海外观察 | 未来中央商务区的五大支柱：连通性、独特性、综合性、活力性、敏捷性

未来中央商务区的五大支柱：连通性、独特性、综合性、活力性、敏捷性

内容提要

有位专家曾预言“城市，而不是民族国家，将决定我们未来的生存”。全球顶尖城市的竞争硝烟弥漫，人才、资本、企业，都成为城市竞相争抢的主体。而中央商务区（CBD）则是城市吸引要素资源的重要载体。

以CBD为代表的城市中心，正加速演变、进化，未来还会继续作为城市的重要经济引擎，但它们必须重塑自身，以适应不断变化的工作、生活偏好，同时增强对未来挑战的韧性。

2025年7月，新加坡宜居城市中心（CLC）发布《塑造未来中央商务区：全球利益相关者的观点》（Shaping Future Central Business Districts: Perspectives from Global Stakeholders），通过对全球主要城市CBD的案例研究，来捕捉世界主要城市在振兴市中心方面的多样化策略。

中央商务区（CBD）是全球城市发展的关键区域，推动着城市的经济增长，并创造了就业机会。CBD长期以来一直是城市的经济动力源，但传统模式正受到各种考验。

图1  《塑造未来中央商务区》报告封面

——不断发展的工作模式：疫情引发了工作方式的重大转变，既导致了CBD办公室的空置率上升，客流量的减少还影响了商业的发展。尽管员工已逐渐返回办公室，但办公环境已发生根本性变化。

——人口结构的变化：CBD的单身人士和外籍人士比例通常较⾼。鉴于混合办公模式的兴起，许多城市正将其CBD改造成更具混合用途的社区，以增加居住人口，并提升区域活力。而提供多样化的住房选择和配套设施，可满足不同年龄段人群的需求。

——增强气候适应力和可持续性：城市约占全球能源使用量的75%和温室气体排放量的70%。为了履行环境、社会和治理承诺，企业越来越重视绿色建筑和可持续，愿意为获得绿色认证的办公楼支付更⾼的价格。

——扩张有限用地：大多成熟的CBD面临着新开发土地资源有限的困境。同时，还面临着适应住房、社区设施和绿地等新需求的压力。因此，许多城市日益走向去中心化。在原有的CBD之外，创建多个中心。

——优化建筑资产和公共空间的限制：部分CBD老化的基础设施，已无法满足现代居住者的需求。然而，拆除旧建筑并非总是可行的选择。许多CBD正在转型成为混合用途区域，但僵化的土地和审批政策，正阻碍这一转变。

——CBD之间的竞争日益激烈：随着全球各城市争相争夺人才和投资，全球CBD之间的竞争愈演愈烈。CBD需要通过提供独特的体验来脱颖而出，如打造健康中心、文化区、夜间娱乐场所等。

面对这些挑战，CBD需要通过发展五大支柱，来促进未来的发展。这些支柱的侧重点各有不同，却相辅相成。

1.连通性（Connected）​

作为经济活动的中心，CBD必须依赖⾼效的城市交通网络，将员工与市中心的工作场所连接起来。

伦敦：伊丽莎白线

伊丽莎白线于2022年正式开通，旨在缓解伦敦的公共交通压力。它绵延100多公里，将乘客从远郊地区运送到市中心。

除了到达利物浦街等传统CBD外，它还通往金丝雀码头和帕丁顿等商业区。尽管作为长途铁路服务，伊丽莎白线仍设法在伦敦市中心提供地铁式的班次，⾼峰时段每小时有24列车运行。

伊丽莎白线也是英国首批遵循欧盟互操作性规范的大型铁路基础设施，使其能与更广泛的区域铁路网络顺利整合。

图2  运行中的伊丽莎白线

2022年至2024年间，伊丽莎白线促成了3.5亿次出行。大多数乘客认为该线路改善了他们获得就业机会的途径。可见城市的交通基础设施在全面扩展后，可以显著提升CBD的连通性。该线路的设计考虑周全，使其荣获2024年英国皇家建筑师学会斯特林奖。

纽约：对拥堵收费

纽约市是减少汽车通行的先驱之一。从2009年到2017年，纽约市启动了一系列关闭时代广场道路的项目，释放了约1万平方米的曼哈顿中城区域，为行人提供了充足的步行空间。

图3  纽约西59街

目前，纽约市还在制定旨在减少汽车使用的政策，尤其是在交通繁忙的市中心区域。纽约市已在曼哈顿划定了交通拥堵缓解区（Congestion Relief Zone），覆盖60街以南及周边地区。进入该区域的车辆将需要每日缴纳通行费。

