社区室内装修规范指引 | 普法·赋能

编者按

最高人民法院党组书记、院长张军调研上海法院时指出，矛盾纠纷化解在早在小，能让老百姓更获益，促进经济社会发展。人民法院要把习近平总书记提出的“抓前端、治未病”落到实处，在各级党委领导下，与有关方面形成工作合力，努力让矛盾纠纷止于未发、消于无形。

社区矛盾多、治理难度大一直是超大型社区治理的痛点。上海市普陀区人民法院综合分析社区纠纷特点、研判基层解纷需求，积极开展社区巡回审判工作，

与普陀区委社会工作部联合发布

《社区治理常见问题指引》

，提供一系列可操作、可复制、可推广、可借鉴的社区法治化治理经验，充分激活基层自我修复能力，推动基层及时把矛盾化解在源头、化解在萌芽状态。

前期本栏目陆续发布了指引第1辑内容，现将新编第2辑内容予以刊载，供基层治理参考。

为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，国家制定了《住宅室内装饰装修管理办法》，对于装修禁止行为、开工申报、监督监管等问题进行了规定。但因装修市场标准缺失、监管缺位及物业管理的差异，在社区治理中，因装修引发的问题层出，多表现为：违规装修危害公共安全、装修产生噪音等引发相邻关系纠纷等等。虽装修系业主合法权益，但也应遵守物业管理规定及相关法律规定。本指引旨在针对业主装修行为，明晰业主、物业公司、业委会、装修方等主体责任，形成规范流程，提升基层自治水平，进而从根源上减少矛盾纠纷，构建和谐社区。

一

社区装修存在的问题及典型案例

（一）违规装修多发

违规装修主要体现在装修人员在装修过程中违规破坏房屋结构、擅自改建、占用业主共有部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备等行为，影响房屋安全及物业管理秩序。

案例一

装修改变房屋原始结构

案情介绍：

业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装电动抽水马桶、洗脸盆，改变了废水下水立管的三通管道，引起渗水，致使楼下业主吴某储藏室内的橱柜及物品受损。楼下业主吴某将顾某诉至法院，要求赔偿损失。法院经审理，并至现场勘察，委托评估机构对受损财产进行评估，判令顾某赔偿吴某相应财产损失。

案例评析：

该业主在装修过程中改变了房屋的原始结构，因其违规装修行为损害了其他业主的合法权益。根据相关法律规定，应该承担停止侵权、恢复原状、赔偿损失的民事责任。

案例二

装修破墙开窗污染墙面

案情介绍：

住在16楼的业主王某，在装修时将卫生间的墙面打通装窗户，物业公司知晓后劝阻无效，后导致房屋外墙面大面积被泥浆污染。物业公司发现后，向相关机关反映，王某因此受到行政处罚。

案例评析：

业主在对专有部分实施装饰装修时，应遵守相关法律规定及物业管理规约，不得危害建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

案例三

楼下挖地坪造成楼上墙面开裂

案情介绍：

方某家住四川北路一栋老房子，该房屋建造于上世纪20年代，上下共二层，方某一家住楼上，沈某一家住楼下。后，沈某一家装修，并进行深挖地坪作业。方某发现，沈某家中下挖的深度已远远超过铺装大理石板所需，于是向物业及区房办投诉，区房办派员现场查看，房屋承重基础已裸露在外，当场告知沈某停工，物业则向其发出整改通知，但沈某仍以更换大理石板为由拒绝整改。后，方某将沈某诉至法院。经检测鉴定，该房屋二层平顶、墙面开裂损坏情况属实，主要系装修楼下一层客堂时挖地、插建以及拆除部分墙体等因素所致。后经承办法官释法明理，沈某对损坏部位进行了修复，并支付了鉴定费。

