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喜报！四川法院涉物业纠纷案例、事例出炉！成都法院这些入选 →

2025-11-10 17:54

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

11月6日，四川高院、四川省住房和城乡建设厅联合召开新闻发布会，发布第二批涉物业纠纷典型案例及首批涉物业纠纷治理典型事例，青羊法院、温江法院共2件案例，武侯法院1件事例成功入选。

入选

四川法院涉物业纠纷典型案例（第二批）

一、

温江法院入选案例：业主共有部分的收益归全体业主共有，未经业主共同决定程序，物业服务人不得擅自处分

——某小区业委会诉某物业管理公司、某物业管理公司某分公司业主共有权纠纷案

01.基本案情

某小区业委会与某物业管理公司某分公司约定案涉小区公共收益由业委会与物业服务人按6：4核算运营成本，税费及公共设备维修及改造费由业委会承担。合同履行过程中，案涉小区业委会召开会议，某物业管理公司对2021年前案涉小区公共收益中业委会应得金额予以确认并进行了转款支付。后因各方对2022年后公共收益分配发生争议，案涉小区业委会于2024年11月向法院起诉，请求判令某物业管理公司、某物业管理公司某分公司向其提交案涉小区2022年至2024年1月公共收益清册及管理成本依据，并向其支付公共收益中业委会应得份额及资金占用利息。某物业管理公司辩称，2022年至2024年1月案涉小区业主共有部分的经营利润不足以抵扣物业运营成本及公共部分维修费用，故无需向业委会支付相应收益。

02.裁判结果

审理法院认为，依照民法典第二百八十二条的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。对于案涉小区的人车分流整改、屋面排水管整改、外墙砖维修、停车场道闸系统及设备提升改造等维修改造项目，某物业管理公司未能举证证明系经过业主大会同意后实施。因未经业主大会同意自行实施上述行为，可能对业主的权益造成损害，故对某物业管理公司关于从案涉小区业主共有部分收益中扣除上述费用的主张，应不予支持。审理法院遂判决，某物业管理公司某分公司向某小区业委会支付2022年至2024年1月该小区公共收益及资金占用利息，某物业管理公司承担补充清偿责任。

03.典型意义

经营管理物业服务区域内的业主共有部分是物业服务人的基本合同义务，但实践中共有部分的经营管理和收益分配时常引发纠纷。从民法典及《物业管理条例》的规定来看，一方面，物业服务人等主体利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，应属于业主共有；另一方面，使用建筑物及其附属设施的维修资金对共有部分进行维修、更新和改造，利用共有部分从事经营活动等均属于业主共同决定事项。物业服务人负有妥善管理公共收益、按业主共同意志处分共有资金的义务，未经业主大会或业主委员会决议，不得擅自将业主共有部分的收益抵扣维修支出。

04.规范指引

《中华人民共和国民法典》

第二百八十一条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

第二百八十二条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《物业管理条例》

第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

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二、

青羊法院入选案例：业主在小区以外的城市公共停放区停车受损，物业服务人不承担赔偿责任

——林某诉某物业服务公司物业服务合同纠纷案

01.基本案情

2022年1月8日，某小区业主林某将电瓶车停放在其所住小区大门外的划线停放区域内，后该电瓶车被盗。林某认为该区域为电瓶车专门停放区域，某物业服务公司作为该小区物业服务人，需履行定时巡查和24小时值守的安全保障义务。现因该公司疏于管理，导致其电瓶车被盗，该公司应当承担赔偿责任。某物业服务公司认为，案涉小区指定的非机动车停车位位于小区负一楼；而林某停放电瓶车位置为小区外围公共区域，系市政管理部门划线并管理的区域，某物业服务公司不应向林某承担赔偿责任。经协商未果，林某诉至人民法院。

02.裁判结果

审理法院认为，按照案涉物业服务合同约定，案涉小区的非机动车指定停放位置位于小区内部。林某停放车辆的地点位于小区外部，虽离小区大门不远，但属于市政公共区域，所有往来人员均可在此停放。某物业服务公司对小区内的非机动车指定停车位置应按照合同约定承担定时巡查和值守义务，但对小区外围区域仅负有日常维护和秩序管理义务。林某将电瓶车停放在小区外的市政公共区域继而失窃，某物业服务公司不应承担赔偿责任，审理法院遂判决驳回林某的诉讼请求。

03.典型意义

小区红线以内、围墙以外的“退红空间”，通常向社会公众开放、供公共使用和活动，因权责不明、管理缺失，极易形成治理难点。在确定物业服务人的义务和责任范围时，人民法院须以物业服务合同的约定为基准，遵循权利义务对等原则，分别认定其对小区围墙内外区域的义务范围和程度。对小区建筑外围的公共空间，物业服务人仅负有维护基本秩序、采取合理安全措施等一般性义务。本案判决避免了物业服务人责任的不当扩大，同时也引导业主对包括非机动车在内的财产安全应尽到合理注意义务。

04.规范指引

《中华人民共和国民法典》

第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

《物业管理条例》

第三十五条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

入选

四川法院涉物业纠纷治理典型事例

武侯法院入选事例：“治、止、质”三维同向发力，多措并举推动涉物业纠纷源头预防与实质化解

01.基本情况

近年来，武侯法院坚持和发展新时代“枫桥经验”，秉持物业纠纷源头预防、实质化解理念，主动延伸职能，扩宽司法触角，通过构建“三心融合”源头预防体系、创新“1+3”分层递进解纷机制、激发“三重叠加”专业化审判优势，实现“治、止、质”三维同向发力，有效实现物业纠纷实质化解。

02.工作亮点

（一）构建“三心融合”预防体系，推动纠纷“源头治”。坚持党建引领核心，在成都市武侯区晋阳街道打造全省首个实体化物业行业党群服务中心，搭建物业纠纷预防与化解中心，充分发挥党建工作“服务群众、凝聚人心、促进和谐”的重要作用。坚持司法为民初心，建立“一社区一基层法治指导员一调解员”制度，分派法官下沉到小区，引导业主正确合理行使权利。坚持反哺治理中心，积极参与《成都市物业管理条例》立法调研工作，以优秀治理经验助力完善物业管理规则体系。

（二）创新“三层递进”解纷机制，致力纷争“合力止”。与当地党委政法委、党委社工部、司法局、住建交局共同制定《物业纠纷多元化解工作联动协作框架协议》，以大力推动“常态化自主化解”，引导基层组织、基层工作人员在纠纷苗头产生时前端介入、温情沟通，力争让矛盾不出小区为“一个基本前提”，构筑人民调解、行政主管部门调解、法院调解兜底保障“三道防线”，避免纠纷成讼，创新建立“1+3”多层级递进解纷大格局。

（三）激发“三重叠加”专业化优势，实现解纷“最优质”。精心打造“诸葛安居”专业化审判品牌，创新运用“物业纠纷专业审判要素表”和“小区情况检索表”，通过“专业审+快慢分”，实现“一案结、多案消”。深挖个案、类案审理背后的制度性、结构性、深层性问题，以司法建议、审判白皮书等为抓手，为行业“病灶”及时有效“把脉开方”。定期开展巡回审判，对于调解不成的简单类案，选取典型案件邀请物业服务人及业主旁听庭审，当庭宣判、达成调解时，随案督导当事人自动履行，通过“示范诉讼+督导履行”，实现“审理一案，化解一片”。