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19世纪巴黎的租金与房地产界

大卫·哈维

2026-05-18 08:08

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1848-1852年，巴黎的房产市场经历了19世纪最为严重、持续时间最长的经济衰退。在一些资产阶级聚居区，经济衰退的影响最为严重，空置率高达六分之一，房租下降了一半，而房地产价格则受到严厉打击（房地产成交量寥寥可数）。第二帝国逆转了整个局面，并成为19世纪的一个黄金时代，这一时期的巴黎土地价格不断升值，投资环境相对稳定，收益回报率回暖。这也是城市地产所有权在社会意义和定位上发生剧烈转变的一个时代。人们越来越把巴黎的房地产理解为纯粹的金融财产，视之为一种虚拟资本形式，其交换价值被整合到资本的整体流通过程中，并对使用价值发挥完全决定作用。左拉本人意识到，这是充满巨大差异的时代。与巴尔扎克在《贝姨》中描写的小本经营相比，甚至与《赛查·皮罗托盛衰记》和《高老头》所描写的更具有规模的剥削行为相比，萨卡尔的大规模投机有着天壤之别。

当然，巴黎房产市场的投机历史久远，但这是一段并不光彩的历史。当路易·菲利普的首相弗朗索瓦·基佐（François Guizot）发出“富裕起来吧”这一著名的号召时，巴黎的资产阶级以疯狂的投机行为作为响应，这阵热潮一直延续到19世纪40年代。正是在这一时期，投机性公寓楼房的设计成为第二帝国的标准做法，并成为解决高密度城市居住条件的一个有效方法。资产阶级采取了这样的转向，部分是因为房地产是极少数对他们开放的一个安全投资形式。这种投资之所以能够收到回报，原因很简单——巴黎的住房供应落后于人口增长，因此资产阶级便可以利用稀缺的土地而获利（这也使得秃鹰先生这一剥削地主的虚构形象成为19世纪40年代的众矢之的，并在1848年成为大革命的一个主要攻击目标）。巴黎的住宅数目从1817年的26801栋上升到1851年的30770栋，而人口数目从713966上升到1053897。19世纪20年代，工人住宅的回报率为7%，并一直维持这个水平，这种高收益带来的后果则是，在那些卫生条件很差的地区，房屋维修不善，住房条件拥挤不堪。这种情形在欧仁·苏的小说以及巴尔扎克的《贝姨》中都有形象的描绘。在资产阶级聚居区，由于房客越来越少，要求越来越严苛，投资回报率接近5%（很少低于这一水平）。不过，与3%的国债利率相比，这个数字已经非常可观。

杜米埃经常批评地主和拥有房产者。此图中，地主们串通一气，准备在下一个收租日到来时提高房租

巧取豪夺的地主经常被大众冠以秃鹰先生的绰号。在杜米埃（1852）的画中，地主得意洋洋地看着外面的拆除工程。因为每拆一栋房子，他就可以把房租上调200法郎

19世纪50年代早期，巴黎许多住宅卫生状况恶劣，摇摇欲坠

多马尔（Duamard）的深入研究使我们能够一睹随后发生的变革的轮廓。尽管投资巴黎房地产仍然是资产阶级各阶层积累财富的优选手段，然而，到了19世纪40年代，巴黎房地产市场已经被小店主和手工业者所统治（占据了一半份额），而自由职业者和商人只有另外1/3的份额。到了1880年，这种情况发生了完全转变。小店主和手工业者下降到了13.6%，而自由职业者则下降到8.1%，他们完全被一个自称为地主的新兴阶层所取代（占据53.9%的份额）。只有商业阶层的份额（特别是在公司这一新范畴加入之后）保持原来的水平。小店主只有在周边地区才具有显著影响，在1870年占有1/4的销售额，而到1880年则降为18.1%。尽管商业、公司和自由职业拥有不均衡的市中心房产比例，但这些领域的从业人员并不像地主那样拥有绝对统治地位，因此，中下层阶级和小资产阶级逐渐被排挤在地产所有权之外（尤其是中心地带），并被地主与商人阶层构成的上层资产阶级所取代。这样的变化与商业、金融和制造业结构所发生的重大变化是一致的，手工业者、小规模生产商和小店主开始服从于大规模商业和金融业的霸权统治。还有证据显示，所有社会阶层越来越表示出从事房地产买卖、进行投机活动的意愿。

