每日学一“典”｜民法典第七百二十八条

第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

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2016年3月原告甲与被告乙签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：1.2016年3月开始，原告租赁被告位于嘉兴市商铺，用于开设餐厅。2.《房屋租赁合同》一年一签，租金按6300元／月计算，且双方约定今后租金每年增加5％。

2022年11月16日，被告代理人来店内询问原告是否有购买房屋的意愿，原告表示同意购买，但事后原告得知被告于2022年11月16日前就已经以低于市场的价格将房屋出售并过户给了他人，且现房屋所有人明确租赁合同到期后要立即收回房屋。

法院认为，依据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条和第七百二十八条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。根据庭审查明情况，本案中，中介人员提到被告多年来挂牌出售案涉租赁房屋一直因价高未出售成功，某某3自2022年上半年考虑买商铺，考虑了很久才下决心买下案涉房屋；故无论是否存在中介人员多次聊天提及房屋出售并建议原告购买房屋的事实，无论是否存在丙向原告表态要购买案涉房屋的事实，也无论原告是否曾向中介人员或向丙表示过不想购买案涉房屋，都不能免除被告在最后决定出售案涉房屋时依法应通知原告出售时间和条件的义务。原告曾经未有购买意向，不能证明原告在本次出售条件下放弃优先购买权。

本案被告认可自己并未在本次出售前单独告知原告出售情况；也未能提供证据证明代理被告签订租赁合同的某某在本次出售房屋前通知过原告本次出售时间和价格，应认定被告未尽通知义务妨害了原告行使优先购买权，原告有权主张被告赔偿损失。

法官解析

房屋承租人的优先优先购买权属于形成权。优先购买权的功能是通过对出卖人处分权能的限制而保护特定承租人的利益。优先购买权往往是在处分权人在未履行通知义务的情形下与第三人买卖成立后，承租人通过行使优先购买权而撤销处分权人与第三人之间的买卖关系。从大量的司法实践来看，尽管处分权人在已经知晓承租人从其他渠道得知房屋即将出卖或已经被挂售的情形，或者从他处得知承租人没有购买意愿，都不能免除处分侵权人在最后决定出售房屋时依法应通知承租人的义务。因此作为房屋的处分权人，在最后决定出售出租的房屋时一定要依法履行通知承租人出售的时间和条件的义务，以此来避免不必要的纠纷。

原标题：《每日学一“典”｜民法典第七百二十八条》

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