和解协议内容

最高法院：和解协议约定由一方当事人取得房屋所有权，能否排除强制执行？

该约定是普通金钱债权，不能产生排除强制执行的法律效果

阅读提示：

执行和解约定取得房屋所有权，能否排除强制执行？李营营律师团队长期专注研究与执行有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以最高法院处理的执行异议之诉案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

通过和解协议约定取得房屋所有权，不能改变生效判决认定的法律关系，该约定是普通金钱债权，不能产生排除强制执行的法律效果。

案件简介：

1.2013年7月，李某芬与某东房产公司签订某房产认购书。

2.2013年7月21日，双方签订回购协议，约定李某芬可将原购房退交某东房产公司并取得退款。之后，滦南法院判决确认购书自然失效，支持李某芬要求履行回购协议、退还购房款、给付增值款的诉请（下称3848号判决）。

3.2015年10月29日，某东房产公司作为抵押人与某运公司签署抵押合同，为其办理涉案房产抵押登记手续。之后，某运公司向法院申请执行涉案抵押房产。

4.2016年8月19日，唐山中院执行裁定查封涉案房产。李某芬以其对涉案房产享有所有权为由提出异议，要求解除查封。唐山中院裁定中止执行后，某运公司提起申请执行人执行异议之诉。

5.2017年6月27日，唐山中院一审判决准许执行涉案房产。李某芬向河北高院提起上诉被驳回后，向最高法院申请再审，主张3848号判决执行过程中，双方达成执行和解协议，约定李某芬放弃执行请求、保留房屋所有权，某东房产公司不再回购争议房屋。

6.2019年6月28日，最高法院认为，涉案房产始终登记于某东房产公司名下，李某芬未取得所有权，李某芬仅享有普通金钱债权，不能排除抵押权人强制执行，再审裁定驳回李某芬再审申请。

争议焦点：

李某芬对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益？

裁判要点：

一、涉案房产始终登记于某东房产公司名下，李某芬从未对其取得过所有权。

最高法院认为，李某芬与某东房产公司就涉案房产签订了《丽墅庄园小区认购书》《回购协议》，《回购协议》约定自签订购房认购书之日起2年至5年之间可将原购房退交某东房产公司，某东房产公司按购房时间在原购买价基础上计算增值后支付退款。李某芬向滦南法院起诉请求某东房产公司给付购房款和增值款，已经为法院生效判决所支持。可见，李某芬以自身的诉讼行为变更了其与某东房产公司房屋买卖的意思表示，其对某东房产公司所享有的权利已经属于普通债权性质。现李某芬主张与某东房产公司达成了执行和解协议，其放弃给付回购款、增值款及逾期利息等执行请求，某东房产公司不再回购争议房屋，该房屋的所有权仍归李某芬保留。本院认为，执行和解协议不能改变生效判决对双方之间法律关系所作的认定，其并未实际履行完毕，且达成时间系在本案执行异议之诉形成之后，故该和解协议的内容不能对抗相关债权人。

二、某运公司有权向法院申请强制执行案涉房屋。

最高法院认为，根据李某芬申请再审期间提交的证据材料，2015年1月25日，某运公司与加油宝公司签订《债权转让合作协议书》，约定某运公司将其对客户的《融资租赁合同》项下应收账款债权转让给加油宝公司，其中包括对某东医院的应收账款债权，加油宝公司委托某运公司为收款代理人。该债权转让行为发生于某运公司与加油宝公司之间，与李某芬并无关系，对李某芬的实体权利义务、法律地位并无影响。因此，在得到加油宝公司授权、某东医院未履行主合同义务的情况下，某运公司有权向法院申请强制执行案涉房屋。

三、李某芬对某东房产公司所享有的权利是普通金钱债权，不能产生优先、排除某运公司抵押权的法律效果。

最高法院认为，至于李某芬主张其对某东房产公司和某运公司所签抵押合同向滦南法院提起确认抵押无效之诉的问题，因其并不是某运公司申请执行案件和签订抵押合同的当事人，在滦南法院作出生效判决确认该抵押权与其实体权利有关联之前，不能产生排除强制执行的法律效果。

