有“典”说法丨卫生间顶部漏污水，楼上业主、开发商、物业谁担责？

原创 南小中 南京市中级人民法院

卫生间顶部漏水

粪水渗漏、气味难闻

楼下业主苦不堪言

找楼上、开发商、物业

漏水点究竟在哪儿

赔偿责任又该谁来承担

卫生间顶部漏水，找楼上协商无果

2019年10月，李某购买了位于南京某小区的一套新房并入住。2022年5月，李某发现自家卫生间顶部出现渗漏，经上楼询问才得知，楼上邻居张某刚刚装修完毕并入住房屋。李某认为，自家卫生间顶部的渗漏肯定与张某装修有关，但张某予以否认。

渗漏现象持续一年多，期间李某多次向张某、开发商、物业公司主张维修及赔偿，却频频碰壁。一气之下，李某将张某、开发商及物业公司诉至法院。

一审法院根据李某申请，委托鉴定机构对于案涉房屋的渗漏原因进行鉴定。鉴定机构经鉴定认为，楼上卫生间内座便器与污水排水立管之间的连接管损坏，导致污水渗漏至楼下。一审法院遂判决楼上的张某按照鉴定书确定的维修方案对楼下房屋的渗漏情况进行维修。

收到判决后，张某直呼“冤枉”，张某认为自己装修时对卫生间进行了闭水试验，楼下李某配合试验时并未发现有渗漏情况。而且张某表示自从楼下开始出现渗漏，他便搬了出去，没有继续使用水。张某坚持主张渗漏现象跟自己无关，遂向南京中院提起上诉。

漏水点究竟在哪儿？法官上门解纠纷

二审中，张某提交了2022年5月-2023年9月的水电费缴费记录，证明这期间，只有在2022年7月鉴定机构进行排水试验时，楼上房屋才存在用水量，其余时间房屋无人居住。

楼上没人居住，楼下却仍有漏水现象，漏水点究竟在哪儿？为彻底化解这场邻里纠纷，二审承办法官钮丽娜决定直接到现场勘察了解情况。

现场勘察过程中，承办法官直观感受到渗漏问题给李某一年多来的生活造成了严重困扰。李某家卫生间的洗手池墙壁上方有粪水渗漏的痕迹，气味较大，粪水从天花板滴至洗手池台面再流至卫生间地面，李某无奈只能用盆在下方接着。

△现场勘验照片

为尽快解决李某家的“燃眉之急”，承办法官决定从双方存在争议的漏水点上着手。各方当事人达成一致意见，对张某家中座便器支管部位的地面进行全部破除以便查验鉴定结论中所载明的漏水点。

在社区网格员的配合下，破除工作顺利推进。但令人意外的是，破除的结果却和一审鉴定结论大相径庭。承办法官组织鉴定机构与各方当事人对破除现场再次进行勘验，各方确认鉴定报告认定的漏水点，即张某家的坐便器与污水排水立管之间的连接管并没有损坏，张某的装修与李某家漏水并不存在关系。

为尽快查明真相，找出真正的漏水点，在承办法官的组织协调下，各方同意对楼上下卫生间排水立管周边区域进行破除。当拆除楼下卫生间排水立管上方阻火圈后，发现原阻火圈所包裹的立管部位存在一处漏水点，各方当事人及鉴定机构对该漏水点予以确认。

三次现场勘验终于有了结果，漏水点找到后，物业公司对漏水点采取了临时性的封堵措施。此后，李某家中不再出现渗漏现象。鉴定机构也向李某退还了鉴定费。

法院判决：开发商承担赔偿责任

根据现场勘验结果，张某家座便器支管并不存在渗漏问题，故法院认为，张某不应对于渗漏问题承担责任。

污水排水主管道有破损，且普通业主在正常使用过程中无法发现，开发商提供的主管道存在质量缺陷。对此，开发商主张公共排污管道已经超过质保期，其并不负有维修及损害赔偿的责任。但法院认为，李某作为普通购房人，在收房时客观上无法对隐蔽部位的排水立管是否存在问题进行检测，本案不宜适用一般商品买卖合同在标的物交付后买受人应当及时检验产品质量的规则，即针对该卫生间阻火圈内排水立管的质量不宜简单适用2年的质保期限，而是应考虑正常使用的合理期限，故房屋开发商应承担卫生间损坏部分维修及恢复责任。

最终，南京中院判决开发商对渗漏点进行维修，并赔偿李某的相应损失。

法官提醒

日常生活中房屋漏水问题时有发生，法官提醒：居民朋友们在房屋装修之初即应妥善做好防水试验，对供排水管道预留检修口。其次在使用过程中应当重视维护，房屋管理人对可能漏水的部分要经常进行检修，避免漏水发生。当发生漏水的时候，首先应当确定漏水来源，做好现场保护，尽量减少漏水对自身带来的损失；其次应当及时固定证据，通过拍照、录音、录像等方法留好相关证据；第三应当尽快与侵权人进行沟通，在损失较小的时候进行沟通往往能够将问题快速解决，并可通过所在社区的网格员或片警帮助协调化解纠纷。如果沟通不成，可以先行维修，避免损失进一步扩大，并向社区调解组织申请调解，或者直接向人民法院提起诉讼。

供稿：民四庭

排版：陈薛佳娃

原标题：《有“典”说法丨卫生间顶部漏污水，楼上业主、开发商、物业谁担责？》

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