中国写字楼趋势：一个结构师的“盗梦空间”

文︱刘德科

AM7:00,Dec.22nd,2015

壹︱First

“汪先生，你看一下这个地铁站，这是当年我和我的师父共同设计的，我们都觉得很遗憾，你看看问题出在哪里？”

问话的是一个英国老头，建筑师诺曼·福斯特（Lord Norman Foster）。他是普利兹克建筑奖得主，早年被英国女王册封为勋爵，“泰晤士河岸的领主”。

“恢弘极了。有什么问题吗？”被福斯特问得有点傻掉的那个中国人，站在人来人往的伦敦地铁站里，望着被灯光照得敞亮的巨大穹顶——俨然是一座由玻璃和钢结构交织而成的现代版罗马神殿。

“这就是我们当时犯下的最大错误，我们很兴奋地造了一座恢弘的神殿，但是人们却在神殿里失去了方向感。”福斯特勋爵说，“没错，它是地铁站，当然要被建在地下，但是我们应该给它更多自然采光，而不是完全依赖灯光。对于人来说，最美妙的方向感，一定是通过太阳、月亮、星星的光芒，自然而然地得来的。人们总是四处张望地匆匆而过，几乎没有人愿意在这里多呆上一会儿，除了你我。”

建筑须以人为尺度。这个已经说烂的道理，又有多少人真的能够将它从嘴上搬到脑中再放在手上呢？

福斯特勋爵还带着汪先生，去看了伦敦金丝雀码头的一栋新建筑。准确说，是去看一部载货电梯，他们在那里花了两个多小时，像操作一台开颅手术一般，不厌其烦地讨论着电机、井道以及卸货台的各种参数……

“我以为福斯特要跟我秀他的新作品，结果他只是带我去看了一部货梯……”现在，汪先生坐在我对面的屏幕里，跟我聊他这辈子必须完成的一件事情。我在杭州，他在洛杉矶。

他是汪初祥，是一位科班出身的结构工程师，也是浙江建工集团董事长。他的办公室常年设在美国，每天通过视频会议掌控总部设在杭州的公司。他要在中国干一件从未有过的事情，福斯特勋爵早已帮他做了建筑设计。

他说：“首先它得是属于未来的楼。”

▲ 英国建筑师诺曼·福斯特

贰︱Second

属于未来的楼，是什么模样？

“9·11纽约世贸中心重建工程，对我有什么启示？它在设施设备上的投入，比我们传统认知的建筑本身投入，还要高出很多。”汪初祥要盖的楼，在画图纸时，先想到的是未来的重建。

他说，总有一天，楼是需要改造的，几十年，或者上百年。那时候，是直接把楼拆掉，还是可以很便捷地进行改造？

是否便于改造，电梯是一个关键因素：现在它是人们上下班的机器，但在改造时，它就应该是各种施工设备的一个运输工具。

所以，它得更宽更大，大到甚至连汽车都可以直接上楼。当然，这是个牵一发而动全身的系统工程。如果把汪初祥机关枪式的聊天录音整理出来，恐怕是一篇长得不行的论文。

“我审过的图纸，有一大卡车了。”这是一个疯狂的地产商：他在地下车库设计了7个卸货平台，高度是1.1米，让卡车的货物恰好可以平移。

电梯，仅仅是纽约世贸中心重建大楼给汪初祥的一个小小启示而已。他砸了更多的钱，坚持要用纽约世贸中心的重建标准：“建筑的内脏，老百姓是看不见，但是价差巨大。”

▲ 伦敦的瑞士再保险塔

汪初祥还不过瘾。他随手在百度上搜出一张伦敦的瑞士再保险塔，让鼠标箭头随他舌尖上的句子而跃动：“看起来它不过就是弄了个小黄瓜的造型，然后把玻璃镶嵌在钢结构里而已。但是，你仔细看，它的钢钩是有棱角的，不是平铺上去的，这样随着阳光的变化，就会有不同的丰满色调。”

“而且，它是用不同色调的玻璃有规律地镶嵌上去，让整栋楼看起来一直在旋转。这说起来好像也很简单，你再回想一下我们国内的那些玻璃幕墙建筑，几乎都是用同一色的玻璃直接铺满，一点美学素养都没有。”

