【一网一库专题第66期】人民法院案例库：建筑物区分所有权纠纷案例选编

人民法院案例库由最高人民法院统一建设，主要收录经最高人民法院审核认为对类案裁判具有参考示范价值的案例，旨在最大限度发挥权威案例推动类案类判，促进法律统一适用效能。武清法院微信公众号推出“一网一库”专题，定期分类推送法答网精选答问及人民法院案例库参考案例，供大家学习参考。

郭某与谢某等建筑物区分所有权纠纷案

——未同意加装电梯业主补交出资后有权使用电梯

入库编号：2024-07-2-045-001

关键词：民事建筑物区分所有权纠纷加装电梯 未出资 补交出资 公平原则 诚信友善

01

基本案情

广东省广州市荔湾区某小区某栋9层住宅楼业主于2017-2018年商议加装电梯，44户业主中有32户业主同意。居住于3楼、年近八旬的业主郭某因有异议未参与出资。电梯投入使用后，郭某提出希望在补交相应集资款后使用电梯，但32户业主认为郭某前期对加装电梯有异议，导致加装电梯工程延误一年多，反对其使用电梯。郭某向人民法院起诉，请求确认其在按前期加装电梯筹资方案支付10077元费用后，对新建电梯拥有与32户业主同等的权利和义务。

广东省广州市荔湾区人民法院于2020年12月29日作出（2020）粤0103民初8284号民事判决：一、自本判决发生法律效力之日，原告郭某支付广州市荔湾区某小区大楼增设电梯集资款10077元。原告郭某支付上述款项后七日内，被告向原告郭某发放大楼的门禁卡，供原告郭某搭乘电梯使用。二、驳回原告郭某的其他诉讼请求。宣判后，被告谢某等不服提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2021年9月15日作出（2021）粤01民终11637号民事判决：驳回上诉，维持原判。

02

裁判理由

法院生效裁判认为，案涉电梯在使用属性上系建筑物的共有部分，郭某与其他业主对电梯享有使用权和共同管理的权利。郭某使用该电梯并不属于相关法律及司法解释所规定的应由业主共同决定的事项，亦不会导致其他业主使用电梯的合法权利受到损害，故无须经多数业主同意。依据公平原则，使用电梯应以交纳集资款为前提，故法院判决郭某支付增设电梯集资款后，由该住宅业主代表向郭某提供电梯卡，供其搭乘电梯使用。宣判后，32户业主提出上诉。广东省广州市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

03

裁判要旨

住宅电梯在使用属性上系建筑物的共有部分，所有业主对电梯平等享有使用权和共同管理的权利。

老旧住宅加装电梯应涉及的法理、情理错综复杂，邻里之间应多一分理解和包容，坚持自愿平等、友好协商、兼顾公平的原则开展协商，共同营造和谐舒适的居住环境。高龄业主确有使用电梯的客观需要，虽其在加装电梯的需求期间提出异议但属于正常表达意见的范围，若其他业主以此为由拒绝高龄老人使用电梯，不符合诚信友善的社会主义核心价值观。若其他业主认为高龄业主阻碍电梯加装的行为给其造成损失的，可另案主张权利，但不能以此拒绝该高龄业主在补交集资款后使用电梯。

关联索引

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条

《中华人民共和国民法典》第271条（本案适用的是2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第70条）

《中华人民共和国民法典》第272条（本案适用的是2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第71条）

《中华人民共和国民法典》第278条（本案适用的是2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第76条）

