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商铺消防管道突然破裂，谁担责？

2024-06-12 15:09

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

原创广州市法院广州市中级人民法院

商铺内消防管道突然爆裂渗水，商铺物品受损严重。商铺经营者认为管道属于小区公共设施，物业公司应承担赔偿责任；物业公司则认为消防管道位于商铺内部，经营者应自行承担责任。谁的主张更合理？

基本案情

某培训机构承租了位于广州市花都区某小区的底商铺面，某物业公司是该小区的物业管理方。培训机构按时向物业公司缴纳物业管理费。

开业两年多后，培训机构承租的店铺内消防管道突然爆裂，导致墙面、地板、天花板等装修受损，相关电器、乐器、家具、书本等被水浸泡损坏，培训机构因此停业数月。

培训机构认为，其依约履行物业服务合同的约定按时缴纳物业管理费，在消防管道突然爆裂后，其员工当即通知了物业公司要求关闭消防水栓，但物业公司迟迟未处理，物业公司怠于履行职责的行为是其房屋、设备受损的主要原因，要求物业公司给予相关赔偿。

物业公司则认为，漏水地点系培训机构经营区域，属业主专有区域，而非公共区域，其对此不存在过错。在管道爆裂之后，其也在最快时间内派人协助处理，不存在未尽物业管理责任的行为，不应担责。

双方协商不下，培训机构遂诉至法院，要求物业公司赔偿修复墙面、地板、天花板，以及电器、乐器、家具、书本等损失费用共计11万余元，同时支付停业经营损失2万余元。

裁判结果

广州市花都区人民法院一审判决：物业公司向培训机构支付墙面、地板、天花板等受损的修复费用，及电器、乐器、家具、书本损坏费用共计10.98万元。

物业公司不服一审判决，提起上诉。

二审期间，双方达成调解，调解书确认：物业公司在一个月内向培训机构支付10万元；物业公司支付上述款项后，培训机构与物业公司因本案物业服务合同纠纷所涉的权利义务清结，双方互不追究。

法官说法

广州市中级人民法院李光华

本案中，培训机构系案涉商铺的承租人，按时缴纳物业服务费，与物业公司形成了实际上的物业服务关系。

首先，《前期物业服务协议》明确物业公司提供的物业管理服务包括“协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项”，故物业公司对于培训机构所使用的商铺具有消防管理之责。

其次，消防设施属于维护小区安全之需，店铺门面室内的消防管道等设施也应属于公共性物业服务范围，物业公司不能以漏水地点处于店铺专有部分不属于物业管理区域及消防喷淋属于专有部位设施为由，拒绝提供物业服务、减轻自身管理责任。

最后，物业公司作为涉案商铺所在小区的物业服务企业，对涉案小区包括公共消防管道等公用设施设备负有定期检查维护和管理的义务。本案中，物业公司虽在事后积极协助处理，但其未能举证证实其已尽到日常消防管理维护之责，且培训机构对消防管道不存在使用不当的情形，故物业公司对于案涉商铺消防水管爆裂造成的损失应承担赔偿责任。二审法院在一审法院判决的基础上，促成双方当事人调解，保证赔偿款及时兑现，避免后续矛盾纠纷出现，实现案结事了。

法官提醒，为避免不必要的相互推诿，各方在物业服务合同中事先可以对共有设施设备的范围进行明确约定，尤其对于存在共有设施设备位于业主专有面积内的情况，更应当事先进行明确约定，区分各自的管理责任。建议物业管理方定期对管理区域内的共有设施设备做好日常检查，并做好检查记录；检查发现安全隐患后，及时维修、更换，提前排除安全隐患；若需行政主管部门处理，也应及时向有关行政主管部门报告并协助处理；因公共设施设备损坏造成他人损害后，及时跟进处理，防止损失扩大；如损失金额较小，可积极主动与业主协商解决；物业公司也可以选择购买相应的保险，通过保险理赔降低损失，有效防范风险。