案外人以无证房产提起的执行异议之诉的代理要点

七、案外人基于无证房产提起的执行异议之诉案件的处理

19. 执行法院对无证房产予以现状处置，案外人以其对该无证房产享有排除执行的实体权益为由提起执行异议及执行异议之诉的，应依法受理，并对是否许可执行或不予执行该执行标的作出裁判，但不得就无证房产予以确权或判决案外人对此享有所有权。

20. 案外人就无证房产提起执行异议之诉，应区分以下情形予以处理：

（ 1）案外人仅请求对无证房产予以确权的，应向其释明变更诉讼请求；

（ 2）案外人既请求对无证房产确权，又请求对无证房产排除执行的，应向其释明放弃对无证房产确权的诉讼请求；

（ 3）案外人拒不变更或拒绝放弃对无证房产确权的诉讼请求的，对该请求不予受理；已经受理的，裁定驳回其要求确权的起诉。

21. 案外人就无证房产提起执行异议之诉，请求排除执行的，应当重点围绕买卖关系的真实性、款项支付情况及占有使用情况等，审查认定案涉无证房产是否属于被执行人的责任财产范畴。如果经审查属被执行人的责任财产，则对案外人排除执行的诉讼请求不予支持。

在审理该类案件过程中，不得参照适用《异议复议规定》第二十八条规定。

摘自：江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》

一、依据参考：

《最高人民法院关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》

各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

现将住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》（建法函〔2012〕102号）转发你们，请参照执行，并在执行中注意如下问题：

一、各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。

二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

三、执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构；理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。

特此通知。

二○一二年六月十五日

二、执行内容暂不具备执行条件，申请人放弃和处分自身实体权利以达到具备执行条件的，执行机构应当予以继续执行。

申请执行人同意现状接受执行标的房屋，应视为其不再要求被执行人承担质量保证责任，系其对自己权利的放弃和处分行为，并不违反法律规定，应予允许。执行内容暂不具备执行条件，申请人放弃和处分自身实体权利以达到具备执行条件的，执行机构应当予以继续执行。

三、行为人是已知的承租人，但其所承租的房产系在抵押设立后的抵押土地使用权范围内所建的无证房产，法院对抵押房地产拍卖时对该房产的租赁关系依法应予以涤除。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，法院不予支持；行为人是已知的承租人，但其所承租的房产系在抵押设立后的抵押土地使用权范围内所建的无证房产，法院对抵押房地产拍卖时对该房产的租赁关系依法应予以涤除。

四、承租人承租的房产系在抵押设立后的抵押土地使用权范围内所建的房产，司法拍卖中，承租人的优先购买权不予保护。

承租人承租的房产系在抵押设立后的抵押土地使用权范围内所建的无证房产或有证房产，执行法院拍卖该土地使用权时，对地上房产所涉租赁关系依法应予以解除，该承租人的优先购买权法院可不予确认。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。