每日学一“典”｜民法典第四百九十五条

第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

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2021年7月31日，杨某与甲公司经协商一致，杨某就其认购甲公司开发建设的坐落于某处的住宅一套，双方签订《房屋认购书》一份，该认购书约定了房子的位置、价格等内容，并约定后续签订《商品房买卖合同》的相关事宜。该《甲城房屋认购书》签订生效当日，杨某分别向甲公司交纳了定金10000元及首付款105157元，共计115157元。杨某与甲公司签订上述《房屋认购书》后，双方始终未向对方提出签订正式《商品房买卖合同》。之后，杨某以甲公司未取得商品房销售许可证为由找甲公司要求解除合同并返还所交款项，双方协商未果，杨某因此提起诉讼。

法院认为，本案杨某与甲公司在2021年7月31日签订的《房屋认购书》，属预约合同，依据双方约定的内容，甲公司虽然至今就预约的房屋尚未取得商品房预售许可证，但并不影响预约合同的效力。本案《房屋认购书》对房屋的坐落位置、面积、价款支付等进行了约定，但对交房条件、质量标准、违约责任、办理产权登记事宜等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征，因此，本案杨某、甲公司双方签订的《房屋认购书》不能认定为商品房买卖合同。既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖会同》所作的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应认定为出卖人订立预约合同的前提条件，即房地产开发企业在取得商品房预售许可证前与买受人签订的商品房认购书等预约合同均为有效。该《甲城房屋认购书》且系原、甲公司双方当事人真实意思表示，未违反法律与行政法规的禁止性规定，属合法有效，应受法律保护。杨某现以甲公司至今未取得该案涉房屋的预售许可证为由，提出解除合同，因于法无据，故无法予以支持。

法官解析

根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。”预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不能因此认定本约已正式订立。预约合同作为独立合同形式，杨某主张解除应当提供证据证明案涉认购书符合约定解除或法定解除条件。首先，双方并未协议约定解除条件。其次，上诉人主张的解除事由也不符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定的法定解除条件。故杨某的诉讼请求没有事实及法律依据。

原标题：《每日学一“典”｜民法典第四百九十五条》

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