综上，最高法院认为，李某芬不能排除抵押权人强制执行，再审裁定驳回李某芬再审申请。

案例来源：

《李某芬、某运集团股份有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》[案号：最高人民法院(2019)最高法民申2449号]

实战指南：

执行中，商品房消费者既可能对标的房产享有物权，也可能享有物权期待权，符合条件的，可起到排除强制执行效果。消费者享有的物权期待权尤其特殊，其尚未现实取得房屋所有权、办理房产登记，却能够优先于普通债权人、抵押权人，甚至工程价款优先权人，排除强制执行。

一、本案当事人是否就诉争房屋享有物权或物权期待权？2013年，当事人与房产公司签订房屋认购书。根据目前已公开的案情，我们虽然不能明确该认购书的具体内容，但理论上，如果房屋认购书符合商品房买卖合同的必备要件，也可综合认定为合法有效的买卖合同。换言之，如果当事人在查封前签订合法有效的书面买卖合同，占有诉争房产并支付价款的，即使未办理过户登记，也可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张排除执行。但是，当事人随后向法院提起诉讼，要求房产公司履行回购义务、退还购房款并给付增值款，当事人的请求也得到了法院支持。可见，当事人是以自身的诉讼行为变更了其与房产公司房屋买卖的意思表示，根据生效判决，当事人对房产公司所享有的权利，实质上是已经转化为金钱债权请求权，而不再具有物权或物权期待权的性质。

二、本案当事人能否通过执行和解协议变更生效法律文书所确定的权利性质？对此，根据本案最高法院观点，执行和解协议不能改变生效判决对双方法律关系所作的认定，因此，案涉债权请求权不能重新转化为诉前的权利状态。加以本案执行和解协议并未实际履行完毕，且达成时间系在执行异议之诉形成之后，故该和解协议的内容不能对抗相关债权人。

对此，我们认为，执行和解协议本身仅是债权协议，依据执行和解协议设立的普通债权，通常不具有优先效力，执行和解协议本身不能改变生效判决就法律关系所作的认定。但是，当事人可以通过执行和解协议另行实现房屋买卖或以房抵债。如果执行和解协议的签订时间、履行情况等符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定)》第二十八条有关规定的，当事人可依据本条规定要求排除强制执行。在太原中院的一起入库案例中，法院就明确了可对书面以房抵债协议准用第二十八条进行判断（参见延伸阅读案例2）。据此，我们倾向于认为，对该条中的“书面买卖合同”可作合理扩大解释，执行和解协议中涉及房屋买卖、以房抵债的情形，可准用该条作实质性判断。

法律规定：

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

延伸阅读：

1.消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于抵押权和其他债权，而且优于工程价款优先受偿权。

案例1：《宁夏中宁青银村镇银行股份有限公司与李敏、马新强及潘占荣、刘美兰、石嘴山市华欣房地产开发有限公司第三人撤销之诉案》[案号：最高人民法院(2018)最高法民终1306号]

最高法院认为，由于华欣公司将案涉房屋交付李敏、马新强后，恶意将产权登记在自己名下，并隐瞒实情，以案涉房屋向青银银行设置抵押，为潘占荣向青银银行借款提供担保，最终导致李敏、马新强与青银银行分别对案涉房屋所享有的物权期待权和抵押权发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”依据该规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权和其他债权，而且优于承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权。

2.签订书面以房抵债协议后，权利人已实际占有房屋的，可依据《执行异议和复议规定》第二十八条排除执行。

案例2：《山西中某钢融资再担保公司与太原某融资担保公司案外人执行异议案》[案号：山西省太原市中级人民法院(2022)晋01执异25号]，入库编号：2024-17-5-201-004

太原中院认为，双方在案涉房屋被本案执行查封前已签订书面以房抵债协议，案外人山西中某钢融资再担保公司实际合法占有涉案房屋。并非因山西中某钢融资再担保公司自身原因未办理过户登记，并且以房抵债协议约定的抵债价格适当。因此参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，案外人山西中某钢融资再担保公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。