1840-1880年房地产在个人财产中所扮演的角色

房产所有权制度就这样开始了，并一直维持着高度分散的状态。1846年，多马尔估算一个普通业主只拥有两套房产，尽管个别房产规模很大，但大多数并非如此。各地区之间存在着差异，并且这些差异仍将继续存在。盖拉德指出，如果说1850年的房产业有什么发展模式的话，那就是，“不断进步”的大规模房产业主阶层主要分布在右岸和中央地区，而不是左岸和边缘地区。多马尔发现，在右岸的一些中央区域存在财产所有权的集中趋势，然而，这种趋势只不过是1850年或者更早时候就已经存在的模式的延续。的确，先前对巴黎空间的利用模式曾经在随后的空间重组中发挥了关键性作用。左岸（大规模业主贵族和手工业者、小店主混合而成的阶层）的房产所有权在形式和风格上一直强烈地对抗奥斯曼的工程，其结果到今天依然可以看出。在右岸中心地带聚集的大规模商业阶层不仅欢迎社会变革，而且在七月王朝的统治下主动推进和策划变革。

巴黎房地产价格的变动，可以分为三类：新建工程对房地产税收的贡献（注意1855年后地价税的暴涨，1866年后的暴跌）；1848-1866年住宅价值的稳定增长（但需注意的是，被合并的社区的地价却低得多）；1852年后空置率的巨降以及土地价格的上涨（根据Daumard，1965；Gallard，1977）

七月王朝期间，巴黎的城市地产阶层构成了一股强大的政治力量，在政治倾向上属于奥尔良派。他们的社会态度和力量在1850年的巴黎景观上留下了不可磨灭的印记。除非迫于个人收入的压力，或一时兴起，或为了追逐社会地位，他们一般并不参与改良行动。他们的资本投入主要是为了获得稳定收益，或者对于小店主来说，则是为了实现使用价值，而不是通过投资现有环境的建设实现资本的生产性流通。与定制建筑相对的建筑投机仍然受到一定的限制，具有任意性，规模也不大，并主要发生在巴黎周边地区（这意味着，当时的城市围绕绍塞-昂坦街及以外地区向西北方向扩张）。由于住宅区不足以满足大众的需求，因而出现了一些棚户贫民窟，例如臭名昭著的小波兰。待出售的住房价格昂贵，而且状况不佳。业主们一般拒绝政府的公共改良工程，一方面是因为他们狭隘的空间视野，迷恋于小规模财产所有权，一方面是因为分散的业主之间利益的不均衡分配，难以达成改善的共识，还有一方面则是因为他们担心会出现高额税收和收入降低的情况。在需求不断增加的同时，巴黎的基础设施却在恶化，这样的情况十分明显。然而这种状况并没有得到多大改善，其主要原因只是因为地产拥有者的态度和权力。巴黎要实现现代化则必须改善这样的状况。

马维尔拍摄的这张照片（可能摄于19世纪50年代中期）记录了不计其数的贫民窟的生活状况。这些贫民窟大量涌现于巴黎郊区，也有不少分布在市中心拆迁时候所留下的开发空地上

奥斯曼来到巴黎时，他所面对的环境在几个方面是有利的。皇帝与公开采取奥尔良派政治倾向的阶级没有什么特别的关系，而且奥尔良派在政治上已经被迫采取防守态势。民众对巧取豪夺、漠不关心的地主的经年积怨——人们讽刺他们是秃鹰先生——终于在1848年的工人运动中爆发出来。即便在六月起义和1849年“秩序党”选举大获全胜之后，社会民主式社会主义对地主制度（他们有时会摇着蒲鲁东的旗号高喊“财产就是盗窃”）的对立态度也是显而易见的，尤其是在巴黎。除了这些政治纷争之外，巴黎房地产市场的长期萎靡不振则无异于火上浇油。因此，实力极大削弱的地主阶层对任何能够保障他们的权力并复苏市场的措施，都心甘情愿地表示接受。

