二手房交易遇 “坑”：卖方隐瞒抵押、查封，买方如何破局？

"王女士，您买的房被法院查封了！"

中介颤抖的声音从电话里传来时，张琳正在银行办理尾款转账——这是她掏空六个钱包凑的380万首付，而卖家半小时前刚在微信保证"绝对没有债务纠纷"。

血淋淋的数据：2023年二手房纠纷中，61.7%因隐瞒抵押/查封导致！

二手房交易遇 “坑”：卖方隐瞒抵押、查封，买方如何破局？吉坤律所房产纠纷律师解答

一、法律重锤：隐瞒抵押=欺诈！可主张3倍赔偿

《民法典》148条规定：

因欺诈签订的合同，买方有权撤销交易+要求赔偿损失

《城市房地产管理法》38条明令：

被查封/抵押的房产禁止交易

赔偿金计算公式：

（已付房款×同期贷款利率×违约天数） + 房价上涨损失 + 维权成本

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二、救命四连击：发现隐瞒当天必做！

第1步：立即冻结交易

向中介发送《暂停履约告知函》（附微信截图）

在不动产登记中心申请异议登记（有效期15天）

拨打12345举报违规网签

取证清单：

✓ 中介带看时的承诺录音

✓ 房本复印件（查看抵押登记页）

✓ 银行资金监管记录

第2步：48小时财产保全

向法院申请诉前财产保全

重点查封：

✅ 卖家名下其他房产

✅ 银行账户（追踪首付款流向）

✅ 车辆、股权等可变现资产

（2024年上海案例：买家冻结卖家三套海外房产，3周内追回全款）

第3步：双线追责

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第4步：终极索赔组合拳

刑事报案：涉嫌合同诈骗罪（立案标准2万元）

行政投诉：向住建局举报违规交易

执行异议：对抗后续司法拍卖

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三、避坑指南：签约前必查的5道防火墙

1️⃣拉取产调：支付宝搜索"不动产登记"可查抵押/查封

2️⃣资金监管：选择银行托管而非中介代收

3️⃣补充条款：注明"无抵押查封，否则赔总房款30%"

4️⃣人脸识别：要求卖家在线查询征信报告

5️⃣连环交易：上家未解押前绝不支付大额定金

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