违约方能解除合同吗？

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案情简介

2024 年 3 月，原告张三从被告李四处买房。双方协商好价款后，原告分两次向被告支付定金 40000 元。后被告以安装电梯为由要求原告支付房款，原告向被告支付100000元。2024 年 10 月，原告以无力支付后期房款为由请求解除房屋买卖合同并要求被告返还房款，被告称等房屋出售后退款。双方就合同的履行陷入僵局。2025年7月，张三主动诉至柞水法院，作为违约方请求解除房屋买卖合同，要求房东李四退还其已支付的房款14万元。

法院调解

法院经审理查明：原、被告双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方已形成房屋买卖合同关系。张三自认无力支付后期房款，其行为已构成违约，李四作为卖方没有明确拒绝解除合同，但却称要等到房屋出售后返还张三已支付的房款，导致合同长期无法继续履行，形成“合同僵局”。本案符合违约方主张解除合同的条件。

法官释法明理，告知原告，法院虽然支持其作为违约方请求解除合同的诉求，但不意味着其可以借此逃避违约责任，应向原告赔偿损失。同时，告知被告，作为卖方既不催要剩余房款，也不返还已支付房款，合同事实上无法继续履行，合同目的已经无法实现，解除合同后，其可另行销售房屋，其利益可通过违约金得到补偿。最终双方达成协议：原、被告双方解除合同，被告向原告返还购房款10万元，原告向被告赔偿损失4万元。

法官释法

依法成立的合同是市场交易的重要基石，当事人应当遵循诚信原则，全面履行合同义务。然而，在合同履行过程中，可能出现一方因经济形势变化、履约能力不足等非主观恶意原因导致无法继续履行合同，而另一方又怠于行使解除权的情形，从而形成合同僵局。在此类僵局下，允许违约方通过司法途径申请解除合同，有助于使当事人从已难以继续履行的合同中解脱，促进物尽其用，减少财产浪费，实现资源的有效配置。

需要明确的是，违约方解除合同并非一项法定权利，而是在严格限定条件下的司法救济途径。违约方申请解除合同必须同时满足以下条件：

一是合同陷入僵局,例如存在法律或事实上的履行不能，不适于强制履行或履行费用过高等情形;

二是合同目的已无法实现；

三是守约方怠于行使权利，即未在合理期限内主张解除合同或要求继续履行；

四是必须通过司法程序提出申请，即向人民法院起诉或申请仲裁，由司法机关审查是否符合解除条件，并作出是否解除的裁判；

五是不免除违约责任，即使合同最终被判决解除，违约方仍应承担赔偿守约方全部损失的责任。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

稿件：姚天晶

原标题：《违约方能解除合同吗？》

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