一审：广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初8284号民事判决（2020年12月29日）

二审：广东省广州市中级人民法院（2021）粤01民终11637号民事判决（2021年9月15日）

陆某某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

——建筑物区分所有权的构成识别与合理限制

入库编号：2023-16-2-121-005

关键词：民事 物业服务合同 建筑物区分所有权 专有部分专有权 共有部分共有权 合理限制 业主成员权 特定业主专有权

01

基本案情

陆某某诉称，上海市浦东新区周浦镇沪南路XXXX弄XXX号房屋为其私有产权房，由某物业公司实施物业管理服务。陆某某自2005年9月办理入住手续至今已超过六年，某物业公司疏于管理，从未清扫屋面，疏通管道，以至屋面垃圾堵塞下水道而无人知晓。2011年8月11日大雨，雨水从屋顶冲入陆某某屋内，贯通四至一楼，最终造成一楼积水8厘米之深。陆某某报修，某物业公司到现场时积水时间已超过一小时。维修人员不敢上屋顶疏通管道，反由陆某某自行上屋顶疏通。事后，陆某某多次要求协商解决，某物业公司对此不予理睬。陆某某遂起诉请求：判令某物业公司赔偿各项财产损失78830元及精神损失费10000元，并要求某物业公司承担案件诉讼费用。

法院经审理查明，案涉建筑区划是由商品住宅楼和别墅所组成的某花园小区。陆某某为该小区一户之业主，其所有的房屋类型为联列住宅，属四户一体的联栋纵切式连体别墅，各户均有独立的出入口与上下楼梯，房屋外部无其他通道可通往屋顶平台。某物业公司是本案纠纷发生时该小区的物业服务企业，其与小区开发商于2003年12月就该小区的物业服务事宜共同签订了《某花园小区前期物业管理服务合同》(以下简称《物业服务合同》)。

《物业服务合同》就“委托管理事项”部分约定，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼道消防设施设备、安全监控、水箱、水景处理设备等(第五条)；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、污水栅栏井、泵房、自行车库、停车场、配电间等(第六条)；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备维修、养护，在当事人提出委托时，某物业公司须接受委托并合理收费(第十四条)。该合同就“物业服务要求标准”部分约定，物业公司必须按照下列约定，实现管理目标：……3、房屋及公共设施、设备的维修、养护：按规定定期、定人保养、维修；设备维修及时率100%(第二十条)。该合同就“违约责任”部分约定，物业公司违反该合同第五章的约定，不能完成目标，造成经济损失的应给予经济赔偿(第二十八条)。

2011年8月11日18时许，突降暴雨，陆某某户因房屋下水道堵塞，雨水从屋顶天沟溢进陆某某户阁楼，并从其阁楼向下流至三层、二层、底层，导致陆某某户房屋底层墙面，二层、三层、阁楼层木地板，三层墙面、平顶装修以及楼梯间踏步面板等部位及部分家具、电器等物品受损。陆某某发现房屋进水后，立即向某物业公司报修，因维修人员在他处抢修，故在陆某某报修约一小时后至陆某某房屋处，并于次日上午完成对其房屋的清理工作。事后，陆某某要求某物业公司赔偿未果，遂诉至法院。

一审中，根据陆某某的申请，一审法院委托上海房屋质量检测站对陆某某户的房屋装修损坏与渗漏水间是否存在因果关系进行鉴定，结论为：系争房屋部分房间装修受潮损坏情况属实，并具体界定了损坏范围且提出了修缮建议。陆某某为此支付了鉴定费10000元。后一审法院又根据陆某某的申请，委托上海某测量师事务所有限公司对其房屋受损后的修复费用进行了工程审价，结论为：根据前述鉴定意见中的修缮建议，陆某某户受损后修复费用的装修部分为29358元。陆某某为此支付工程审价费2365元，差旅费200元。

上海市浦东新区人民法院于2013年1月7日作出（2012）浦民一（民）初字第2939号民事判决：驳回陆某某的诉讼请求。宣判后，陆某某不服提起上诉。上海市第一中级人民法院于2013年12月10日作出（2013）沪一中民二（民）终字第637号民事判决：一、维持一审判决；二、某物业公司于判决生效之日起十日内一次性给付上诉人陆某某3000元。陆某某不服向检察机关申请监督，上海市人民检察院对本案提起抗诉。上海市高级人民法院于2015年4月30日作出（2014）沪高民一（民）再提字第14号民事判决：一、撤销一、二审判决；二、某物业公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿陆某某人民币29，500元。三、陆某某在原审时的其余诉讼请求不予支持。

