下载客户端

社区楼道堆物问题整治工作指引 | 普法·赋能

2024-11-25 16:53

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

原创张振新上海普陀法院

编者按

最高人民法院党组书记、院长张军调研上海法院时指出，矛盾纠纷化解在早在小，能让老百姓更获益，促进经济社会发展。人民法院要把习近平总书记提出的“抓前端、治未病”落到实处，在各级党委领导下，与有关方面形成工作合力，努力让矛盾纠纷止于未发、消于无形。

社区矛盾多、治理难度大一直是超大型社区治理的痛点。上海市普陀区人民法院综合分析社区纠纷特点、研判基层解纷需求，积极开展社区巡回审判工作，总结形成《社区治理常见问题指引》，提供一系列可操作、可复制、可推广、可借鉴的社区法治化治理经验，充分激活基层自我修复能力，推动基层及时把矛盾化解在源头、化解在萌芽状态。

本栏目将陆续刊载指引内容，供基层治理参考。

楼道，是社区治理的“最后一米”，是居民客厅的“最近外延”，是公共生活的“最小空间”。楼道虽小，但涉及家家户户，既是日常出行通道，更是生命安全通道。实践中，居民在楼道公共空间堆放杂物现象并不少见，却极易引发邻里纠纷及带来安全隐患。因此，妥善化解楼道堆物这一社区治理“顽疾”，共同营造干净整洁的楼道空间，对于切实提升社区人居环境幸福感、安全感尤为重要。

一、社区楼道堆物问题潜在的危害性：

（一）阻碍楼道通行，影响疏散逃生，可能损害生命财产安全

小区楼道属于公共消防通道，是楼内住户日常出行的重要通道。部分住户将杂物堆放在小区楼道内，影响了居民的进出通行和整体环境，容易引发其他业主被绊倒摔伤等事故，致身体健康或财产物品损害，因此存在一定的安全隐患。当发生地震、火灾等灾害的时候，楼道堆物将严重影响他人安全逃生。

楼道堆放的杂物多为木制品、棉织品、纸制品等可燃物，稍遇明火就可能引起火灾。楼道是居民行走的通道，抽烟随便乱扔烟头者有之，儿童玩火、燃放爆竹者有之，以上都是容易引起火灾事故发生的不稳定因素。

（二）占用公共区域，有碍居住和谐，可能引发邻里关系矛盾

消防通道属于公共区域，不允许私自占用。在楼道堆放垃圾杂物，是一种违法占用公共空间的侵权行为，对于邻里尤其是同层邻居，尤其是同层邻居的日常生活会造成不同程度的影响。久而久之，极易引发邻里矛盾，最终成为社区生活不和谐的导火索。

（三）影响环境整洁，带来不良隐患，可能滋生健康卫生问题

杂物堆积容易滋生蚊虫，未予处置将对所处的居住环境卫生带来影响。同时，杂物堆放长期占据、遮挡楼道的地面以及墙壁公共空间，物业保洁人员无法及时进行清洁，长此以往会形成卫生清理上的“死角”，致使生活环境脏乱不堪，带来潜藏的健康隐患。

二、关于社区楼道空间，下列行为要注意：

（一）楼道不是“储物间”

不要在公共走廊、楼梯口处堆放鞋柜、置物架、生活垃圾等杂物。

（二）楼道没有“停车位”

不要在楼道放置电动车，更不能私拉电线为电动车充电。

重要提示：部分电动车自身质量不过关，不符合国家生产标准。电器件、线路、蓄电池不达标，塑件、电线塑胶不具备阻燃性能，遇到火星容易点燃。电动车着火只需短短90秒，楼道温度即可达到200摄氏度，且伴随大量有毒浓烟，极易引发伤亡事故。

（三）管道井不是“仓库”

不可将电缆井、管道井当作杂物堆积的仓库。电缆井位于建筑物的底部到顶部，如果没有做好防火封堵，一旦起火将加速火势向上层蔓延，浓烟很容易在楼道聚集，安全隐患极大。

（四）楼道内的电表箱不是“置物柜”

电表箱周围（内）不要堆放易燃杂物，不得私自在电表箱上接线搭线，业主要经常检查电表箱，及时更换老化破损的电表箱。

三、社区楼道堆物整治涉及的法律法规指引

（一）《中华人民共和国消防法》

第二十八条任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。

第六十条单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：（三）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；

