执行程序中不动产以物抵债的税费探析

不动产以物抵债是在执行程序中一种常见债务履行方式。它不仅能够有效解决债务纠纷，还能够在一定程度上保障债权人的权益。然而，在这一过程中，新产生的土地增值税等税费义务是一个不容忽视的问题。此问题的核心在于相关税款要不要从以物抵债的财产价值中扣除，毕竟债务人的财产是有限的，税务局拿走了，债权人自然就要拿得少了。在渤海某公司与许昌某公司公证债权文书强制执行一案中，法院以物抵债的裁定，因未考虑相关税费而被撤销。

一、土地增值税义务的产生

司法拍卖或以物抵债等方式转让不动产，会产生一系列税费，其中最为重要的就是土地增值税。土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税种。其主要目的是调节土地增值收益，合理分配土地增值利益。根据相关法规，转让不动产的一方是土地增值税的纳税人。简而言之，该税种是伴随不动产所有权改变而发生的。商业类项目不同于住宅房产，不能享受土地增值税免征政策。且土增税与土地取得成本息息相关，在扣除项目被严格限定的情况下，早年低价拿地的商业项目会出现巨额增值的情况，导致被执行的不动产变价成本会极大的增加。

举个栗子，不考虑其他税种，假定杭州某栋办公楼早年的土地取得成本为100万元，办公楼建造成本为200万元，现如今市场公允价值为1000万元。增值额 = 销售价-土地及建安成本=1000万元-300万元=700万元，土地增值税 = 增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

首先，我们需要确定适用的土地增值税税率和速算扣除系数。我国土地增值税采用四级超率累进税率，具体如下：

1. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除系数为0；

2. 超过50%至100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%；

3. 超过100%至200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；

4. 超过200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。

在本例中，增值比例=增值额÷（土地及建安成本）= 700万元÷300万元=233.33%，故按照四级超率累进税率的规定，此案例适用于第四级税率，即60%，且对应的速算扣除系数为35%。

现在我们可以计算土地增值税了：土地增值税 = 700万元×60% - 300万元×35%= 315万元。可见假如本例中的房产以物抵债的话，在不考虑其他税费的情况下，光土地增值税一项就要去掉几乎三之一的房产价值了。

二、税收超级优先权与抵押权

税收征管法第四十五条规定了税收超级优先权，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条规定：“因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担；没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》规定:“四、鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。”

从以上法律规定可以看出，因不动产司法拍卖成交或者裁定以物抵债的，随之产生的土地增值税属于变价费用，应当优先从拍卖所得中扣除；裁定以物抵债的，抵债数额应以扣除相关税费以后的数额为准，若债权人因此取得了不可分割的实物部分，相当于向税务局缴纳了该部分的购买款。但值得注意的是，这部分并不能计入债权人取得财产的计税基础。

以上只是针对不动产抵押权成立时间在应缴税款之前的情况，若抵押权成立时间在欠税公告以后，那么恭喜了，能不能以物抵债还要再说，历史欠税从该被抵债的财产中扣除后，若尚有余值的，方能以物抵债啦！当然，税务局是否能够直接在执行程序中划扣税款，这就是另外一个需要讨论的话题啦。

成算律税温馨提醒：

债权人在接受不动产作为抵押物时，要充分考虑它的可变现净值，而不是市场公允价值。一定要特别关注该不动产的取得成本哦！