让与担保不成立

最高法院：主张对“让与担保”的不动产所有权确权，如何认定？

缺乏担保合意、怠于行使权利，其主张不成立。

阅读提示：担保实践中，存在债务人或者第三人将财产所有权让与给债权人作担保的情形，但在约定不明确的情况下，当事人往往会在后续因让与担保和买卖产生争议。在这种情况下，当事人主张登记在他人名下的不动产系自身让与担保，要求对不动产确权，法院将如何认定？李营营律师团队长期专注研究与担保有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以最高人民法院处理的一起涉让与担保纠纷案件为例，与各位读者分享最高人民法院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

无证据证明让与担保合意且当事人长期怠于关注不动产动态、怠于行使权利，在偿清债务之后未及时要求返还不动产，在股权抵偿债务的同时又通过不动产让与担保不符合常理，其主张不成立。

案件简介：

1. 某2公司（第三人）将27套房屋转让给某1公司（原告），因当时原告欠付谢某（被告一X某父亲）款项，原告遂指示第三人与谢某、杨某（被告二，谢某之妻）签订房屋买卖合同。

2. 第三人按照原告指示，与谢某、被告二签订涉案27套房屋的买卖合同之后，于2015年1月在成都市不动产登记中心将涉案房屋买卖合同备案至谢某、被告二名下，备案价格近于当时当地市场价的一半。

3. 2015年1月23日，案外人四某公司针对名下的股权为原告抵债事宜作出决议。2015年1月28日，原告用案外人四某公司所持的股权向谢某抵债。截至2015年1月28日，原告累计通过现金支付、案外人股权抵债等方式向谢某偿债3.29亿元。谢某涉诉前，身故，涉案房屋依法由被告一、被告二继承。

4. 随后，因双方就涉案房屋所有权发生争议，原告某1公司向四川省某市中级人民法院起诉，要求确认其享有涉案27套房屋的所有权，被告一X某、被告二杨某配合办理房屋过户登记手续。诉讼中，涉案房屋产权登记至两被告名下。

5. 四川某市中院一审认为原告举证不足，主张不成立，判决驳回其诉讼请求。

6. 原告不服，上诉至四川省高级人民法院，认为一审事实认定错误，要求撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。

7. 四川高院二审认为，原告上诉事由不成立，判决驳回上诉，维持原判。

8. 原告某1公司不服，向最高人民法院申请再审，认为房屋所有权的最终归属应视债务清偿情况决定，本案基础法律关系应为民间借贷关系，原审法院未查清双方借贷往来情况，因原告2016年债务危机出于对谢某的信任未要求返还房屋，原审事实认定不清，判决错误，要求撤销原一审、二审判决，改判支持原告全部诉讼请求。

9. 2025年6月30日，最高法院裁定，驳回某1公司的再审申请。

案件争议焦点：

某1公司要求对涉案27套房屋的所有权确权，其主张是否成立？

法院裁判观点：

据原判决查明的事实，案涉27套房产系某1公司自案外人处取得处分权后，指示某2公司与谢某、杨某签订房屋买卖合同，并在成都市不动产登记中心将该合同备案登记至谢某、杨某名下，后杨某、X某就案涉房产办理所有权登记。综合在案证据最高法院认为，原判决未支持某1公司基于让与担保主张案涉房屋产权的请求，并无不当。理由如下：

一、某1公司应就其主张的让与担保合意举证证明，但在本案中某1公司无证据证明。

最高法院认为，依照《民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项的规定，就某1公司提起的本案所有权确认之诉，应由该公司对其主张的让与担保法律关系存在之基本事实，承担举证证明责任。

本案中，某1公司并未提交合同等能够证明其与谢某达成让与担保合意的直接证据，并且某1公司在一审中亦明确表示没有直接证据证明其与谢某达成过以案涉房屋作为债务担保的意思表示。

二、某1公司长达数年怠于关注涉案房屋的情况、在还清债务后未及时要求返还，不符合让与担保的一般特征，针对同一债务出具多重担保的可能性较低，某1公司主张的“待证事实”不具有高度可能性，主张不成立。