现在该区的平均行驶速度已降至每小时仅7.1英里（约114.26公里）。到目前为止，这使得每天进入交通拥堵缓解区的车辆减少6万辆，行人数量也增加了4%。由此产生的收入将用于改善城市交通系统的项目。

2.独特性（Distinctive）

在全球竞争激烈的时代，为了保持竞争力，CBD必须明确突出其独特的价值主张。

东京：涩谷娱乐城

东京拥有多个成熟的CBD。为了应对社会经济的变化，东京一直在进行城市更新。

例如，涩谷的房地产主要由东急铁路公司集团推动，在进行一系列研究后，“娱乐城”被确定为该地区的发展目标。这与东京国立剧场等标志性景点，以及年轻化的特征自然契合。

开发商在涩谷安排了一系列更新项目，以创建活动空间和博物馆等文化设施集中地，提供多样化和沉浸式活动。

图4  东京涩谷十字路口

墨尔本：疯狂三月

每年3月，墨尔本（澳大利亚城市）都会举办一系列精彩纷呈、活力四射的活动，涵盖音乐、时尚和美食等领域。其中许多活动，例如墨尔本国际喜剧节、墨尔本美食美酒节，以及蒙巴节（一个以嘉年华游乐设施、表演和精彩活动为特色的社区节日），都在CBD内举行。通过在整个3月内安排这些活动，墨尔本巩固了其在本地和国际上作为热闹娱乐场所的声誉。

图5  墨尔本CBD的嘉年华景点

3.综合性（Integrative）

世界各地的CBD正从传统的办公中心转型，转向更具包容性的混合用途模式。这一转型涵盖住宅、商业、娱乐和教育设施的整合，旨在打造一个人们能够无缝衔接地生活、工作、娱乐和学习的区域。

纽约：餐厅营业和户外用餐

疫情给全球各城市的餐饮业造成了沉重打击。在纽约市，CBD所在的曼哈顿区受到的影响最大。作为一项权宜之计，纽约市于2020年6月实施“开放餐厅”（Open Restaurants）计划。

根据这项计划，符合条件的餐厅和酒吧可以扩展到公共空间，包括人行道、广场和开放街道。这在一定程度上得益于非营利组织“纽约市餐饮联盟”的倡导，该做法也借鉴了欧洲咖啡馆文化中的“户外用餐”概念。

图6  纽约的户外用餐

居民和企业都从中受益匪浅，纽约市政府通过调查和虚拟圆桌会议就延长该计划启动了一系列磋商。2023年8月，该计划成为一项正式的永久政策，并更名为“纽约户外用餐”（Dining Out NYC）计划。新计划还附带了有关运营和执法的详细规定，以解决社区对噪音和污染等问题的担忧。

芝加哥：环线联盟

自20世纪70年代以来，芝加哥设立了特殊服务区（SSA），旨在为特定区域提供超出市政府常规服务范围的额外服务，其资金主要来源于区内征收的额外房产税。

这些SSA由非营利组织管理，以补充城市服务，内容包括：设施升级、景观美化、市场营销等。芝加哥环线联盟（CLA）成立于2005年，负责监督位于市中心州街的首个也是最广泛的SSA。

图7  芝加哥环线

CLA致力于与各类主体进行定期对话，并与各级政府合作，倡导能造福市中心的政策和项目。CLA还举办了多届酒店业招聘会，为经过预先筛选的求职者和该行业的公司建立对接渠道。

“周日州街”（Sundays on State）是CLA的标志性项目之一，该项目利用道路临时封闭的有利位置，将州街改造成活力街区派对的举办地。该项目得益于文化事务和特别活动部的拨款，以及部分公司的赞助。

图8  “周日州街”活动现场

4.活力性（Vibrant）

随着工作性质的改变，CBD已不再局限于传统的办公。相反，CBD本身需要致力于成为极具吸引力的城市目的地，即使在工作时间之外也能提供丰富多彩的活动。

东京：夜间政策和预测

近年来，东京一直致力于挖掘夜间经济的经济和社会价值。这始于2016年《娱乐业法》的修订，该修订允许夜店申请24小时营业许可。东京都政府和东京观光财团也在2019年提供了补助，以减轻夜间商业和活动的财务负担。