个人有前款第二项、第三项、第四项、第五项行为之一的，处警告或者五百元以下罚款。

有本条第一款第三项、第四项、第五项、第六项行为，经责令改正拒不改正的，强制执行，所需费用由违法行为人承担。

（二）《中华人民共和国民法典》

第一百二十条民事权益受到侵害的,被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。

第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十三条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

第二百八十六条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

第二百八十八条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

（三）《中华人民共和国刑法》

第一百三十九条违反消防管理法规，经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行，造成严重后果的，对直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；后果特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。

（四）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

（五）《高层民用建筑消防安全管理规定》

第四条高层民用建筑的业主、使用人是高层民用建筑消防安全责任主体，对高层民用建筑的消防安全负责。

第二十八条高层民用建筑的疏散通道、安全出口应当保持畅通，禁止堆放物品、锁闭出口、设置障碍物。禁止圈占、遮挡消火栓，禁止在消火栓箱内堆放杂物，禁止在防火卷帘下堆放物品。

第三十七条禁止在高层民用建筑公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电。

（六）《上海市消防条例》

第四十三条单位和个人应当做好消防设施的保护工作，禁止下列行为：（四）占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。

（七）《上海市住宅物业管理规定》

第五十六条第二款第（四）项禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：（四）擅自改建、占用物业共用部分。

第八十五条违反本规定第五十六条第二款第三项、第四项、第五项规定，破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区房屋行政管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。

四、涉社区楼道堆物典型案例

（一）案例一：

案情简介

李女士和张先生系某小区的邻居。李女士诉称，自2019年房屋交付入住至今，邻居张先生在公共消防通道处摆放了大大小小的儿童车、捡来的纸皮箱等杂物，因担心带来消防安全隐患，李女士多次向张先生一家提出交涉，也请物业服务公司、居委会、派出所及消防队出面协调，但每次执法人员一离开，张先生又把东西搬出来，两家人因此闹得十分不愉快，邻里关系紧张。因多次沟通未果，今年4月，李女士将张先生诉法院，请求判决张先生将杂物搬走，消除安全隐患。

审理结果

案件受理后，承办法官研判案卷，发现两户房产共用一条通道通往最近的安全出口。在确定双方当事人均有调解意向后，法官结合实际情况组织调解，最终达成一致意见，被告张先生应当及时清空堆放杂物，并保持自己住房所在楼层的消防通道下行方向的畅通，不得在消防通道堆放杂物影响通行。

说理讲法

小区楼道为公共通行的通道，属于建筑物的共有部分，业主对此享有共有和共同管理的权利，并应当在合理限度内恰当使用。根据消防安全相关法律法规的规定，建筑物内的走道、安全出口均严禁堆放物品。在楼内通道上摆放杂物，虽方便一时，但如遇火灾险情则会成为逃生和灭火救援的障碍，是对全体业主的生命财产安全的重大隐患。居民应依法使用住宅内通道，保持过道通畅，方便邻里通行，保障自身和他人的生命财产安全。

（二）案例二：

案情简介

2020年1月某日，某小区居民楼的一层入口处发生火灾，居住在四层的住户廖某发现火情后，沿着楼梯间向下逃生。在逃生过程中，廖某被火灾产生的大量浓烟、灼热气流烧伤。后经鉴定，廖某双手功能完全丧失，损伤致残程度为四级；中度容貌毁损达四项，损伤致残程度为六级。经过这场事故，廖某已不能自理，日常生活需要佩戴假肢辅助。

经查，起火点大量堆放着该居民楼二层业主王某收集的废旧纸箱等易燃杂物。出事前，物业公司曾提示王某，要求其及时清理杂物，但王某并未听取，物业公司也未再采取其他举措。

事故发生后，廖某向法院提起诉讼，请求判令王某和物业公司共同向其赔偿医药费、误工费、残疾赔偿金、残疾辅助器具费等各项损失。

审理结果

法院审理后认为，王某对火灾的发生具有过错。由于本案中存在遗留火种，火灾的发生是堆放易燃物品与遗留火种相结合的后果。因此，根据王某的过错程度，确定其对本次火灾的后果承担70%的赔偿责任。同时，物业公司未尽到必要的安全保障义务，对王某侵权造成的损失全额承担补充赔偿责任。