案例评析：

本案中，沈某擅自下挖地坪、搭建插层的行为严重影响了整体建筑物的安全和其他居民的居住环境，且属于违法搭建建筑物，依法当予禁止。

法条索引

《中华人民共和国民法典》

第二百七十二条

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

装修提示

业主在装修前应与物业方确认装修禁止行为，慎重改变房屋结构、外立面、防盗窗适度外伸等。

（二）不当装修引发纠纷

因装修引发的相邻关系纠纷主要表现在装修噪声扰民以及装修垃圾不合理堆放，影响居民通行等。具体为装修人员在装修行为中因装修时间的不合理安排，产生噪音影响其他业主的日常生活和工作；装修人员对于装修过程中产生的垃圾随意堆放、影响通行等，进而引发邻里纠纷。

案例一

装修噪音扰民

案情介绍：

业主刘某对房屋进行室内装修，委托装修公司实施装修。在装修过程中，因装修人员在工作日的13时进行拆除、钻孔等大噪音作业，引发邻居不满，遂引发相邻关系纠纷。有关业主反映至物业公司，物业公司、居委会分别对装修人员进行了告知及劝阻并通知业主刘某。刘某加强了对装修人员的监督，尽量减少对其他居民的影响。

案例评析：

《中华人民共和国噪声污染防治法》对于装修施工时间限制进行了规定。具体而言，工作日的装修时间一般限制在8时到12时和14时到18时。法定休息日、节假日全天，以及工作日的12时至14时、18时至次日8时，禁止在已竣工交付使用的住宅楼内进行产生噪声的装修作业。若装修人员违反相关规定，有关部门有权作出相应的处罚。业主也应积极与装修人员沟通，告知装修注意事项，以免引发纠纷。

法条索引

《中华人民共和国噪声污染防治法》第六十六条

对已竣工交付使用的住宅楼、商铺、办公楼等建筑物进行室内装修活动，应当按照规定限定作业时间，采取有效措施，防止、减轻噪声污染。

《上海市社会生活噪声污染防治办法》

第十二条

每日18时至次日8时以及法定节假日（不含双休日）全天，不得在已交付使用的住宅楼内进行产生噪声的装修作业。在其他时间进行装修作业的，应当采取噪声防治措施，避免干扰他人正常生活。

第十八条

违反本办法，有下列行为之一的，由公安机关依照《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定处理：

......

（三）违反本办法第十二条第一款规定，有居民投诉噪声干扰并经居民委员会、业主委员会或者物业服务企业证实的，或者有其他证据可以证实该噪声干扰他人正常生活的。

案例二

空调外机安装位置不当引邻居投诉

案情介绍：

小波和小欧是对门邻居，小波家住202室，小欧家住201室。2024年夏天，小欧计划安装两台空调。由于其在装修时将开发商原先预留的空调外机安装位置改造成了阳光房，因此计划在客厅外侧墙面安装空调。物业知晓后，予以劝阻，小欧遂决定将两台空调外机安装在201室的西侧外墙上。每当小欧家使用空调时，小波能清晰听到噪音，家中的温度也会因压缩机的作用而受到影响，夏天更热、冬天更冷。经测量，小欧安装的空调外机距离小波家卧室窗户仅50厘米，距离客厅窗户仅70厘米。经物业协调无果后，小波将小欧诉至法院。

案例评析：

根据国家治疗监督检验检疫总局及国家标准化管理委员会共同发布的《家用和类似用途空调器安装规范》第5.8.4.2条的规定，根据空调器额定制冷量的大小，空调器外机距离相邻方的门窗不得小于3米、4米。上述案例中，小欧安装在201室房屋西侧外墙的空调外机距离小波家窗户仅1米多远，违反了上述规定。最终法院判决小欧应将空调外机移位。

法条索引

《家用和类似用途空调器安装规范》第5.8.4.2条

空调器的室外机组应尽可能地远离相邻方的门窗和绿色植物，与对方门窗距离不得小于下述值：空调器额定制冷量不大于4.5KW的为3米；空调器额定制冷量大于4.5KW的为4米。

