【以案释法】签了抵押合同却未办理登记，你的“优先受偿权”还优先吗？

用房子做抵押

签了合同却没去登记

这个抵押到底算不算数？

当债务人还不上钱时

债权人能不能优先用这套房子来受偿？

2016年，张某向某银行贷款119万元用于购房，并与银行签订《个人购房借款及担保合同》，约定用所购房屋作为抵押。然而，双方事后并未到不动产登记机构办理抵押登记。

后来，张某逾期未能还款，银行将其诉至法院，提出的诉求之一就是：要求对张某所购房屋享有优先受偿权。

经审理，依法判决：

合同有效：法院认定双方签订的借款及担保合同合法有效，张某必须按照合同偿还所欠的本金、利息及罚息。

优先受偿权不成立：法院不支持银行对房屋享有优先受偿权的诉求。原因是，对于房屋这类不动产，抵押权自登记时才正式设立。

为什么签了合同，却不能优先受偿？相信很多人会有疑问。这里的关键在于，我们要分清两个概念：“抵押合同生效” 和 “抵押权设立”。

抵押合同生效：指的是双方关于“用房子作抵押”的这个约定是合法有效的。合同一旦签了，就对双方有约束力。本案中，银行与张某签订的合同就是有效的。

抵押权设立：指的是你真正获得“优先受偿”这个权利的法律时刻。对于房子这类不动产，法律有严格的规定。

法条链接

向上滑动阅览

《中华人民共和国民法典》

第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

（一）建筑物和其他土地附着物；

（二）建设用地使用权；

（三）海域使用权；

（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第四百零二条　以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

法律提示

给债权人的重要提醒：合同有效，你还能做什么？

虽然优先受偿权没了，但并不意味着债权人只能吃哑巴亏。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十六条：

1.可以要求办理登记：抵押合同生效后，债权人有权请求抵押人（债务人）配合办理抵押登记手续。

2.可以要求承担违约责任：抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人可以请求抵押人在约定的担保范围内承担责任，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。

不动产抵押 登记大于合同

权利要优先 登记必须办！

原标题：《【以案释法】签了抵押合同却未办理登记，你的“优先受偿权”还优先吗？》

阅读原文