系统思维视角下的定制化园区更新——福州市工业园区城市更新规划实践

原创 总体三所 清华同衡规划播报

导 读

当前，我国城市发展已从“增量拓展”阶段步入“存量提质”时代，城市更新的探索实践呈现出目标综合化、策略定制化、方式可持续化、机制协作化、路径多元化的特征。老旧工业园区在城市扩张过程中逐渐被包围，呈现碎片化分布的特点。其更新改造需要秉持系统化思维进行统筹谋划——既不能仅就空间论更新，也不能仅就园区论更新，更不能仅就单个园区论更新。应综合考虑空间背后的多维因素影响、园区与城市的多维交互，及多个园区与城市的整体联动。

图1 老旧工业园区城市更新的技术路线探索

福州主城区老工业园区主要分布在高密度建成的仓山区与晋安区。本文以福州为例，分享系统思维视角下的工业园区更新实践。

图2 福州市中心城区工业园区分布

一、单一园区的系统更新实践——橘园洲片区

橘园洲片区位于福州市仓山区乌龙江畔，紧邻橘园洲大桥桥头。在严控工业用地红线的背景下，该片区被选为全市建设项目审批权下放试点。其规模适中、又恰逢地铁编组站建设与国内企业创新转型时机，因此率先启动更新工作。

图3 橘园洲片区更新前实景

1、园区概况

更新前，片区已吸引电子信息、人工智能等高新技术企业入驻，创新基础较好。仓山区期望借更新将其打造成全市工业园区转型升级的样板区域以及城市创新活动的集聚地。

图4 橘园洲片区更新前已入驻的创新企业

然而，片区内部空间有限，可改造升级面积不足总规模的一半，单个地块面积小且建筑密度高，多层厂房自行改造难度大。业主单位数量多，权属关系复杂，企业对更新的积极性也存在差异，给管委会的统筹工作带来较大挑战。此外，更新还需应对地铁车辆段上盖增加的20万平方米建筑量所带来的交通压力。

图5 橘园洲片区更新前的企业分布与空间利用情况

2、实践探索

（1）评估识别宗地现状

精准识别“企业运营状态”与“空间利用状态”。通过设定“企业规模、生产效率、发展前景、用地需求”等核心指标，构建企业运营状态评估模型，并结合土地利用现状调研，建立详细的空间利用状态数据库。

图6 橘园洲片区更新前企业运营及空间利用情况分析

再借助叠加分析，识别各宗地的更新难度，明确可由企业自主提升的区域以及必须联动改造的区域。

图7 橘园洲片区更新前企业运营状态评估及宗地更新难度评估

（2）选择更新模式与路径

在协调各方利益后，规划明确了更新改造的“三个模式”、企业的“三种选择”与园区的“职责收益”。将各地块的更新改造路径划分为“重点区域整体重建”“企业自主联动改建”“战略收储择机推进”三种模式，锁定更新重点。

图8 更新改造的“三个模式”

搭建沟通平台，引导园区管委会与企业共谋更新。为企业提供了三种选择：企业可以产权入股平台公司，由管委会统筹更新；也可按规划自主更新，接受管委会监督；若企业选择退出，管委会则提供有偿收储、异地安置或产权置换方案。

图9 企业的“三种选择”

管委会着重明确“平台搭建、规划管理、监督管控、产业服务”四大职责，其收益主要源于土地变性后的增容价款、提升改造及产权分割的物业返还，以及因土地变性增容、转让和业态升级而产生的税收，为片区的可持续更新与运营筑牢根基。

（3）制定更新空间方案

利用交通容量评估和三维实景模拟，科学确定整个片区的增容上限，并形成城市设计方案。方案中明确片区更新过程中空间管控的关键点，并制定详细的设施增补清单。

图10 片区更新后对仓山区交通容量产生的影响模拟图11 三种模式下橘园洲片区更新城市设计方案

3、实施成效

橘园洲片区更新成效斐然。随着地铁编组站及上盖商业服务设施的落成，以及片区公共服务设施的不断完善，片区产城融合程度显著提高，空间环境品质与园区形象实现大幅提升。产业创新发展，乌龙江沿江地块借助“标准地+”模式，率先实现生产线上楼。在龙头企业的引领下，更多创新企业与人才集聚。此外，还有力推动了福州市其他园区的提质升级，催生了“工改商”等关键政策文件。

图12 橘园洲片区更新中与更新后实景

二、城园一体的系统谋划实践——福兴开发区

福兴经开区位于三环路旁、鼓山脚下，其核心发展区与晋安区城市公共服务中心相邻。由于其区位特征，经开区的更新改造更侧重于“城园一体”的系统谋划与实践。

图13 福兴经开区更新前实景

1、园区概况

更新前，经开区显现出较强的转型需求，部分业主已开展自主更新，管委会完成了超五分之一土地的收储工作，且区内地块面积较大，为更新提供了充足腾挪空间。然而，区内也存在企业运营情况不一、权属情况复杂、更新意愿不一的情形，区内还有一部分住宅、公共服务设施等城市功能，亟待通过系统更新实现城园融合发展。