《上海市空调设备安装使用管理规定》

第十二条

空调设备安装应当尽可能远离相邻方门窗的部位。空调设备排风口中心与相对方房屋固有门窗的最近距离不得小于下列规定：

（一）制冷额定电功率不满2千瓦的为3米；

（二）制冷额定电功率2千瓦以上不满5千瓦的为4米；

（三）制冷额定电功率5千瓦以上不满10千瓦的为5米；

（四）制冷额定电功率10千瓦以上不满30千瓦的为6米；

（五）制冷额定电功率30千瓦以上的，按每增加20千瓦距离相应增加1米计算。

确因客观条件所限，无法达到前款规定距离的，应当采取其他保护相对方权益的措施，并征得相对方同意，方可安装。

案例三

装修操作不当，高空坠物致人死亡

案情介绍：

2025年3月25日晚，四川巴中市巴州区一小区内，发生一起高空坠物致人死亡事件。经查，两名装修工人江某、吴某某在该小区某户进行装修作业时，因焊接操作失当，致使一块方钢掉落，砸中楼下杨某头部，致杨某经抢救无效死亡。后，江某、吴某某被公安机关依法刑事拘留。

案例评析：

高楼层房屋进行装修时，若涉及外部设施施工，必须注意装修安全，规范装修，谨防高空坠物引发侵权纠纷甚至刑事责任。

法条索引

《中华人民共和国民法典》

第一千二百五十四条

禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。

物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。

《中华人民共和国刑法》第二百九十一条之二

从建筑物或者其他高空抛掷物品，情节严重的，处一年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金。

有前款行为，同时构成其他犯罪的，依照处罚较重的规定定罪处罚。

装修提示

1、使用低噪音工具；集中进行噪音较大作业；采取隔音措施等。

2、尽量在开发商预留位置安装空调外机，尽量远离相邻方门窗，减少对相邻方的影响；

3、规范装修，牢记装修安全，避免高空坠物。

二

社区装修涉及的相关法律法规汇编

（一）《中华人民共和国民法典》

第二百八十六条

业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求......

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依法法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨害、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

......

第九百四十五条

业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

（二）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十五条

业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为民法典第二百八十六条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋称重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

（三）《住宅室内装饰装修管理办法》

第五条

住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

第六条

装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。

本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。

第七条

住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。

第八条

改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制定施工方案，并做闭水试验。

（四）《上海市住宅物业管理规定》

第五十六条

业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。

禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：

（一）损坏房屋承重结构；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）破坏房屋外貌；

（四）擅自改建、占用物业共用部分；

（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（七）排放有毒、有害物质；

（八）发生超过规定标准的噪声；

（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。

第五十七条

业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约。

业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并与物业服务企业签订装饰装修管理协议。装饰装修管理协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、垃圾堆放和清运、施工时间等内容。

业主、使用人未与物业服务企业签订装饰装修管理协议的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。

物业服务企业对装饰装修活动进行巡查时，业主、使用人或者装饰装修施工人员应当予以配合。

第五十九条

物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。

第八十五条

违反本规定第五十六条第二款第三项、第四项、第五项规定，破坏房屋外貌、擅自改建、占用物业共有部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区房屋行政管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。

三

规范社区装修乱象的治理路径

（一）明晰各方责任

1.业主

业主虽委托装修公司或者装修队实际进行装修活动，但其仍是装修安全的第一责任人。业主在决定进行装修时，应事先了解装修管理流程、装修注意事项等内容，同时也应加强对装修人员及装修行为的监督，尽量减少装修活动对其他业主的影响。

（1）告知义务

业主在决定对房屋进行室内装饰装修时，应提前告知物业公司。若有设计方案、图纸等材料，应当交由物业公司备案。

（2）沟通义务

业主在决定对房屋进行室内装饰装修时，应前往物业公司及业委会处，查询有无相关的管理规约，了解装修禁止事项及注意事项，对于装修设计方案中不合理之处，及时调整。并将装修主要事项反馈给装修施工方，做到信息互通，以免因沟通不到位引发相关纠纷。

