农村土地租给他人，是否受最长20年租赁期限制？

以下文章来源于惠州陈惠良律师 ，作者狼律

惠州陈惠良律师.

记录日常点滴，总结办案经验，提高专业水平。（惠州陈惠良律师，联系电话：13825406065）

许多同行和当事人认为，既然《农村土地承包法》赋予了耕地30年、草地林地更长（30-70年）的承包期，并且允许承包方“自主决定依法出租（转包）”，那么出租的期限似乎也应顺理成章地匹配这漫长的承包期。

我国《民法典》第七百零五条规定租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。对于农村土地的出租期限是否受20年的限制，有些人认为《农村土地承包法》第三十八条第三项“土地经营权流转应当遵循以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力或者资质；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”的规定，认为租赁期限只要不违反“流转期限不得超过承包期的剩余期限”则为合法，可以突破最长租赁期限20年的规定。

我个人认为这个看法是片面的，无论什么性质的租赁合同，除非法律有特殊规定，都必须遵从《民法典》关于最长租赁期限的规定。主要理由如下;

一、《民法典》第705条的普遍适用性

《民法典》第705条位于合同编，是关于租赁合同的一般性规定。它明确规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

只要法律关系的性质被认定为“租赁”，无论租赁标的物是什么（动产、房屋、土地），都应适用这一强制性规定。农村土地经营权通过“出租”方式流转，其合同性质就是租赁合同。

二、《农村土地承包法》的特别规定及其与《民法典》的关系

《农村土地承包法》第三十六条允许承包方通过“出租（转包）”等方式流转土地经营权。

第三十八条第三项规定了土地经营权流转（包括出租）的原则之一：“流转期限不得超过承包期的剩余期限”。

这项规定是针对土地流转的特殊限制，其目的是防止承包方流转的期限超过其自身拥有权利的期限（即剩余承包期）。例如，承包方自己还剩10年承包期，他最多只能流转（出租）10年。

这项规定并未否定、修改或排除《民法典》第705条关于租赁合同最长期限20年的普遍性限制。它解决的是流转期限与承包期限的衔接问题，而非设定一个可以突破20年的新上限。

三、 “出租”方式流转的性质决定了适用《民法典》租赁规则

当承包方选择“出租”方式流转土地经营权时，其与受让方之间形成的法律关系就是典型的租赁合同关系。

承租人根据《农村土地承包法》第三十七条获得的是“在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益”的权利。这种权利是基于租赁合同产生的债权性权利。因此，作为租赁合同，其期限必然受到《民法典》第705条的约束。

四、农村土地经营权以“出租”方式流转时，其期限受到双重限制：

上限一（《民法典》强制规定）： 绝对不能超过20年。超过20年的部分无效。

上限二（《农村土地承包法》特殊规定）： 不能超过承包期的剩余期限。

举例：

1、某农户拥有耕地承包权，剩余承包期还有25年。他想将土地经营权“出租”给他人。

根据《民法典》第705条，租赁合同最长只能签20年。

根据《农村土地承包法》第38条第3项，流转期限不能超过25年（剩余承包期）。

最终结果： 该农户最多只能签订一份20年的土地出租合同。他不能签25年的合同，因为那违反了《民法典》的20年上限。剩余承包期虽长，但不影响20年的法定上限。

2、如果该农户的剩余承包期只剩15年：

根据《农村土地承包法》第38条第3项，他最多只能出租15年（不能超过剩余期限）。

根据《民法典》第705条，他最多可以租20年。

最终结果： 他最多只能签订一份15年的土地出租合同。20年的上限在此例中不起作用，因为15年更短。

20年的租赁上限，是法律基于社会经济发展、物之效用、利益平衡等多重考量设定的理性尺度。它看似一种限制，实则是维护交易安全、保障各方权益的稳定器。

本文作者系惠东县农村土地承包经营权纠纷调解仲裁委员会仲裁员，惠州仲裁委员会仲裁员。

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原标题：《农村土地租给他人，是否受最长20年租赁期限制？》

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