【普法强基在行动】非本集体经济组织成员购买农房？合同或无效！

在农村，房屋买卖远非“一手交钱、一手交房”那么简单，其背后紧密关联着具有严格身份属性的宅基地使用权。非本集体经济组织成员若贸然购买，极易引发纠纷，最终“房财两空”。近日，个旧市人民法院卡房法庭就成功调解了这样一起案件，在明晰法律边界的同时，妥善化解了双方矛盾。

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基本案情

被告彭某（某村村民）与原告黄某（非某村村民）协商后签订了农村房屋买卖合同，黄某依约向彭某支付了5万元购房款。但黄某因并非该房屋所在村集体经济组织成员，无法正常享有房屋相关权益，双方因房屋权属、实际使用等问题产生分歧，多次私下协商均未能达成一致，矛盾逐渐激化，原告遂诉至个旧市人民法院卡房法庭，请求依法确认双方签订的农村房屋买卖合同无效，要求彭某全额返还购房款。

案件受理后，承办法官第一时间对案件进行全面审查，快速锁定案件核心争议焦点：案涉农村房屋买卖合同是否有效？购房款是否应当返还？

法院裁判

考虑到案件关乎农村群众的切身财产利益，若简单下判可能加剧双方矛盾，法官决定以调解为切入点化解纠纷。

庭审中，双方各执一词：原告黄某坚持认为合同无效对方应全额退款，被告则觉得此次交易自己也产生了相应损失，不愿全额返还购房款，调解陷入僵持。

为打破僵局，法官从三方面入手。一方面是厘清事实。组织双方就合同效力、过错责任、实际损失等关键问题进行举证、辩论，查清案件事实。另一方面是讲清法律。用通俗易懂的语言向双方细致阐释宅基地的权属性质、农村房屋买卖的法律限制，明确告知涉案合同的法律效力及潜在法律风险。最后是兼顾双方的实际情况，从邻里情理、利益平衡、损失分担等多角度反复沟通协商，耐心疏导双方情绪。

最终，经过多轮细致、真诚的调解，双方终于放下分歧、达成共识，自愿签署调解协议：一是确认黄某与彭某签订的《农村房屋买卖合同》无效；二是被告彭某当庭一次性返还原告黄某购房款4.4万元。调解协议经双方签字确认后立即发生法律效力，彭某当场履行了还款义务，这场因农村房屋买卖引发的纠纷就此圆满化解。

法官说法

一、案涉农村房屋买卖合同为何无效？

宅基地使用权是农村集体经济组织成员专属享有的权利，具有严格的身份属性，仅限本集体经济组织成员依法取得和行使，其流转受到法律的严格限制。而农村房屋与宅基地不可分割，农村房屋的转让必然伴随宅基地使用权的流转，因此农村房屋买卖也必须受宅基地使用权相关规定的约束。 本案中，原告黄某并非案涉房屋所在集体经济组织成员，其与彭某签订的农村房屋买卖合同，因违反了法律、行政法规的强制性规定，根据相关法律条款，依法应认定为无效。

法条链接：1.《中华人民共和国民法典》第三百六十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。2.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。3.《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。4.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：明确宅基地使用权主体限定为本集体经济组织成员。

二、合同被确认无效后，如何处理后续事宜？

民事法律行为被确认无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同时，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 本案中，合同被确认无效后，彭某因该合同取得的购房资本应予以返还，而双方在法官调解下确定返还44000元，正是综合考虑了双方在此次房屋买卖中的过错程度、实际产生的损失，对损失分担达成的合意，既符合法律规定，也兼顾了双方的实际利益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

作者：陈和平 李沅桐

校对：朱 妮

原标题：《【普法强基在行动】非本集体经济组织成员购买农房？合同或无效！》

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