（3）监督义务

业主是装修行为对外的责任承担主体之一，在装修活动进行过程中，业主要做好对装修行为、装修人员的监督工作。主要体现在业主应督促装修人员及时清运装修垃圾、不得随意停放车辆、言行举止要文明不得侵犯他人隐私权等权利、装修作业合理规划尽量减少噪音等等。

2.物业公司

物业公司作为一定物业管理区域的实际管理者，对于业主装修行为也应加强管理，应与业主签订装饰装修管理协议。对于违规装修或者不当装修行为应当劝阻、制止，并履行现场检查、验收等职责，若发现违规装修行为可能危及整体建筑物安全或者业主公共利益的，应及时报告业委会和房屋行政管理部门。

（1）签订管理协议

为了规范业主装修行为，物业公司应按照相关法律规定，要求业主签订装修管理协议，协议应载明装修禁止行为、垃圾堆放、清运、施工时间等内容。同时也应注意关注相关法律法规的变化，及时更新装修管理协议的相关内容。另，物业公司也可以视情况要求业主签订《装修承诺书》。

（2）现场检查、验收

根据《民法典》及相关法律法规的规定，物业公司可以前往业主进行装修的房屋内进行现场检查及巡查。为了留痕及现场检查工作的推进，物业公司可以制作《装修巡检记录表》，列明检查项目，并对检查结果进行详细记录，如此可以及时反馈给业主及装修方。对于现场检查及巡查的频率应按照装修内容、装修时长等进行合理规划。

现场检查的内容主要包括：①装修公司及装修人员资质；②承重墙、梁柱等关键部位有无破坏；③燃气管道、排水管、排风口等有无破坏、改道；④装修消防安全。

除对装修行为的过程监督外，物业公司亦有权对装修完成后的建筑进行必要的验收检查工作，具体内容以《物业服务合同》约定的项目、流程、标准为主。

验收检查的主要内容主要包括：①建筑物结构是否完整；②水路、电路是否安全；③外立面、楼道有无破坏。

（3）劝阻、报告

若物业公司在现场检查、巡查及验收过程中，若发现业主装修破坏承重墙或者梁柱、非法破墙开窗、防盗窗超高超宽等或者存在消防隐患，应当及时进行劝阻、制止，要求业主、装修方改正。若业主或者装修方拒不配合，应当将问题积极反馈给业主委员会和房屋行政管理部门，并积极配合有关部门对装修房屋进行相关的检查。

3.业委会

根据《民法典》第二百七十八条规定，制定和修改管理规约需要业主共同决定；第二百八十六条规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。可见，业主装修过程中可能会出现垃圾处理、通道侵占、噪声扰民等情况，业委会也应承担相应的监督和管理责任。具体而言：

（1）制定业主装修管理规约

制定管理规约是社区居民参与自治的有效途径，业委会可以组织制定有关停车、装修、小区监控摄像使用等方面的管理规约，针对性规定有关措施规范业主行为，进而促进社区的有序管理、和谐运行。针对业主装修中可能存在的问题，业委会应做个“有心人”，留意、收集装修过程中可能出现的问题，召开讨论会确定管理规约初步内容。管理规约草稿应公示并征询全体业主意见。

（2）全流程监督、规范业主装修行为

装修过程中，可能会任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违章搭建、侵占通道等情况，业委会应联合物业方对业主装修行为进行监督和管理。对于发现的问题，应告知业主及时纠正，对于严重违反法律规定的装修行为，应积极向有关管理部门进行反馈。

4.装修方

装修方作为装修行为的实施者，对于装修规范、安全等具有决定性的影响。若装修方派驻无相关资质的装修人员、未合理安排装修作业、未遵守装修安全的，将极大地影响其他业主合法权利甚至业主公共利益。因此，规范业主装修行为，必须明确装修方的责任，方能从根源上减少因装修引发的纠纷。

（1）装修人员有资质

装修中涉及电路、燃气、水路等作业对于技术性、安全性有较高的要求，若装修人员无相关的资质，将存在很大的安全隐患。另，装修人员资质问题也是物业公司检查、巡查的重要内容。因此，装修方应根据装修内容安排相应具有相关资质的人员进行装修作业。

