商品房未取得产权证 办理抵押权预告登记能优先受偿吗？

本报记者 林冬雪

在金融借款合同纠纷中，抵押权实现常存争议。当商品房无产权证，仅办理抵押权预告登记，债权人能否优先受偿？长春市双阳区人民法院审理的一起金融借款合同纠纷案给出答案。

2020年12月9日，某银行（贷款人、抵押权人）与付某（借款人、抵押人）签订《个人购房担保借款合同》，约定付某向某银行贷款30万元购买案涉房屋（尚未取得产权证），以该房屋设定抵押，并办理预售商品房抵押权预告登记，还约定了如借款人未足额偿还借款本息超过90天，银行有权宣布借款立即到期。12月11日，某银行按约发放贷款。然而付某自2021年3月起逾期还款，现某银行诉请付某偿还尚欠借款本金及利息、并就案涉房屋行使优先受偿权。案涉房屋此前已完成预售商品房买卖预告登记与抵押权预告登记。

法院审理后判决，付某需给付某银行借款本金335,588.41元及利息；某银行有权就付某提供的抵押房产折价、拍卖或变卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿。

本案核心在于商品房未取得产权证时，抵押权预告登记的优先受偿效力。虽预告登记本无本登记效力，但根据相关法律规定，当预告登记未失效且完成本登记，抵押权可溯及至预告登记之日。本案中，房屋已完成建筑物所有权首次登记，且无预告登记失效等情形，故银行主张享有优先受偿权应获支持。

初审：林冬雪

复审：韩蕊

终审：姚丽