嗒嗒嗒，笃笃笃……汪先生又聊了半个小时的瑞士再保险塔——这是福斯特勋爵在2004年落成的作品，被誉为“21世纪伦敦街头最佳建筑之一”。

这个疯狂的结构工程师老板，大概已经看透了瑞士再保险塔，非要福斯特勋爵把一切技艺用在他要盖的楼身上。

汪初祥要盖的不是一幢楼，而是一个建筑面积高达100万平米的城市综合体。“100万平米当作一个建筑体，当作一个蜂巢。”他要把所有建筑连在一起，像拉斯维加斯那个叫做“CityCenter”的综合体那样。

然后，他还要把写字楼的大堂打开，变成城市的一部分，永不关门，夜晚的灯光始终亮着。从地铁出来的人，可以自由穿梭。

辽阔的大堂里，还有美术馆。

大堂入口，还必须有一个7×20米的超大雨棚，可以同时停三辆车。

大堂的幕墙，必须像苹果旗舰店那样通透。不能用几块玻璃拼接，必须用11米通高的玻璃，一块100万元。

▲ 苹果旗舰店

叁︱Third

我忍不住问他，那么，你的成本失控怎么办？再高大上的梦想，也要赚钱啊。

“这不是几幢楼而已，这将是一个风投基金的特区，一个海归聚集地。”在汪初祥的战略判断里，不止海归，甚至连更多美国人都得到中国创业。

一家叫做“Plug&Play”的美国硅谷创业孵化器和加速器中心，已经和他签约。几个专门针对中国细分市场的创业项目，已经作为先遣部队，进驻到他的领地，开始接受中国的体温。

“你在超市买东西的时候，收银员是不是经常要很费力地刷条形码，最后甚至要靠手工输入数字？这非常影响收银员的效率，导致顾客排长队。Plug&Play有个项目就已经在我们这里孵化，你说中国有多少个超市？”

他要让华尔街的资本和硅谷的奇思妙想，在中国的土壤里发芽。“金融危机之后，华尔街的投行差不多被灭光了，他们现在都在向下延展。”他所谓的向下延展，就是美国资本正渴望着把触角伸进那些未被开垦的中国细分市场。

“现在是中国的世纪，我要从硅谷抱个小孩到杭州来养。”他的100万平方米梦想，建在浙大与阿里巴巴总部的中间。

除了海归和美国人，汪初祥还要用他的楼，持续不断地诱惑对面阿里巴巴总部里那些有野心的人。

汪初祥要做的是一个写字楼生态群落。他要用100万平方米，笼罩从“天使轮”到“上市”的每一环节。美国WeWork租赁办公模式——中国的潘石屹、毛大庆正在效仿，只是这个生态群落里的一个环节。

“我甚至可以不要租金，我要的是5%的股权。”除了自己持有一部分，当然汪初祥也要卖掉一部分写字楼，他要给购房者制造更多选择：你可以收租金，也可以作为天使投资者用租金换股权。

100万平方米，对于一家传统的房地产企业，根本算不上什么；但对汪初祥来说，它可能就是一个可以无限延展的“盗梦空间”。

“我们要成为‘独角兽’身体的一部分。”他点开了一份中国独角兽企业估值排行榜，“这份榜单，以后应该改写。”

▲美国硅谷创业孵化器Plug&Play

肆︱Fourth

“我做一个项目就够了，它会生长。”

在汪初祥的脑海中，不仅有属于未来的楼，楼里有直接从硅谷空运来的嘻嘻哈哈，也有从中国广阔市场幽暗角落里散发出来的荷尔蒙，还外挂着那些跃跃欲试的华尔街资本家。甚至，他还要让一些中国富裕家庭找不到出路的闲钱，找到一个谁也偷不走却又能迎风摇曳的归宿。

汪初祥的100万平方米，叫做EFC。那恐怕不是几幢楼而已，而是一个现实版的“盗梦空间”，你可能会发现梦境的下一层的下一层竟然还有下一层……

听起来像是个天方夜谭。但是，汪先生却兴致盎然，用他的钱和想象力。

我不知道，这个“盗梦空间”未来会怎样；但我知道，在他滔滔不绝跟我聊了整整三个小时的时间里，他的白色陶瓷茶杯，一共加了六次水，而他却始终坐在我对面的屏幕里。

他不离座，我也不舍得离座，只是不敢再喝水。当他说完最后一句“记得，我是你的美国粉丝”时，我一个箭步就扎进了隔壁的洗手间。

我有点相信，中国的未来，可能就是他描述的模样。