（2）装修工具要安全

装修工具自身安全与否以及是否安全使用直接关乎装修活动的质量和安全。装修方在进行装修作业前，应确保装修工具的安全，并告知装修人员安全使用相关工具。

（3）装修时间要合规

装修噪音是最为业主反感的事情，尽管相关法律规定对于装修施工时间进行了明确规定，但实践中也常有装修人员不顾及装修时间、装修作业未合理规划等产生噪音影响其他业主正常生活的情况。因此，装修方应熟悉并牢记装修时间相关规定，合理安排作业时间。

（二）加强装修社区自治的建议

业主装修不仅是个人行为，装修安全也不仅关乎业主自身合法权益，也关乎其他业主及全体业主公共利益。装修过程中，业主、物业公司、装修方应各司其职，做好自我规范和监督，如此才能确保装修安全。除明晰各方责任外，加强装修管理可以从信息公示、流程监管等方面进行。

1.装修信息要公示

装修过程中发生侵权纠纷时，因被侵权人获取侵权人信息渠道不畅、侵权证据举证难，很大程度上影响纠纷的解决进度。因此，建议对于装修关键信息进行公示。装修信息公示可以由物业公司主导，业主委员会辅助的方式进行。公示的内容主要包括：装修房屋室号、房屋所有人或者使用人信息、装修方信息及联系人、物业公司负责人信息、装修周期等。装修信息可以张贴于小区公告栏、装修房屋所在楼栋。

2.装修流程需监管

装修一般涉及周期较长，物业公司应对装修行为进行全流程监管，如此可以及时发现问题、解决问题。所谓全流程是指物业公司应对装修的备案、装修人员的进场、装修行为的规范、装修完成后的验收等进行全方位介入、记录留痕。

四

因装修引发纠纷调处思路

装修过程中，因违规装修或者不当装修引发的纠纷可以分为三类：

一是民事纠纷。

主要是因不当装修行为引发的相邻关系纠纷、侵权纠纷等。表现为装修噪音扰民、不当铺设管道及安装设备影响相邻房屋的安全、建造阳光房或者门窗影响相邻方的采光、通风等等。

二是行政处罚。

主要表现为业主在装修过程中破坏房屋外貌、擅自改建、占用物业共有部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备等行为。前述不当装修行为不仅影响了其他业主的合法权利，也在一定程度上违反了有关行政法规或者地方性法规。

三是刑事责任。

如指业主在装修过程中，业主或者装修方因违反安全规定、未采取必要安全措施等造成人员伤亡、高空抛物致人伤亡等。

针对装修过程中发生的民事纠纷，可以依托属地的综治中心进行纠纷的化解，也可由物业公司、居委会、业委会、派出所、司法局等主体牵头，采用面对面、背对背等沟通方式进行，调解人员可以从方便生活、团结互助等原则出发，引导纠纷双方互相体谅、握手言和，尽可能地营造和谐的邻里关系。必要时组织有关各方前往现场查看。对于造成相邻方财产损失的，应引导受损方保存受损证据、受损财物价值证明，积极与双方协商赔偿金额。若针对赔偿金额无法协商一致的，告知纠纷主体通过评估、诉讼等方式解决。

针对装修过程中发生的违反相关行政法规或者地方性法规的行为，有关业主可能面临罚款等行政处罚。物业公司、居委会、业委会应做好配合工作，做好业主方的劝阻和制止工作，若业主方拒不配合的，应积极报告有关房屋行政管理部门。

针对装修过程中发生的涉嫌刑事犯罪的行为，物业公司、居委会、业委会应积极配合公安部门进入有关场所进行现场勘察，并做好有关人员的安抚工作，避免事态恶化，并积极完善、修正自治管理规约，尽可能地减少此类情形的发生，共同营造平安、和谐的居住环境。

供稿部门|

立案庭（诉讼服务中心、诉调对接中心）

文字|王春花

原标题：《社区室内装修规范指引 | 普法·赋能》

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