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诉源治理·物业篇丨我和我的物业

2024-03-06 17:09

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

物业服务与居民的生活息息相关，直接关系到居民的生活品质、城市安全运行。近年来，随着人们法律意识的增强及维权意识的提高，物业服务单位与小区业主之间因物业服务引发的纠纷不断增加。物业服务合同纠纷案件涉诉金额虽小，但关系居民幸福生活的“大民生”。妥善防范化解物业服务纠纷，是推动诉源治理，助力基层社区治理的重要工作。

城小法认为：

物业业主矛盾突出的主要原因在于：物业服务提供者提供的物业服务质量瑕疵；业主法律意识淡薄、对物业服务范围不清楚；业主大会和业主委员会未能正常组建、运转；业主委员会协调功能欠缺、对政策法规了解不足；开发商的遗留问题；行政部门监管力度不强等因素导致了双方矛盾的产生，进而引发物业纠纷案件呈高位运行态势。

关于物业服务纠纷的常见问答

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1、小区顶层露台漏水造成楼下业主财产损失，物业服务人是否承担责任？

需要看露台属于专有部分还是共有部分。

露台是属于专有部分还是共有部分，不能一概而论。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应当认定为专有部分的组成部分。如果规划上并不专属于特定房屋，建设单位销售时亦未列入特定房屋买卖合同中，则物业服务人负有法定的维护义务，在物业管理过程中存有过失的，需对业主有证据证明的合理损失应予赔偿。

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2、物业服务存在一般瑕疵，业主能不能拒交物业费？

不能。

由物业费问题引发的纠纷陆续增多。由于物业公司提供的服务具有整体性及公共性质，收取物业费是用于小区整体的设施维护保养、正常秩序维护所必需的费用，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以其对物业服务的个体感受或物业服务中的一般性瑕疵为由拒交物业费，会造成物业公司的运营经费不足和服务积极性降低，导致物业公司无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常交纳物业费的业主乃至全体业主的利益。如果物业公司提供了基本的物业服务，只是不符合或者没有达到合同约定的完整要求，不构成根本违约，可以认定物业公司已经履行了合同的主要义务，相对应业主的主要义务即支付物业费不应当免除。业主可以要求物业公司以继续履行、采取补救措施等方式承担违约责任，其不支付物业费的抗辩不应被支持。

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3、业主以房屋开发历史遗留问题拒交物业费是否应予支持？

不予支持。

物业公司与业主之间已经形成物业服务合同关系。在某物业公司已经为小区提供了物业服务的情况下，其有权收取物业费。开发商交付的涉案房屋不合格、未完成房屋验收交接等问题，均属业主与房地产公司之间的纠纷，属于另一法律关系，如业主认为案涉物业服务费用应当由房地产公司承担，其可另行向房地产公司主张，不能成为其拒绝向某物业公司支付物业费的理由。业主应当正确选择维权途径，有效维护自身合法权益。对于开发建设遗留问题，业主可以通过与开发建设单位协商、向行政机关举报、诉讼等途径解决。以房屋开发历史遗留问题为由拒交物业费，缺乏依据，不能成立。

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4、物业服务有重大缺陷可以减免物业费吗？

可以。

根据《民法典》第二百八十七条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”当小区业主发现物业公司在物业服务过程中存在的问题，通过正当渠道提出时，物业公司应及时采取补救措施，制止不良后果或影响的继续发生，并通过积极沟通与业主建立良性互动，不断提高服务质量。作为物业服务合同的当事人，物业公司有为业主提供物业服务的义务。如物业公司提供的物业服务不存在影响业主基本生活质量的缺陷问题时，那么业主不能仅以物业服务质量存在瑕疵为由认为物业公司构成根本违约，从而拒交物业费。但如果提供的物业服务质量存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大缺陷，确实对业主的生产、生活造成根本性影响，物业公司构成全面、长期违约，达到根本违约，根据权利义务对等原则，法院可酌情减免业主部分物业费。

