边城秀法 | 承租门面为违章建筑，租金能要回来吗？

市民杨先生在某市场承租门面后，相关部门因门面为违章建筑要求租户搬离。杨先生刚投钱新装修门店，与出租方协商退租金未果，便起诉到法院，要求返还租金并赔偿装修钱款共计7万余元。

租户与出租方

一方坚称承租门面是违建，另一方声称其合法合规

杨先生所租门面计划用作餐饮经营，租期十年，年租金四万元。双方特别约定：若五年内被强拆，退还当年一年租金。

因该建筑未办理合法规划报建手续，杨先生装修过程中，收到相关部门限期拆除违法建筑的告知书，要求其限期搬离。

杨先生认为，王先生隐瞒违建事实，需对此负责，应退还租金，并赔偿已投入的装修款。

王先生称，租赁手续齐全，门面也合法，杨先生将紧邻门面的临时搭棚也进行装修，并未告知自己。他认为双方签订合同真实有效，杨先生要求退还租金并赔偿不合理，同时反诉要求杨先生承担八万余元违约金。

法院

租赁合同无效，对于扩大损失部分，双方各承担一半责任

针对双方争议，承办法官认真梳理案件材料，到现场走访调查，发现双方合同上载明的地址是具有产权证书的楼梯通道，不具备餐饮经营条件。多组证据表明，杨先生在装修搭棚时，王先生多次到达现场查看，未提出任何异议。事实证明，双方实际达成一致的租赁门面为搭棚，属于违章建筑。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，王先生的门面系违章建筑，依据前述司法解释规定，双方所签订《租赁合同》无效。

关于损失赔偿问题，法律规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

综上，王先生应当返还租金及押金四万余元，杨先生应当退还门面。对于过错大小及损失问题，结合租赁合同 “若五年内被强拆退还当年一年租金” 约定内容以及装修、办理营业执照过程看，双方皆知晓所涉门面为违章建筑，存在拆除风险。因此，法院判决双方各自承担一半责任。对于王先生所诉，综合各证据，法院不予支持。遂判决王先生返还租金及押金四万余元，承担杨先生装修损失费及评估费共约一万八千元。

法

官

说

法

租赁物是违法建筑导致合同无效，致使合同不能继续履行，出租人、承租人各自主张损失的，可以依照《中华人民共和国民法典》相关规定，根据双方过错程度进行综合认定，出租人是否存在承诺保证、欺诈或隐瞒、当事人对房屋的认知情况以及承租人是否尽到注意义务等情形，从而酌情判断各自责任范围。房屋租赁合同属于双务合同，不能因租赁物系违法建筑，将所有过错推定给出租人。在签订合同过程中，承租人也应提高警惕，要求出租人出示房屋产权等基本信息，若承租人明知房屋存在问题贸然承租，也应承担部分过错责任。

供稿：彭奕

原标题：《边城秀法 | 承租门面为违章建筑，租金能要回来吗？》

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