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房屋租赁有缓冲期吗？｜安法官说案

2024-03-21 18:10

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

Q:房屋租赁有所谓的

“缓冲期”吗？

ANFAGUANSHUOFA

“缓冲期”若发生纠纷

该如何处理呢？

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在房屋租赁过程中

可能出现这样的情况：

租赁合同是1月1号签订

但是租赁期限10号才开始起算

这10天即所谓的“缓冲期”

若在此期间发生纠纷

该如何处理呢？

2023年6月5日，原告老吕（甲方）与被告黄某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将落坐于本市同安某社区约150平的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2023年6月15日至2026年6月15日止。房屋租金为每年28800元整。租赁期间乙方不得中途退房，如需退房，乙方必须赔偿甲方1个月的房屋租金作为违约金。

6月8日晚上，两人一起前往案涉房屋，将黄某的一些行李放置在出租屋内。黄某表示，其仅放置了一小部分行李在屋内，未实际入住。

6月10日中午，黄某突然搬走。老吕据此起诉，请求：1.判令被告黄某支付房租2400元。2.判令被告黄某赔偿中途退房的违约金2400元，补偿金一个月租金2400元。

对此，黄某却表示无辜

其辩称，之所以5号签合同

但约定15号才入住

是因为该房屋二层

存在积水问题，且栏杆太低

原告表示会在10天的缓冲期内修整

10号中午黄某发现原告未修整房屋

水淹进屋里无法入住，所以搬走

原告

我们没有任何关于整改入住的承诺，不存在口头约定，合同是在确定能入住的情况下才签订的。被告亦未能就其抗辩的房屋整改约定进行举证。

黄某：目前为止我一个晚上都没住过，且合同约定的租赁期限起始时间为15号，合同还没生效，我无需承担房屋租金及违约金。

该案件涉及多个争议焦点

该租赁合同是否生效？

“缓冲期”是否应支付房租？

违约金及补偿金又该如何判定？

焦点一：

该租赁合同何时生效？

原告吕某与被告黄某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。关于合同成立生效的时间，根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立，依法成立的合同自成立时生效。

本案中，合同签订时间为2023年6月5日，故合同于2023年6月5日成立并生效，被告关于自6月5日至2023年6月15日期间的10天为“缓冲期”，其在“缓冲期“内搬离故租赁合同并未生效的抗辩缺乏法律依据。

焦点二：

“缓冲期”是否应支付房租？

因房屋租金指的是合同履行期限内，承租人付给出租人的房屋使用费的对价，现因被告实际搬离案涉房屋的时间为2023年6月10日，搬离时尚未届至房屋租赁期起始日期，故原告诉请被告支付案涉房屋租金缺乏事实依据。但因合同签订后至房屋租赁期限开始的这段期间客观存在被告占有房屋的事实，被告应当向原告支付相应的房屋占有使用费。

故被告应根据实际占用房屋的天数即6月8日至6月10日，共计3天，并参照合同约定的租金标准78.9元/天（28800元÷365天）支持房屋占有使用费，合计236.7元。

焦点三：

违约金及补偿金如何判定？

被告辩称与原告约定由原告对房屋进行整改，因未整改导致其无法入住故搬离，但被告未能提供证据佐证其前述主张，应承担举证不能的法律后果。

从在案证据来看，被告存在租赁合同成立后中途退房的情形，根据双方合同的约定，原告主张被告支付违约金2400元依法可以支持。因双方合同中不存在补偿金的约定，原告主张补偿金2400元缺乏依据，不予支持。

综上，法院依法做出判决

被告黄某于本判决生效之日起十日内

向原告吕某某支付

房屋占有使用费236.7元

违约金2400元

、

房屋租赁的租赁期限不影响房屋租赁合同的成立生效，双方均应受合同约束，按照合同约定全面履行合同。在出租人未出现根本违约情形时，承租人无权以未届房屋租赁期限为由要求解除合同，且在出租人实际交付房屋，承租人具备占有使用条件的情况下，承租人应支付相应期间的房屋占有使用费。

为避免后续产生争议，法官建议在签订房屋租赁合同时加强房屋租赁“缓冲期”这个特殊期间的约定。如本案中，被告陈述之所以合同签订日期与租赁起始日不一致，系因为出租方承诺对房屋进行整改使得房屋达到入住条件，但双方仅存在口头约定，未能提供证据。对此，若双方在租赁合同中对整改事项以及整改与否对合同效力、合同履行等都影响进行明确约定，则不仅可以避免相关争议，也更能更好地约束双方，保障合同顺利履行。

故在存在“缓冲期”的情况时，建议合同双方在一开始签订租赁合同时将“缓冲期”的具体缘由及法律后果明确约定，并做好证据留存。