欠缴物业费=生活被“卡脖子”？法院判了：这些催费方式违法！

欠了物业费，就连进门的权利都没了？门禁、电梯、水电，正被一些物业公司当成“催费三件套”。近日，最高法对一起物业纠纷案件作出判决，再次明确：物业公司无权通过限制门禁、停水停电等方式催缴物业费！

案件回顾

张某系某小区业主，某物业公司为该小区提供物业服务。近日，张某发现其因欠交物业费已被禁止使用所住单元电梯及门禁系统，与某物业公司交涉无果后，张某诉至法院，要求某物业公司恢复其对电梯及门禁系统的使用功能。

法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。本案中，张某虽欠交物业费，但某物业公司不应以不给业主激活门禁卡使其不能正常进入单元门、不能正常使用电梯门禁系统等方式催交物业费。某物业公司对张某欠交物业费的违约行为可另行依法维权。经法院依法释明后，某物业公司在本案审理过程中即主动恢复了张某对门禁系统的使用。

法官说法

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，但实践中业主拖延甚至拒交物业费的情形时有发生，物业服务人往往采用各种方式催交物业费。物业服务人以不给业主激活门禁卡、限制使用电梯等方式催收物业费，实质上是基于其在物业服务合同项下的债权而不当限制了业主的建筑物区分所有权，既缺乏法律依据，也超出了合理必要限度，往往加剧双方的矛盾。物业服务人催交物业费应采用合理方式，业主经催告后在合理期限内仍不支付物业费的，物业服务人可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益，但不应以影响业主正常生活的方式催交。物业公司和业主在履行物业服务合同时均应秉持契约精神，按照物业服务合同约定全面履行自己的义务，共同营造和谐宜居的小区环境。

提问：

未入住小区能否拒绝支付物业费？

答案是否定的。

物业服务合同一旦签订，便对双方具有约束力。物业对小区的公共区域及公共设施进行管理，确保其正常运行，无论业主是否入住，其都在享受物业带来的潜在便利和保障。当然，如果物业没有按照合同约定履行服务义务，比如小区卫生长期无人打扫、安保形同虚设，业主可以通过协商、投诉或诉讼要求物业承担违约责任，但这并不意味着可以拒交全部物业费。按时缴纳物业费，既是业主应尽的义务，也是维护小区正常运转、保障自身权益的重要举措。

物业与业主的义务清单

业主方面，首要义务是按约定支付物业费。即使未实际入住，也不能以此为由拒缴，因为物业提供的服务面向整个小区，不因个别业主未入住而停止。若业主逾期不支付，物业可催告其在合理期限内支付；期限届满仍不支付的，物业可通过诉讼或仲裁维权，但不得采取停水停电等违法手段。此外，业主在装修房屋前应事先告知物业，并遵守施工时间、垃圾处理等注意事项；转让、出租物业或设立居住权、改变共有部分用途时，也应及时告知物业等。

物业合法催缴物业费的方式包括：通过书面催缴、上门沟通等方式友好提醒；向社区或物业协会申请调解，或依据合同约定申请仲裁；向法院起诉要求业主支付欠费及违约金。而以下行为均属违法：停水、停电、停气、停暖；限制使用门禁、电梯、车库等公共设施；恶意断网、干扰业主正常生活。催费需合法，粗暴手段只会激化矛盾，专业服务才是收物业费的根本保障等。

物业费是小区运转的“血液”，但催缴不能成为业主回家“卡脖子”的工具。法律既保护物业的合法权益，也坚决捍卫业主的基本生活尊严。物业与业主是“服务与被服务”的平等关系，唯有双方秉持契约精神，依约履行义务，才能共同营造安全、舒适、和谐的居住环境。

供稿：马盈益

编辑：沈阳燕

校对：胡倩闻

一审：苏 知

原标题：《欠缴物业费=生活被“卡脖子”？法院判了：这些催费方式违法！》

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