02

裁判理由

法院生效裁判认为，首先案涉建筑区划在本案系争纠纷发生时尚未成立物业业主委员会，因此根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，《物业服务合同》对某物业公司与陆某某均有法律效力。其次，鉴于《物业服务合同》第五、二十、二十八条之约定已明确某物业公司应当对本案系争的共用的落水管道等设施予以定期、定人保养和维修，不能完成目标，造成经济损失的应给予经济赔偿。因此，冠诚公司自陆某某2005年入住该小区以来从未对系争共用屋顶及落水管进行过清理、疏通，显已违反其合同约定的义务。故陆某某户于2011年8月因大雨而导致的系争落水管堵塞、渗水所造成的室内装修损失及相关物品损失理应依约由某物业公司予以赔偿。原一审认定系争堵塞的落水管属陆某某户专有，与事实不符；原二审法院虽改认该系争落水管系属共有部分，但基于须经过陆某某户才能到达该管道的事实而认为本案物业公司无主动履行合同约定的定期保养、清理义务，与《物业服务合同》相关约定不符，亦不利于督促物业管理企业更好地履行管理职责，对此一并予以纠正。最后，至于某物业公司依约应当承担的赔偿责任范围，结合原一审法院委托鉴定的工程审价、双方当事人的举证、质证情况，酌定陆某某可得赔偿的经济损失数额为29500元。

03

裁判要旨

1.人民法院在区分认定建筑物区分所有权中的“专有部分专有权”与“共有部分共有权”时，应当明确如下的识别规则：第一，在物权归属上，两者存在非此即彼的逻辑关系；第二，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款所规定的三项“专有部分(专有权)”的识别要素中，“构造上的独立性”和“使用上的独立性”应当进一步明确为“专有部分”的实质要件，而“能够登记”则是形式要件；第三，能够全部满足上述实质要件和形式要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，当属专有部分；若仅因未获明确登记但却已符合实质要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，亦可基于不动产附合等其他物权规则而构成《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款中所规定的“专有部分的组成部分”。

2.建筑物区分所有权中“人法”属性的业主成员权可得通过集中行使而依法合理限制其“物法”层面的特定业主专有权的部分权能或内容。人民法院在依法审查上述对业主专有权限制的合理性时，应当明确如下的裁判规则：第一，限制的有限性。业主成员权对特定业主专有权的限制应当是有限度的，我国并不存在所谓的“建筑物区分所有权的剥夺制度”。第二，限制的合理幅度。业主成员权对特定业主专有权的限制幅度一般可得略高于传统民法上不动产相邻关系或者物权共有规则之于所有权上的制约力度。第三，司法审查的具体法律适用。我国物权法对于专有权受成员权不当限制的特定业主提供的救济途径明确区分了内部关系和外部关系：对于前者，人民法院应当以决议行为的撤销权规则作为适法根据；对于后者，则应当以物业服务合同等相应约款的效力审查规则作为裁判规范。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第285条（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第82条）

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条

一审：上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第2939号民事判决（2013年1月7日）

二审：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第637号民事判决（2013年12月10日）

再审：上海市高级人民法院（2014）沪高民一（民）再提字第14号民事判决（2015年4月30日）

梅州市梅江区某业主委员会诉梅州市梅江区某房地产开发有限公司、杜某某建筑物区分所有权纠纷案

——停车位是占用小区公共道路、绿地建设的，依法应属小区全体业主共有

入库编号：2023-16-2-045-001

关键词：民事建筑物区分所有权 停车位 所有权归属 无权处分

01

基本案情

原告梅州市梅江区某业主委员会（以下简称业委会）诉至法院，请求判令：（1）梅州市梅江区某房地产开发有限公司（以下简称某公司）立即腾退擅自出售（或出租）的梅州市梅江区X花园业主共有环保停车场中的22号停车位给业委会；（2）某公司承担本案诉讼费用。

