“小物业”牵动“大民生”！7个高频物业纠纷问题，法官手把手教你维权

物业管理是改善小区人居环境的内在需求，物业也是当前基层社会治理的重要参与者，具有重要的作用。作为小区中管家角色，物业却常被业主投诉不作为、服务差、收费高等问题，物业纠纷的化解也成了当前基层社会治理的难点问题。

“小物业”关乎着“大民生”，为共同做好物业纠纷源头治理与调处化解工作，引导物业公司规范服务，指导业主理性表达诉求，蕉城法院特推出物业纠纷常见问题普法，聚焦7个高频争议点，从“能否拒交物业费”到“公共区域使用权”，用通俗语言+权威法律依据，为大家一一拆解误区、明确答案，赶紧收藏学习！

一

业主能以“物业服务差”为由

拒交全部物业费吗？

法官释法

一般不能。物业服务企业对整个物业服务区域的多个方面提供综合服务，若物业服务仅在某方面存在轻微瑕疵，业主可督促其改进，但一般不能以此拒绝或减少支付物业费；若在某方面存在重大瑕疵，业主可通过业主委员会要求整改，并可主张相应减少物业费。但由于物业服务企业通常已在其他方面提供了服务，因此业主主张拒绝支付全部物业费往往依据不足。

法律索引

《中华人民共和国民法典》第五百八十二条 履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

二

业主未入住房屋，

能否拒交物业费?

法官释法

不能。物业公司需要对小区公共区域进行维护管理，支付物业费不仅是业主履行物业服务合同的约定义务，也是业主基于建筑物区分所有权支付分摊费用的法定义务，故业主以共有部分维护管理与其无关，或者房屋长期空置不需要物业服务等为由主张拒绝支付物业费不能成立。

法律索引

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

《物业管理条例》 第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

三

业主的哪些事情，

需要向物业服务企业告知？

法官释法

业主在进行以下可能影响物业服务管理的事项时，应当及时告知物业服务企业：

一是房屋转让、设立居住权或出租。这些情况会导致物业实际使用人发生变化，物业费支付主体和物业服务对象也会相应调整，物业服务企业需要及时更新管理信息并调整服务措施。

二是房屋装修。装修过程中可能产生噪音、垃圾等影响相邻业主和公共环境的因素，物业服务企业需要对装修行为进行必要的管理和规范，以维护小区正常秩序。

三是改变共有部分用途。共有部分用途的改变会影响物业服务的内容和管理方式，物业服务企业需要据此调整管理措施。在上述与物业管理密切相关的事项发生变化时，业主负有及时告知物业服务企业的义务。

法律索引

《中华人民共和国民法典》第九百四十五条 业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

《物业管理条例》第五十二条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

四

房屋质量有问题，

业主可以拒交物业费吗？

法官释法

不能。房屋漏水、裂缝等质量问题，属于业主与开发商之间的商品房买卖合同关系；而缴纳物业费，属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同关系。二者是不同的法律关系，不能混为一谈。因此业主应当向开发商主张权利，要求其承担保修责任或赔偿损失；不能以此为由拒交物业费。

法律索引

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

第九百四十二条　物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第九百四十四条第一款 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

五

业主能否擅自占用小区

公共区域（如楼道、绿地）？

法官释法

不能。小区楼道、绿地、电梯间等均属于业主共有部分，归全体业主共同所有和使用，单个业主无权擅自占用。擅自占用公共区域会挤占消防通道、影响通行安全，还可能破坏小区整体环境、侵犯其他业主的共有权益，属于违法行为。若业主存在堆放杂物、私占绿地、圈占公共空间等行为，物业服务人有权要求其限期清理、恢复原状。

法律索引

《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

六

物业服务人能以断水断电

的方式催缴物业费吗？

法官释法

不能。物业服务人无权以断水、断电、锁车等方式催缴物业费。水电等公共事业服务由专业单位提供，物业服务人与业主之间是物业服务合同关系，其仅负责小区物业管理，无权干预业主的基本生活保障服务。

法律索引

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

七

业主能否要求物业服务人

公开物业费收支明细？

法官释法

能。业主享有对物业服务的知情权和监督权，有权要求物业服务人公开物业费的收支明细、公共收益账目、专项维修资金使用情况等信息。物业服务人应当定期以公告栏张贴、业主群推送等方式，公开物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、收支情况等内容，接受业主监督。

法律索引

《中华人民共和国民法典》第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

原标题：《“小物业”牵动“大民生”！7个高频物业纠纷问题，法官手把手教你维权》

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