不动产登记在被执行人名下，买受人提出排除强制执行异议，法院如何审查？

我国《民法典》物权编规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭须经登记始能发生效力。然而现实生活中，确有不动产买受人签订买卖合同后不能即时登记的情况。由于不动产处于大众的基本生活资料地位，我国法律对不动产买受人的物权期待权在执行程序中予以了优先保护，即案外买受人对于登记在被执行人名下的不动产提出异议时，在满足一定条件的情形下可排除强制执行。那么，什么情形下可支持买受人的异议请求，法院如何审查认定？小编梳理了相关知识点，供读者参阅。

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法院支持买受人异议的条件

法信 · 裁判规则

1.案外人主张对房产排除执行，如未登记非因其自身原因导致，应认定其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错——周某某与甲公司执行异议案

案例要旨：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”房屋尚未办理备案手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件，买受人未取得案涉房屋所有权，并非其自身原因导致，应认定其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。

案号：（2021）鲁1191执异13号

审理法院：山东省日照经济技术开发区人民法院

来源：人民法院案例库参考案例

2.房屋所有人下落不明导致房屋无法办理过户应认定为非买受人自身原因未办理过户——王某诉张某甲等案外人执行异议之诉案

案例要旨：司法实践中，不动产买卖从合同的签订、不动产交付到最终过户往往需要很长时间，其间任何一个环节出现问题就会影响物权期待权转向真正的物权。如果该期待权的转化进程被非自身因素阻断或影响，则基于买卖合同的相关交易安全和市场秩序将受到侵害，若不通过司法等手段对其进行特殊的保护，会造成当事人之间的利益失衡，更会影响社会市场秩序和社会稳定。

案号：（2019）豫04民终1197号

审理法院：河南省平顶山市中级人民法院

来源：人民法院案例库参考案例

3.为了防范被执行人恶意利用《执行异议复议规定》第28条逃避执行，对于时间节点、书面买卖合同、购房款的支付、无过错的认定等等，均应予以严格审查——李某某诉陈某某案外人执行异议纠纷案

案例要旨：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条对于一般买受人物权期待权的确立，主要是为了维护申请执行人与买受人之间的利益平衡。为了降低合法占有这一弱公示方式对于现行不动产物权公示秩序的冲击，应当将买受人的现实入住或者使用作为合法占有的一般判定标准。为了防范被执行人恶意利用《执行异议复议规定》第28条逃避执行，对于时间节点、书面买卖合同、购房款的支付、无过错的认定等等，均应予以严格审查。

案号：（2017）黔01民终4468号

审理法院：贵州省贵阳市中级人民法院

来源：《人民司法·案例》2019年23期

4.“人才房”购买案件中，“人才”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条请求排除执行，经审查符合条件的，应予支持——王会生诉中国工商银行股份有限公司宁波江东支行等案外人执行异议之诉案

案例要旨：“人才房”购买案件中，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的是无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，“人才”据此请求排除执行，经审查符合条件的，应予支持。

来源：《浙江审判》2021年第4期

5.买受人主张已支付部分房款虽未提供房款转账记录或收款收据，但被执行人对房款支付事实予以认可且有其他证据佐证，经审查符合条件可排除强制执行——牛彩云、叶锦贤诉周世贵案外人执行异议之诉案

案例要旨：买受人主张已支付部分房款虽未提供房款转账记录或收款收据，但被执行人对房款支付事实予以认可且有记账凭证佐证，且被执行人表示愿意将剩余价款交付执行，符合《执行异议复议规定》第28条规定的“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的条件。

案号：（2023）甘民终49号

审理法院：甘肃省高级人民法院

来源：中国裁判文书网 裁判日期：2023-03-31

6.案外人不能证明其在房产查封期间有向房屋登记机构递交过户登记材料的积极行为，法院不应当认定其为非因买受人自身原因未办理过户登记——张宇红、张鑫诉伊宁市自然资源局案外人执行异议之诉案

案例要旨：案涉房产不存在因被查封而无法办理过户登记的客观障碍，案外人也未能提供证据证明其在此期间有向房屋登记机构递交过户登记材料等积极行为，故其依据《房地产转让合同》仅享有对被执行人的普通债权，法院不应当认定其为非因买受人自身原因未办理过户登记，案外人要求对案涉房产排除强制执行缺乏事实和法律依据。

案号：（2023）最高法民申651号

审理法院：最高人民法院

来源：中国裁判文书网 裁判日期：2023-06-28

7.买受人只要向房产登记机构递交过户材料，或向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为的，可以认为符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件——艳桃诉濮阳市亿丰时代广场商业业主委员会案外人执行异议之诉纠纷案

案例要旨：对于非因买受人自身原因未办理过户登记，一般而言，买受人只要向房产登记机构递交过户材料，或向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为的，可以认为符合该条件。

案号：（2022）豫民终235号

审理法院：河南省高级人民法院

来源：中国裁判文书网 裁判日期：2022-04-25

法信 ·司法观点

被执行人名下不动产的异议应予支持的情形

符合如下情形且其权利能够排除执行的：（1）在人民法院查封之前已签署合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有；（3）已支付全部价款，或已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。[1]

实务要点：江苏高院对此条规定的适用作出了详细指引。江苏高院认为，在执行异议和执行异议之诉中，对上述四项要件的审查，可参照如下标准：

（1）案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。案外人虽然未与被执行人签订书面的买卖合同，但双方已经办理网签的，应认定其签订了书面合同。合同是否成立以及合法有效，应根据《民法典》合同篇及其司法解释、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定予以认定。

（2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。案外人提供了案涉不动产被查封之前实际形成的物业服务合同、交房证明、水电费及物业费缴纳凭证，或者案外人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证，以及其他足以证明其已经过交接实际接收或占有该房屋的证据的，可认定其在查封之前已经合法占有该不动产。

（3）案外人已经支付全部价款。案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。

但如案外人主张其与被执行人通过以房抵债，已支付全部价款，同时符合下列情形的，应予支持：

①案外人与被执行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；

②案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；

③案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；

④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；

⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；

⑥以房抵债协议不违反《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》精神；

如案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持：

①案外人系建设工程承包人或实际施工人；

②案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同；

③案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满；

④案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；

⑤以房抵债协议合法有效；

⑥以房抵债协议符合《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》的相关规定。

（4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。具有下列情形之一的，应认定非因案外人自身原因未办理过户登记手续：

①案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的；

②案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收安置调换经济适用房等原因未能办理过户登记手续的；

③因登记机关未及时办理、出卖人拒不协助以及办理过户登记存在客观障碍的。

具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：

①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；

②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的；

③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。[2]

注释：

[1]参见《执行异议复议规定》第28条。

[2]参见《江苏高院执行异议之诉审理指南（二）》第8条。

（摘自陈丽萍、陈纪豪编著：《民事执行实务精要》，人民法院出版社2021年版，第159-161页。）

法信 ·法律条文

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）

第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

3.《最高人民法院关于印发

<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（法〔2019〕254号）

127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。

来源：法信继续滑动看下一个轻触阅读原文

马鞍山市博望区人民法院向上滑动看下一个

原标题：《不动产登记在被执行人名下，买受人提出排除强制执行异议，法院如何审查？》

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