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5、有业主私搭乱建，物业公司能起诉吗？

可以。

小区里私占公共用地，违章搭建建筑物、构筑物的情况时有发生。实践中，擅自顶层加盖、一层外扩下挖、扩建花园、露台私搭乱建等现象也较为常见。业主私搭乱建，不但侵蚀公共资源，影响城市、小区整体形象，往往也会侵犯其他住户的合法权益，损害邻里关系，且私搭乱建往往存在阻碍消防通道、危害公共安全等潜在危险，严重者极有可能威胁邻里居民和违建家庭的生命、财产安全。为保障公众的财产和人身安全，严禁私搭乱建，业主违反物业服务合同或者法律法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。

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6、物业公司能不能单方面调整物业服务价格？

不能。

物业费的调整事关全体业主的共同利益，属于应由业主共同决定的重大事项，应当严格按照法律规定的程序进行，物业服务收费标准需要调整时，应由业主大会或共同履行业主大会、业主委员会职责的全体业主与物业服务人协商确定。决定调整服务价格，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

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7、业主财产被盗或人身、财产受到损害，物业应不应该赔偿?

关键要看物业是否履行了安保义务。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条的规定，物业公司应当履行安保义务，物业企业提供安保服务是指协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作，所维护的是公共区域内的安全而不是对每个业主的人身、财产承担绝对安全的保障责任。如物业企业尽到基本的安保义务，物业公司可对业主财产被盗等因第三人侵权造成的损失免责。反之，如果物业公司在其职责范围内未尽到安保义务，且其失职行为与损害后果之间存在因果关系，物业公司应当根据过错大小程度承担相应的赔偿责任，司法实践中可以据此减免物业费的金额。但因安保仅是物业服务的内容之一，一般情况下不会全部免除业主缴纳物业费的义务。

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8、空置房屋交不交物业费？

分情况看。

空置房屋需要支付物业费的主要原因是小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理，保安，保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳。根据上述法律规定，业主从收楼开始即应依据合同交纳物业费。房屋空置的情况下，如果业主未办理收楼手续，则根据没有收楼的原因来判断，如果是开发商没有通知业主收楼，或者因开发商原因迟延交付造成房屋空置的，那么责任在于开发商，业主无须缴纳物业费，空置物业费由开发商承担。如果开发商已经通知收楼，但业主因自身原因没有办理收楼手续，根据合同及法律的规定，视为开发商已经完成交楼义务，业主应当依法缴纳物业费。

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9、未签订物业合同或合同已到期，但享受了物业服务的，要缴纳物业费吗？

需要。

物业服务合同类纠纷中，业主一方的抗辩理由往往包括与物业公司不存在合同关系一项，主要体现在三个方面，其一小区只存在开发商与物业公司签订的前期物业合同或业委会与物业公司签订的物业服务合同，业主本人并非合同签订方；其二案涉物业合同期限已经届满；其三，在社区治理中，扩大物业管理覆盖范围，社区居民委员会通过招投标程序签订的物业服务合同。在此，有必要厘清两个概念，即前期物业合同及事实上的物业合同关系。对于前期物业和业主委员会签订的服务合同，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条"建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。"之规定，上述物业服务合同对业主具有法律约束力，业主不得以其并非合同签订方为由进行抗辩。对于第二种情况，在业主与物业公司之间缺乏一致意思表示的情况下，基于物业公司一方履行主要义务且对方接受的事实，可认定事实合同关系成立，两者之间已经建立了物业服务合同关系，并据此判令业主向物业公司支付物业费。对于第三种情况下签订的物业服务合同，不违反法律强制性规定，合法有效，对全体业主具有法律约束力，且物业公司持续向业主提供物业管理服务，应当缴纳物业费。

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10、我也知道会败诉，但我就想打官司拖一拖，行不行？

不可取。

物业服务合同纠纷虽然法律关系不复杂，但这类案件往往涉及的当事人众多，矛盾突出，处理不好容易引发群体性事件。本着诉源治理、源头预防、非诉机制挺前、诉讼断后的递进式矛盾纠纷过滤模式，我们有义务将矛盾纠纷化解在化解在诉前，预防矛盾纠纷激化。将前端防与末端治有机结合，通过个案办理推动类型化问题、普遍化矛盾的有效解决，精准助力化解矛盾纠纷的能力和水平，更高效地解决问题，节约司法资源的同时，最大限度减少当事人的诉累，实现矛盾不扩大、解纷不增加，有效避免一案结多案生，希望通过为小区居民提供普法宣传，实现法律效果、政治效果和社会效果的统一。