槐法案例丨承租方原因致租赁合同未签成，已缴纳的订金能退吗？出租方能否获得相应赔偿？

以案说“典”

槐法案例【2025】18

因承租方原因致租赁合同未签成，前期缴纳的订金能退吗？承租方应否赔偿出租方相应损失？本期以案说“典”，一起看槐荫法院张治中法官审理的这起房屋租赁合同纠纷。

案情回顾

2023年10月初，郭某与甲公司工作人员添加微信好友，双方就郭某向甲公司租赁商铺事宜进行磋商。11月1日，双方已通过微信聊天确立了租赁场地、租金、广告位等内容，郭某要求甲公司尽快将合同发送给他，并于当日向甲公司转账10万元，备注为“116-3、116-4铺订金”。后因郭某未能取得品牌方授权，11月13日，郭某告知甲公司其加盟失败，无法签订合同，要求甲公司退还订金。之后，双方就订金退还、甲公司损失等问题协商几个月未果，郭某将甲公司诉至槐荫法院，请求判令被告返还订金10万元并支付资金占用费。

甲公司辩称，双方于2023年11月1日达成了口头协议，案涉10万元是保证金，而非订金，甲公司因此一直为郭某保留店铺，推掉其他意向商家，后郭某因自身原因未获得品牌授权，导致合同不能履行，系单方违约，且因此导致甲公司需另寻租户，给甲公司造成严重经济损失，故该10万元不应返还。甲公司据此提出反诉，要求郭某赔偿损失10万元。

郭某辩称，双方未成立租赁合同关系，且甲公司收到郭某订金后，并未停止与其他租赁方磋商租赁事宜，故其未给甲公司造成损失。

争议焦点

本案的争议焦点：

一是甲公司应否向郭某返还“订金”？

二是郭某应否赔偿甲公司相应损失？

法院审理

槐荫法院经审理认为，郭某与甲公司之间确实存在就案涉房屋进行租赁的意向，但根据在案证据显示，双方虽然确定了租赁标的物、租金等事项，但双方并未对签订正式租赁合同的期限、租金支付的具体内容以及违约责任等作出明确约定，故双方仍处于对合同进行磋商的阶段，且可见双方均预期以书面形式订立合同，鉴于双方最终未签订书面合同，郭某未支付全部租金，甲公司也未实际交付房屋，双方均无法证明一方已经履行主要义务且对方接受，故双方之间的房屋租赁合同关系并未实际成立。关于郭某支付10万元款项的性质，郭某支付该款项时，双方并未签订书面合同，其支付款项的目的实际为确定该租赁机会，且其在转账时备注为“订金”，双方也均未表示出以支付该款项担保后续签订书面合同的意思，故宜将该款项认定为预付款，而非甲公司所主张的保证金。现双方并未实际签订书面合同，案涉房屋的租赁目的也已无法实现，故郭某主张甲公司返还上述订金10万元，合法有据，本院予以支持。

根据审理查明的事实，双方就案涉房屋最终未能签订书面租赁合同，系因郭某一方未能取得品牌方授权所致，郭某于2023年11月1日支付该笔订金后，最早曾于2023年11月13日向甲公司表示要求退还订金，但双方对订金退还事宜一直协商未果。据此，无论甲公司在此期间是否存在与案外人就案涉房屋出租事宜进行沟通的情况，均不影响案涉房屋后续对外出租使用，但甲公司仍不免因郭某的行为产生一定的预期利益损失。在合同订立过程中，一方违背其依据诚实信用原则和法律规定所承担的义务致另一方的信赖利益遭受损失时，应承担损害赔偿责任。本案中，郭某在缴纳订金后明确表示无法租赁案涉房屋，其对于合同不成立的后果应负有主要过错，故对于其主张的资金占用费，本院不予支持。同时，考虑到导致案涉房屋长期未能对外出租还存在市场环境等客观原因，故综合案件具体情况及过错程度等因素，基于公平原则，本院酌定由郭某向甲公司赔偿损失5.5万元，对超出部分，本院不予支持。

最终，槐荫法院依法判决甲公司向郭某返还剩余订金4.5万元。判决作出后，郭某提起上诉，二审法院审理后判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法

本案中，双方已通过微信聊天确立了租赁场地、租金、广告位等内容，郭某要求甲公司尽快将合同发送给他，据此可以认定双方形成预约合同关系。预约合同是独立的合同，其内容是订立本约合同。违反预约合同约定的，应当承担违约责任，具备解除条件的，可以解除预约合同。违反预约的行为既是预约违约行为，也可以视为是本约之缔约过失行为。预约合同生效后，当事人一方拒绝订立本约合同的，人民法院应当认定该当事人不履行预约合同约定的义务。当事人一方不履行订立本约合同的义务，对方请求其赔偿因此造成的损失的，人民法院依法予以支持。郭某一方不履行预约合同约定的订立合同义务，应当承担预约合同的违约责任。法院综合考虑甲公司的信赖程度、缔约过程的时间跨度、甲公司受损以及郭某的过错程度，酌情确定郭某赔偿甲公司的合理数额。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第四百九十五条

当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。 当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

第五百条

当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：

（一）假借订立合同，恶意进行磋商；

（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

（三）有其他违背诚信原则的行为。

撰 稿丨李文筱

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原标题：《槐法案例丨承租方原因致租赁合同未签成，已缴纳的订金能退吗？出租方能否获得相应赔偿？》

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