【以案释法】承租人擅自转租，出租人能否解除合同？

随着人口流动，

租赁房屋需求逐步增加，

房屋转租的现象越发普遍，

由此也引发了不少纠纷。

租赁期内，

租客违反合同约定，

擅自转租他人，

房东能否要求解除租赁合同，

转租合同效力又如何，

第三人为租赁房屋交付的押金

能否要回来？

近日，

繁昌区法院就审结一起这样的

房屋租赁合同纠纷案，

且看法官如何认定？

基本案情2023年8月份，高某将其名下门面房上下两层出租给何某，双方签订了《房屋租赁合同》，就租赁期限、租金、支付方式、违约责任等权利义务进行约定。签订合同当日，高某将房屋钥匙交付何某。同日，何某又将租赁房屋转租给李某，并签订《房屋合租协议》，就租赁期限、租金、支付方式、房屋使用范围、违约责任等权利义务进行了明确约定。之后何某仅支付租金20000元，剩余租金未及时交纳。高某在电话联系何某催要租金未果后，遂前往案涉房屋寻找何某，才知晓何某在与其签订房屋租赁合同当日，就擅自将房屋转租给李某使用。现高某认为，何某违反合同约定未按时支付租金，未经其同意将案涉房屋转租他人，诉至区法院，要求解除合同、支付租金及违约金，并要求第三人搬离案涉房屋。

被告何某认为，其确实违反合同擅自转租，同意解除合同，但应按照实际租住时间计算租金，且原告并无实际损失，主张违约金过高，应予以调整。

第三人李某认为，其不知晓房屋所有人系高某，与何某签订房屋合租协议后，已经支付了租金及押金，要求扣除实际租住期间的租金后，何某返还剩余租金及押金后，其才同意搬离案涉房屋。

裁判结果

繁昌区法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第716条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，高某与何某签订的《房屋租赁合同》中明确约定，未经同意，何某不得将房屋转租他人，否则需按照3个月租金向高某支付违约金。现何某违反合同约定，擅自转租，高某要求解除合同并主张10000元违约金，符合合同约定及法律规定。合同解除后，何某应当将房屋返还给高某，并支付实际租住期间的租金，即租期10个月，已支付20000元，尚欠租金13333元，何某应当及时支付。另，何某的转租行为虽未经高某同意，但转租合同仍然有效，但根据合同相对性原则，该转租合同仅对何某、李某具有约束力，对出租人高某没有法律约束力。现因高某解除合同，何某需返还房屋，李某作为次承租人丧失了继续占有使用房屋的权利基础，转租合同无法继续履行，李某作为房屋的实际使用人应当从房屋中搬走，腾退房屋。经庭审后释明租赁合同法律关系及法律适用后，李某已及时搬离，对于李某已支付的租赁费及押金，其可依据与何某签订的转租合同，另行主张。综上，区法院判决解除合同，何某支付租金13333元及违约金10000元。

法官说法

实践中，存在大量房屋出租、转租情形，其中因转租涉及出租人、承租人、次承租人等多个法律主体，一旦发生违约情形，则会引起多方权利义务关系的变动。根据《中华人民共和国民法典》第716条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人使用，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。法官提醒，租房时尽量从正规渠道租房，租房前严格审查房屋产权情况，核实出租人与不动产权属证书中载明的权利人是否一致，同时签订书面合同，对于租赁期限、租金、权利义务、违约责任等进行明确约定；房屋涉及转租的，要求转租人提供与房屋所有人之间的租赁合同，审查是否约定不得转租，转租期限是否超过原租赁合同的剩余期限，必要时可以要求转租人出具房屋所有人同意转租的证明，次承租人避免在租房后，投入大量的资金进行装潢、经营，一旦被迫搬走，可能造成巨大的损失。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百二十一条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

文稿：审管办（研究室）

原标题：《【以案释法】承租人擅自转租，出租人能否解除合同？》

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