房屋婚后还贷及增值部分如何计算？一篇文章帮你算清

原创 严婷&张阳 家与家律师事务所

幸福小家丨成就大家

《民法典婚姻家庭编解释（一）》规定婚前房产涉及婚后还贷的，可以判决房屋归登记一方所有，婚内还贷及相应增值部分需向另一方补偿，但是对于具体的计算方式未做进一步规定。

关于如何计算司法实践中存在多种观点，计算基本公式可归纳为：

共同还贷及增值部分=共同还贷本息*房屋增值率。

计算基本公式扩展后为：

共同还贷及增值部分=共同还贷本息*离婚时房屋价值/房屋成本。

司法实践中有多种的计算方式，其中较为主流的计算方式有三种，三种方式的差异更多的体现在房屋成本计算上，以下是观点归纳：

观点一：

共同还贷及增值部分=共同还贷本息*离婚时房屋价值/【买房时房屋价值+全部应付利息】

观点来源：最高人民法院民一庭、北京市高级人民法院民一庭、上海市第二中级人民法院。

（详见《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》 、《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》、上海市第二中级人民法院：关于离婚50问）

观点二：

共同还贷及增值部分=共同还贷本息*离婚时房屋价值/【买房（结婚）时房屋价值+共同还贷的利息部分+其他费用（契税、印花税、营业税、评估费等）】

观点来源：最高人民法院民一庭、江苏省高级人民法院。

（详见最高人民法院民一庭编《民事审判指导与参考》第65辑、江苏省高级人民法院《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）》第30条）

观点三：

共同还贷及增值部分=共同还贷本息*离婚时房屋价值/【买房时房屋价值＋离婚时已还全部利息】

观点来源：深圳市中级人民法院、湖北省高级人民法院。

（详见《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》第29条、《湖北省高级人民法院民事审判工作座谈会会议纪要》第20条）

了解完基本的计算方式后，下面我们用一个案例来展示不同计算方式的差异：

2015年，小帅以600万元购买房产一套，首付240万元，贷款360万元，税费6万元，贷款期限20年，采用等额本息还款方式，利息共计210.2017万元。

2018年小帅和小美结婚，房屋升值到800万元，此时已归还贷款本金33.9417万元，利息51.5885万元。

2023年小帅和小美离婚，房屋评估为1000万元，评估费2万元，此时已归还贷款本金103.1219万元，利息124.9588万元。

婚内共同偿还贷款本金69.1802万元，利息73.3703万元，合计142.5505万元。

根据三种计算方式计算夫妻共同还贷及增值部分如下：

通过以上计算结果可以看出，不同计算方式对于房屋增值部分计算结果的影响还是较大的，如果再涉及财产分割比例的倾斜，这种差异更会进一步放大。除了房屋增值部分计算方式的选择要留意外，离婚时房屋价格的确定也是需要着重关注的，自行协商价格或是委托第三方评估对计算结果亦有较大影响。

此外，也有观点认为如果遇到房屋价格不增反降的情况，产权登记一方也需要对另一方进行补偿。特别需要说明的是本文中所列的各种观点基本属于各法院给出的参考计算方式，并非需要强制适用。

本期文章作者

严婷

家与家律所 副主任律师

上海市中级律师职称

上海律协第十二届民事专业委员会委员

执业8年，经办500+婚姻家事案件，，有丰富的庭审经验与调解心得，擅长处理疑难案件，化解复杂矛盾

擅长离婚纠纷、抚养权纠纷、婚内财产保护、分家析产纠纷、继承纠纷、家族财富管理及传承规划等

张阳

家与家律所 实习律师

原标题：《房屋婚后还贷及增值部分如何计算？一篇文章帮你算清！》

阅读原文