民法典宣传月 |《民法典》连载之“一问一答”（物权编）

物权法律制度“关涉国本，事系民生”，是确认财产、利用财产和保护财产的基本法。物权是国家经济发展的基础，是交换的前提，是个人生存发展的物质保障。《民法典》物权编调整的是物的归属和利用所产生的民事法律关系，主要是调整民事主体和民事主体之间的利益关系，同时，因物的归属和利用而在民事主体和公共利益之间产生的法律关系，也可由物权编进行调整。物权编重视平衡物的归属和对物的利用，在归属明晰和利用自由之间兼顾定分止争和物尽其用，以此创造更多的社会财富。

物权编

Q

1. 未办理登记的不动产买卖合同有效吗?

不动产物权的变动必须经过登记才能生效。但是，买卖合同的效力与是否办理登记没有必然联系，没有办理登记的结果只是物权不发生变动，不影响合同效力。

关联法条：《民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。

Q

2. 小明看中了银川市一套二手房，当月即与房主签订房屋买卖合同。次月，房价上涨，房主又将该房卖给小发，并办理了过户手续。小明应如何维护自身权利？

小明尚未办理过户登记，只能追究房主违约的合同债权（基于合同违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益），不能要求强行过户。为避免此类情况发生，在签订购房合同时，购房者可通过向不动产登记机构办理预告登记，以此保障将来物权的实现。

关联法条：《民法典》第二百零九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百二十一条第一款 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

Q

3. 小明在银川市贺兰县购买了某小区的二手房，签订合同后，小明想去办理不动产过户登记，小明应该到哪里去办理过户登记？

不动产过户登记由该不动产所在地的登记机构办理。因此，小明应当到银川市贺兰县不动产登记局办理过户登记。

关联法条：《民法典》第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

Q

4. 不动产预告登记有什么作用?

房屋等不动产可以办理预告登记，进而保护购买者的期待利益。办理预告登记后，未经预告登记权利人同意，其他人不能申请办理该房屋的过户登记，也不能在这套房屋上设立抵押。《民法典》规定预告登记的目的在于保障权利人将来能够顺利办理不动产过户登记，获得房屋等不动产的所有权。在房屋办理过户登记前，购房人可以通过预告登记限制卖家将房屋过户给其他人，保障自己未来能够获得房屋所有权。

关联法条：《民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

Q

5. 小区电梯广告收入归谁所有?

业主对小区内的住宅、经营性用房等专有部分享有专有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区的电梯属于共有部分，应由业主共有和共同管理。因此，电梯内广告位、建筑物外墙、小区公共车位出租获得的租金，均属于小区业主共有。

关联法条：《民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

Q

6. 居民小区内车位的归属和使用是如何规定的?

小区内规划用于停放汽车的车位、车库，开发商可以出售、附赠或者出租给业主。对于占用小区道路修建的停车位，产权不在开发商而在全体业主手里，可以由业主大会讨论决定如何进行利用。

关联法条：《民法典》第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《民法典》第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

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7. 针对业主大会成立难问题，《民法典》做出何种规定？

业主大会召集难，业委会成立难，主要原因为业主参与度不够高、利益之间存在冲突、意见难以统一、成立程序较为复杂等。《民法典》规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

关联法条：《民法典》第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

Q

8. 小明在某小区二楼购买商品房一套，入住后发现，楼下邻居小发把自家的阳台和窗户简单改造后，卖起了日常生活用品，顾客往来不绝，严重影响小明家人居住环境。小明应该如何做？

小明可以要求物业和业主委员会处理，若小发不配合，可通过市场监督管理部门进行干预，发现小发对房屋结构进行改变的，可向住建部门投诉，由住建部门予以查处。

关联法条：《民法典》第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

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9. 业主可以更换物业公司吗？

业主有权更换物业公司。当物业服务企业或者其他管理人不全面履行合同义务，损害业主权利时，业主有权解除物业服务合同，更换物业管理企业，但必须遵守法定程序。

关联法条：《民法典》第二百八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

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10. 居住权必须经登记才能设立吗？

登记是居住权设立的必经程序。现实中，为了切实保障居住权人生活居住的需要，应当及时办理居住权登记。同时，如果他人恶意通过哄骗、胁迫等方式获得居住权，房屋的实际权利人也可以通过主张该居住权没有经过登记而不具有法律效力，来维护自己的权利。

关联法条：《民法典》第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

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11. 小明在商场电梯旁拾到某智能手机一部。后接到失主电话，让小明送到某小区并承诺给予2000元酬金。一个小时后，小明到达某小区与失主见面，失主取得手机后，只愿报销车费，推脱不予酬谢。失主应当支付酬金吗？

遗失物的所有权仍为失主所有，拾得人不得占有，但拾得人为妥善保管遗失物所支出的必要费用，失主应当支付。失主承诺的酬金具有要约的法律性质，小明归还遗失物，双方之间的合意即达成，失主应履行承诺，给予相应酬金。若协商无果，小明可诉求法律途径维护自身合法权益。

关联法条：《民法典》第三百一十七条 权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

Q

12. 小明将一处房产分别向三个债权人抵押时，三人如何受偿 ?

抵押权均已登记的，区分三人抵押登记的时间先后顺序，先登记抵押权人优先于未登记。抵押权部分登记的，办理抵押登记的抵押权人优先未登记的抵押权人。均未办理抵押登记的，以债权比例进行清偿。

关联法条：《民法典》第四百一十四条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。

文源 | 民二庭

原标题：《民法典宣传月 |《民法典》连载之“一问一答”（物权编）》

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