最高法院认为，某1公司提交了《情况说明》等间接证据以证明其与谢某的债权债务已经清偿，案涉房产买卖合同备案登记成立让与担保关系，但整体考量当事人之间的交易情况，其行为不符合让与担保的一般特征。

一方面，某1公司主张，截至2015年1月28日，其通过现金支付、案外人股权受让等方式共计偿还谢某3.29亿元，因2016年该公司涉及大量债务，出于对谢某的信任故未主张返还房屋。但是，某1公司在其主张的还清欠款之日后，不仅未及时要求谢某、杨某返还案涉房产，相反在长达9年的时间中从未就谢某占有房屋、收取租金等情况提出过权利主张，直至本案诉讼过程中才知晓部分案涉房产已被出卖给案外人。某1公司不积极掌控房屋动态的行为与一般让与担保的担保人行为不符。

另一方面，部分案涉房产买卖合同于2015年1月23日备案登记，部分于2025年1月26日备案登记。某1公司主张其已于2015年1月28日通过案外人四海同兴控股有限公司（以下简称某3公司）所持股权抵债的方式还清欠款；而某3公司于2015年1月23日就此作出决议之时，部分案涉房产买卖合同的备案登记在当日同步进行，部分则尚未进行备案。

由此可见，某1公司就同一笔债务，于几乎相重叠的时间段，在提供相关股权抵偿全部债务的同时，又以案涉房屋让与担保的方式担保该同一债权，明显不合常理。

综合某1公司提交的相关证据，就该公司基于让与担保提出的确权请求，原判决根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定，认定其举证未能达到“待证事实存在高度可能性”的证明标准，其认定事实和适用法律，并无不当。某1公司与杨某一方的债务关系，可在双方清理结算的基础上另行解决。

综上，最高法院认为某1公司主张不成立，裁定驳回其再审申请。

案例来源：

一般案例库：《四川某某贸易有限公司、杨某等所有权确认纠纷民事申请再审案》，[案号：（2025）最高法民申2500号]。

诉讼实战指南：

一、建议类案中主张让与担保的担保人，注意论证“非买卖”

本案中，某1公司指示某2公司与谢某、杨某签订涉案27份房屋买卖合同，造成后续房屋被过户登记至杨某及谢某之子名下。从已公开信息来看，法院针对“是否系让与担保”展开论述，对于某1公司而言，在欠缺证明让与担保合意的直接证据的情形下，从“本案名为买卖、实为让与担保”切入点入手，论证“非房屋买卖关系”，增强让与担保这一待证事实的“高度可能性”，不失为一项可行策略。

在此，我们建议，类案中主张让与担保的担保人，从以下方面准备论证争议法律关系“非买卖”，争取法官更多的内心确信。比如在庭审辩论中、庭后代理意见中争取法官关注：第一，如合同备案价显著低于市场价，明显不合理低价不符合正常买卖；第二，债权人无法提供“购房款”完整流水，流水与借款流水重合，实质上房屋是为债权人借款债权提供担保；第三，债权人未实际承担契税、增值税、个税，与“真实买卖”交易习惯不符。

二、建议类案中的被告，重点围绕原告的举证漏洞抗辩，并针对双方的交易往来梳理出时间线文件，提醒法庭注意原告不符合让与担保人的一般特征。

本案中，杨某、谢某涉诉之后，使法官关注到了某1公司未举证证明让与担保合意存在，且某1公司不符合一般让与担保人关注担保财产动态、行使收益权利等特征，在长达9年的时间里不存在主张房屋返还的行为，显然不是让与担保人。可见，类案中的被告在涉诉后可以从原告的举证漏洞、原告不符合其主张的让与担保法律关系的一般特征上入手，反驳原告的主张。

在此，我们建议，类案中被告，梳理原告的证据无法证明担保合意，梳理原告不主张权利的期限，论证原告长期怠于行使权利不符合让与担保的一般特征，在梳理借贷往来账目的基础上论证自身已完成价款支付、系房屋买受人，使法官确信涉案房屋交付系因房屋买卖而非让与担保。

相关法律法规及司法解释：

1. 《民事诉讼法》（2023修正）第六十七条第一款

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

2. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2022修正）第九十一条第一项

人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：

（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；

3. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款

对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。