说理讲法

本案中，王某在楼道内堆放大量易燃杂物的行为和他人遗留火种的行为，在主观上均有过错，两种侵权行为结合造成了火灾的损害后果。法院根据案件实际情况、过错程度等，确定王某对廖某的损失承担主要赔偿责任。

这一案件的发生也提醒了物业公司，制止违反治安、环保、消防等法律法规的行为、及时排除火灾隐患是物业公司的法定义务，对于无法立即纠正、排除的安全隐患，物业公司应当第一时间向行政执法机关报告。如物业公司未能尽到安全保障义务，亦可能被判决承担相应责任。

五、社区楼道堆物问题整治具体方法

（一）源头治理：形成社区楼道自我管理公约

楼道堆物问题整治，最根本的方式是源头治理，防范于未然。对于存在楼道堆物问题的社区，居委会、物业公司、业委会等可以根据自身职能，结合小区居住情况，倡导居民自行制定文明管理公约。管理公约中应当载明楼栋堆物的危害性和严重性（参见本指引第一部分），同时细化居民对于公共空间使用的具体法律权利和义务（参见本指引第二、三部分）。充分尊重居民对社区居民环境自我治理的权利，由楼栋居民自行形成本楼道的管理规则，在不违反法律规定的前提下，以自我管理、自我约束等方式促进社区楼道和谐、安全、整洁环境的建设。

（二）问题发生：建立楼道堆物常态化清理机制

物业公司应当履行主责主业

针对社区尤其是处于老旧小区的居民楼道，物业公司应当履行自身主责主业，根据小区楼栋环境，安排专人开展实时走访查看。对于发现的楼道堆物问题，及时核实物品所属人员、登记具体位置及杂物数量、大小等情况。首先通过上门协商沟通等方式，劝导居民自行搬离相关物品，并进行不定期回访。对于经物业劝导未果的居民，在确有必要的情况下，物业公司可以将情况反馈至居委会，在征得居委会同意后，由居委会工作人员协助物业一并上门沟通，以物品所有人自行处理为优先选择。在多次劝说仍未处置后，物业可针对相关业主发放堆物清理倡导书/告知书，明确告知整改时间、相应后果等，以书面形式倡导居民及时自主清理。如业主在规定时间内并未整改，则物业公司应当及时将情况向所在街道综合行政执法队等有关行政主管部门报告，并协助整治工作，清理过程做好拍照留存、物品情况登记等存证记录。

物业公司处理楼道堆物问题基本流程

业主大会或者业主委员会的相应权利

业主大会或者业主委员会对侵占公共通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求相关居民及时予以清理处置。如相关居民拒不履行相关义务的，业主大会或者业主委员会可以向物业公司反馈（参考前述第一项）或直接向所在街道综合行政执法队等有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门将依法处理。

业主大会或业委会处理楼道堆物问题基本流程

（三）引发纠纷：应当根据具体情况分类处理

双方存在矛盾，但未造成人身或财产损害

调解员可以组织双方进行面对面沟通，并会同物业公司等共同前往居民家中查看。通过现场观察，确定是否存在堆物挤占公共空间情况。在确认纠纷系因一方堆积杂物导致双方不和的前提下，明确告知堆物方可能涉及的安全隐患及法律依据（参见本指引第一、二、三部分），通过释法说理、案例引用等方式，引导堆物居民第一时间搬离杂物，以双方握手言和的形式最大程度修复邻里关系。如堆物方未选择自行处理，在多次未见成效的情况，可参考前述方法（二）进行处理。

未造成实际损失情况下的楼道堆物纠纷调解思路

双方存在矛盾，且造成人身或财产损害

如楼道杂物堆放导致居民实质性损失，在组织当事双方协商处理的过程中，首先应当明确事故发生过程、损失具体大小、损失与楼道堆物行为之间的因果关系。通过现场查看、向双方核实事故发生过程等方法，确定双方责任关系。如当事双方对事故经过、责任分配、因果关系均无异议，则可就具体损失的承担进行调解。若纠纷主体对上述要素存在异议，调解员可向社区法官、下沉法官等就其中的专业法律问题进行咨询，协助其明确纠纷化解的关键法律要素。如双方在事实经过、损失分配等方面争议较大，纠纷确实难以化解的，在征得当事人同意的前提下，调解员可以在调解过程中先行就无争议事实进行记录备案，便于后续诉讼程序快速高效开展。