12345热线住宅物业热点问答（十三）——业主大会、业主委员会

热点问答

编者按：为帮助广大市民了解掌握住宅物业管理知识，聚焦12345热线中反映集中的物业管理类热点问题，区房管局将通过开设本问答专栏，定期发布有关物业管理的典型案例和法律依据。第十三期让我们学习下业主委员会相关知识吧！

Q:我们小区已经入住两年了，可以组建业委会吗？

关键词：业主大会、业主委员会组建条件

A:

《上海市住宅物业管理规定》第十三条，业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

《物业管理条例》第八条，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

Q:我们小区符合组建业委会条件了，如何开展组建工作？

关键词：业委会组建启动

A:

《民法典》第二百七十七条，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

《物业管理条例》第十条，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

《上海市住宅物业管理规定》第十四条，物业管理区域符合本规定第十三条第二款所列应当成立业主大会条件之一的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告，并提供下列资料：

（一）物业管理区域核定意见；

（二）物业管理用房配置证明；

（三）业主清册和物业建筑面积；

（四）物业出售并交付使用时间；

（五）已筹集的专项维修资金清册。建设单位未及时提出书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。

第十五条第一款，乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内组建筹备组。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。

Q:属地政府收到业主大会组建申请后，需要开展什么工作？

关键词：筹备组组建及构成

A:

《上海市住宅物业管理规定》第十五条第二款，筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第二十条第二款的规定，人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。筹备组中的业主代表，由乡、镇人民政府或者街道办事处组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的，由乡、镇人民政府或者街道办事处协调解决。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在筹备组开展筹备工作前，组织筹备组成员进行培训。

《关于进一步贯彻实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》（沪房规范〔2021〕6号）第六条，筹备组中的建设单位代表为 1 人，乡、镇人民政府或街道办事处代表为 1-2 人，物业项目所在地居民委员会或者村民委员会代表人数一般为 1 人，但一个物业管理区域有多个居民委员会或者村民委员会的，各居民委员会或者村民委员会可以有1 名代表。建设单位，乡、镇人民政府或街道办事处，物业项目所在地居民委员会或者村民委员会可以根据工作需要自行确定参加筹备组的代表人选。筹备组中的业主代表人数，由乡、镇人民政府或街道办事处根据物业管理规模和社区建设情况确定，其所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。业主代表可通过业主推荐、自荐或者居民区党组织、居民委员会或者村民委员会召开座谈会推荐等方式产生，具体方式由乡、镇人民政府或街道办事处确定，并在物业管理区域内予以公告。

Q:业主大会筹备组建立后需要开展哪些工作？

关键词：筹备组工作职责

A:

《上海市住宅物业管理规定》第十六条，筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。

作者：物业科

原标题：《12345热线住宅物业热点问答（十三）——业主大会、业主委员会》

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