法院经审理查明：业委会于2010年9月29日经梅州市住房和城乡建设局登记备案，某公司则是一间房地产开发公司。X花园是某公司在梅城江北开发的一个住宅小区，该住宅小区于2008年1月31日通过竣工验收，小区内共A、B、C、D四栋大楼，呈“回”字形。小区中央有一块公共绿地，沿绿地四周建有一带状环保停车场，环保停车场依序划了几十个停车位，并有编号。至于车位的个数，双方均确认有37个。环保停车场及各车位均未独立办理土地使用证。2010年1月22日，某公司与杜某某签订一份《车位租赁合同》，22号车位出租给一审第三人使用，期限60年。业委会与某公司均确认22号车位现由杜某某使用。对某公司将环保停车场车位出租等处置行为，业委会提出异议，认为环保停车场是占用公共道路、绿地建立，属全体业主共有，某公司无权处置。在与某公司沟通无效情况下，多次向政府部门投诉，但双方纠纷仍未解决。业委会遂将某公司诉至法院，提出上述诉讼请求，并申请追加22号车位使用方杜某某作为第三人参加诉讼，要求其配合腾退车位。

梅州市梅江区人民法院于2013年6月18日作出（2013）梅江法民二初字第37号民事判决：驳回业委会的诉讼请求。案件受理费100元，由业委会负担。业委会不服，提起上诉。广东省梅州市中级人民法院于2013年9月16日作出（2013）梅中法民一终字第319号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人业委会负担。业委会向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2014年12月19日作出（2014）粤高法民一提字第120号民事判决：一、撤销梅州市梅江区人民法院（2013）梅江法民二初字第37号民事判决和广东省梅州市中级人民法院（2013）梅中法民一终字第319号民事判决；二、某公司于本判决发生法律效力之日起10日内，腾退梅州市梅江区X花园环保停车场内的22号车位给业委会。本案一、二审案件受理费各100元，均由某公司负担。

02

裁判理由

法院生效裁判认为：本案的争议焦点为涉案停车位的所有权归属问题。根据梅州市城乡规划局、广东省住房和城乡建设厅函复的内容，涉案环保停车场占用的是X花园小区公共绿地的面积，其本质上属于业主共有的公共绿地，依照《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，涉案环保停车场应属X花园小区全体业主共有。某公司将该车场内的22号车位擅自出租给第三人的行为，损害了X花园全体业主的合法权益，业委会诉请其腾退该车位有事实和法律依据，予以支持。

关于涉案环保停车场经过规划审批与其权利归属的关系问题。规划职能仅决定用途和功能，涉案环保停车场经过规划审批一节并不能作为认定其属某公司所有的依据。某公司在不具有涉案环保停车场所有权或使用权的情况下，通过出租方式约定涉案停车位的使用权是无权处分行为，应属无效，二审法院认为某公司该行为符合《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，属适用法律错误。

关于某公司提供的《X花园商住楼买卖合同》能否作为认定涉案环保停车场归其所有的依据问题。从某公司提供的上述合同分析，首先，涉案环保停车场设在X花园建筑区划内、属X花园全体业主共有的绿地之上，不能独立取得产权证书，不能成为X花园院内具有独立产权的物业，可见该合同并无包含约定涉案环保停车场归某公司所有的内容，更何况双方同时约定在业主付清全部款项，某公司办好房产证后本合同自动失效。其次，根据《物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，即使某公司与X花园业主在房屋买卖合同中有约定涉案环保停车场归某公司所有的条款，亦属于《合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应认定为无效。综上所述，某公司称《X花园商住楼买卖合同》约定涉案环保停车场归其所有，并以此主张其拥有涉案环保停车场的所有权依据不足，不予采纳。

03

裁判要旨

停车位是占用小区公共道路、绿地建设的，依法应属小区全体业主共有。房地产开发公司将业主共有的停车场中停车位出售，属于无权处分行为，应属无效。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第271条、第273条（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第70条、第73条）

一审：梅州市梅江区人民法院（2013）梅江法民二初字第37号民事判决（2013年6月18日）

原标题：《【一网一库专题第66期】人民法院案例库：建筑物区分所有权纠纷案例选编》

阅读原文