险，而且由于购房者购买的商品楼盘看得见、摸得着，切实满足普通购房者买得放心、用得舒心的刚性和改善性住房需求。”朱征夫表示，预售制度取消还能迫使小开发商进行重组整合，充裕自身资金，市场主体将更优质，行业集中度和行业规范性大大提高，楼盘烂尾和违约交付等问题大大降低。

与此同时，在商品房现售制度下，实现公开、公正、公平交易，商品房预售制度下的烂尾等情形几乎不会发生，能够有效减轻地方政府的压力，也有利于地方政府相关部门集中精力做好其他服务与监管等工作。

此外，还能降低系统性金融风险，“对银行而言，担保物由期房变为现房，融资杠杆门槛提高，担保物更集中可靠，银行坏账风险降低。对于整个金融系统而言，供需两端的杠杆率降低也有利于降低系统性金融风险的发生。”朱征夫说。