2025年，东京还进一步拨款5.58亿日元（约2688万元人民币）用于支持夜间活动。东京还通过东京投影映射项目在新宿等地区打造了夜幕降临后的沉浸式景点。

2024年，东京都政府正式启动“东京夜与光”项目，其中包括在东京都厅1号馆上进行的夜间投影映射艺术作品，将市政基础设施变成旅游目的地。该项目创造了吉尼斯世界纪录。

图9  东京都厅1号馆放映《哥斯拉》

夜间经济成功的另一个关键因素是安全。在这一地区，新宿和涩谷等区正在努力禁止公共场所饮酒。虽然东京CBD的更新仍由私人开发商主导，但市政府在促进发展方面发挥着重要作用。

伦敦：夜间地铁

城市需要在CBD提供安全、可靠且价格合理的深夜交通，以发展夜间经济。伦敦自2016年起开始运营夜间地铁。如今，5条地铁线路提供24小时服务，周五和周六列车间隔10至20分钟。此外，夜间巴士网络和伦敦地铁夜间服务也为夜间运营提供了补充，有助于扩大公共交通的覆盖范围。

图10  伦敦的夜间地铁

5.敏捷性（Responsive）

城市越来越受到气候、经济和社会期望等变化的影响。为了在充满复杂和不确定性的动态格局中保持韧性，CBD必须能快速适应新兴趋势和生活方式偏好的变化。

洛杉矶：适应性再利用

与许多其他城市一样，洛杉矶市中心的办公楼市场也受到了远程办公模式转变的影响，空置率一度上升了30%以上。为此，洛杉矶制定了鼓励住宅改建的政策。在过去的二十年里，这帮助洛杉矶的人口增长了4倍多。

图11  洛杉矶市中心景观

得益于1999年实施的《适应性再利用条例》（Adaptive Reuse Ordinance），洛杉矶的市中心已交付了超过12000套住宅公寓。

根据该条例，几乎任何建筑都可以改建为住宅，只要其位于现有建筑结构内即可。这尤其有利于开发商，因为它简化了审批流程，并免除了老建筑和历史建筑通常需要遵守的分区和建筑标准（这些标准通常要求新建建筑）。

然而，这些市中心的公寓，仅占该市住房需求的一小部分。因此，洛杉矶将条例扩展到全市范围，并于2025年生效。此外，洛杉矶还将1974年之前建造建筑的适用年限降低到至少15年，并取消了最低住宅单元面积的要求。

东京：特殊容积率区

东京的发展主要由私营部门主导，但政府也出台了一系列扶持政策，以促进城市更新，如放宽建筑容积率和建筑高度的限制。在这一转型过程中，东京精心保护了历史地标，这些地标不仅提醒人们其丰富的文化遗产，也成为城市景观中的视觉焦点。例如，日本最大的火车站——东京站的更新。

图12  东京站更新前（左）和更新后（右）

当时，恢复东京站原有建筑特色的成本，对东日本旅客铁道株式会社（JR东日本）来说过高。主要开发商和土地所有者三菱地所的重建尝试也未获得支持。因此，政府提出了一些创新方法，例如特殊容积率（Exceptional floor area ratio）法规，以促进更新。

2000年，日本政府修订了《城市规划法》和《建筑基准法》，制定了特殊容积率区的政策，即在城市规划中规定，“可将未使用的建筑面积搬迁到其他地段来使用”。该政策创建了专门用于应对东京站及其周边地区的更新机制。随后，在2002年，东京站周边地区被列为特殊容积率区。

2003年，东京站被指定为日本重要的文化财产。在此情况下，政府会给予土地所有者一定的优惠。JR东日本就以建筑面积奖励的形式，享受到了这些优惠，这使得总允许开发密度达到了用地面积的900%。

由于本次更新工程的重点是恢复而非新增，JR东日本得以将未使用的容积率（700%）以约500亿日元（约24亿元人民币）的价格出售。这也为2007年至2012年开展的保护工程提供了必要的资金。

图13  特殊容积率区的楼层面积转移

这些建筑面积被转移到附近的六栋建筑：新丸之内大厦、丸之内公园大厦、JP大厦、东京大厦和南北两座大东京大厦。这些开发项目被允许在其原有的分区高度限额之外进行建设。例如，新丸之内大厦就获得了约50万平方英尺（4.65万平方米）的额外建筑面积。鉴于东京CBD日益增长的空间需求，该地区的商业建筑面积显著增加，可谓恰逢其时。

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文章来源：新加坡宜居城市中心（CLC）官网。编者说明：文章根据原文整理编译，本公众号推送时略有修改，文中观点不代表本院看法。

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