图14 福兴经开区更新前的建设情况及原有规划用地布局

2、实践探索

（1）全面评估，分区分类明确更新路径

规划对区内企业运营及空间利用情况进行全面评价，明确更新路径与空间方案。甄别优势企业，明确产业发展方向，并结合现状企业分布与更新意愿，将经开区划分为“创新核心区、自主升级区、产城融合区”三大更新策略区，将地块归类为“整体收储打造、企业自主提升、远期明确迭代、战略弹性预控、优质企业保留、城市功能升级”六类，明确更新路径，以空间方案落实空间管控要求与创新服务设施布局。

图15 福兴经开区更新前各宗地企业转型的可能性分析图16 福兴经开区更新的三类分区与城市设计方案

（2）统筹园区更新与城市发展

充分考虑经开区与晋安区城市空间格局、城市公共功能的融合。城市设计方案充分对接与福州市“鼓台-晋安湖-鼓山”轴线贯通，并围绕晋安湖完善公共服务与产业服务设施，强调滨水空间设计，重塑沿湖界面，强化城市中心形象，特别是依托鼓山背景，打造滨水城市天际线，助力晋安区打造城市副中心，提升城市吸引力。

图17 城市空间结构的衔接图18 福兴经开区晋安湖滨水天际线设计

加强产城空间的融合。结合园区自身产业发展特点，通过“标准地+”等产业上楼模式及产业创新服务设施的建设，实现先进制造业与现代服务业的深度融合，成为福州市中心城区高新技术产业承载地。

3、实施成效

福兴经开区的实践延续了橘园洲片区的系统更新模式，同时结合园区自身特点与城市空间格局塑造的要求，侧重城园一体的统筹研判与产城空间融合的策略协调。更新后，新增的公共服务设施显著提升了企业创新人群及周边居民的生活品质，滨水开敞空间成为市民休闲游憩的重要场所。沿湖界面天际线经过重塑，提升了城市形象与吸引力。园区内的产业升级与空间优化吸引了大量高新技术企业入驻，创造了大量就业机会，推动了中心城区高质量发展。

图19 上：建设中的福兴经开区（晋安湖视角） 下：建成后的福兴经开区湖塘科创园

三、多片联动的整体更新探索——仓山六片区

在橘园洲片区、福兴经开区的更新实践基础上，福州市进一步推进了仓山区金山、浦上、福湾、义序、高盛、高仕六个片区的更新探索。这六个片区与仓山区城市建设高度融合，相互关联又各具特色，其更新实践更注重多片区联动的整体更新。

图20 仓山六片区分布情况

1、园区概况

仓山六片区前身为乡镇民营产业园，具有显著的“低小散”特征：土地利用与地均产出效率双低；企业规模小、单宗地面积小，增容空间有限；土地权属复杂，企业对更新态度不一。同时，各片区自身发展路径模糊，片区间虽有关联但互动不足。

2、实践探索

（1）立足现状，统筹区域资源

功能协同上，片区内推动产研一体化，优化空间品质，强化创新服务；片区间促进产城融合，串联城市生态、交通、产业、文化要素，构建城市共生网络。

图21 仓山六片区城园功能协同

空间协同上，识别各片区空间轴线、景观视廊与重点界面，依托廊道联动区域。通过地标节点设计彰显创新形象。

图22 仓山六片区城园空间协同

设施协同上，基于福州市综合交通模型评估确定各片区增容上限，并针对性补充公共服务与创新服务设施。

（2）“一园一策”“一企一策”

通过企业运营状态与空间利用状态评估，结合企业意愿调研，明确各片区、各宗地更新模式，量身定制更新实施与空间设计方案，以此充分契合各片区的特点与需求及片区间的整体协同。

图23 仓山六片区“一园一策”“一企一策”的更新策略及各片区差异化的城市设计方案

3、实施成效

更新后，仓山区的产业协同与创新能力显著提升。片区间产业联系更加紧密，与城市功能相融合，通过补充公共服务与创新服务设施，片区内的生活与工作环境得到极大改善，城市形象提升。

图24 金山片区大榕树文创园

结 语

在系统思维引领下，福州市成功推动了橘园洲片区、福兴开发区和仓山六片区等园区的转型升级，为城市发展注入新活力。实践证明，系统思维能有效整合多方资源，协调复杂利益关系，实现园区与城市的高质量发展与可持续更新。

项目工作团队：北京清华同衡规划设计研究院 总体三所

项目合作单位：福州市规划设计研究院

清华同衡 总体三所简介

总体三所是我院总体分院的核心部门之一，由我院重点项目工作室发展而来。主要承担业务类型包括“国土空间总体规划与专项规划、城市空间战略与概念规划、城市设计与城市更新、城市体检与评估、城镇化规划与发展规划”等。成立十多年来，项目足迹遍布全国20多个省（区、市），聚焦多个国省战略焦点地区。累计参与编制了40多个市县的总体规划与战略规划；参与了多个城市重点地区的规划与设计；参与并赢得了十余项国际重大竞赛项目；获得省部级奖项五十余项。

撰稿｜朱天、刘瑞刚

排版｜李刚

原标题：《系统思维视角下的定制化园区更新——福州市工业园区城市更新规划实践》

阅读原文