帝国在两方面都采取了行动。它无情地镇压左翼，为巴黎房地产市场的全面复苏奠定了基础。到了1855年，住房空置率已经降到历史最低水平，房产价格也急剧上涨。手里掌握大量详细情报的路易·拉扎尔（Louis Lazare）却抱怨，收益回报率只有12%或仅比此多一点。多马尔对市中心特定区域新大道沿街的住宅数据进行了细致的重构，做出了详细分析，分析表明，整个第二帝国时期，收益率已经出现了鲜明的回转。

由此来看，毋庸置疑，旧住宅的利润回报率并不会更低。房东可以随意地向房客开出条件。简言之，巴黎房地产行业受到保护，不受股票市场常见的价格波动的影响，因而成为安全而具有高收益的投资市场。

巴黎房地产市场为巴黎房地产业主与帝国之间的政治亲善奠定了坚实的物质基础。帝国成立之初对巴黎房地产业主并不承担义务，但是，在巴黎，对立情绪在1857年就已经非常强烈，帝国因而越来越将房地产业主阶级视为其后盾。可是，奥斯曼与地产界的关系却常常磕磕碰碰，最好的时候也只能算是若即若离。这也有助于解释为什么地产界对帝国的支持不如预期的那么热情。首先，奥斯曼的城市空间概念与（分散各地的）房地产业主的典型狭隘视野有天壤之别。奥斯曼虽然总体上支持私有财产制度，但对具体个人的私有财产权却并不关心。他对一切反对声音置之不理，这引起了人们的愤慨。除此之外，要让分散各地的所有房地产业主都能平等获利，那是非常困难的。盖拉德指出，到了帝国末期，许多房地产业主抱怨他们受到了冷落，没能享受到公共工程建设这场投机盛宴。奥斯曼也不得不与地产界的财政保守主义做斗争，这些房地产业主不愿意以生产性的方式投资城市空间改造工程，也不赞成具有这样目的的公共行为。如果要对巴黎进行改造，就必须调动资本，不仅把它投入买卖过程中，而且要投资于推倒、重建以及根据集体原则（对于主张私有制的传统房地产业主来说，集体原则是一个生疏的概念）对城市空间的长期管理。

拆迁影响了每个人的生活。杜米埃的这幅画（1852）中，一名工人正在催促一对资产阶级夫妇赶紧起床，因为鹤嘴锄就要挖到他们家了

简单说，奥斯曼所推行的，正是资本主义形式的土地私有财产，并在执行这一政策的过程中与顽固的传统态度及实践产生了正面冲突。奥斯曼早就预料到他会遭遇顽强抵抗。他在两个主要方面减弱了土地拥有者对市容更新工程的消极影响。计划委员会被缩编，实际上只剩下他一个成员；通过指派而非选举产生的市议会，很轻易就被奥斯曼收编。尽管如此，奥斯曼觉得，为谨慎起见，有必要消除地主对高额税收的恐惧，便设计出债务融资的一些创造性方法，这种方法靠的是扩大税收基础，而不是提高税率。此外，他还获得了两项权力，即“为保障公众利益”征收土地并对“有害健康”行为的惩罚权，这两项权力都是由第二共和国的社会立法机构授予他的。他准备用立法者想象不到的方式来行使这两项大权。无论从哪个方面来看，地主阶层的士气都遭受了打击，奥斯曼迅速出手，直击问题核心，几乎没有遇到任何抵抗。

房地产业主随后通过司法部门与国家议会（两个由他们支配的机构）成功地发动了反击。1858年，房地产业主再次取得房产改良价值的获益权，而这项权力奥斯曼之前一直为巴黎市政府（包括大量金融利益）保留着。针对被占土地的诉讼，对房地产业主有利的补偿裁决越来越多，通过一系列错综复杂的法令与法律判决，房地产业主在19世纪60年代初扭转了局势，使奥斯曼开始处于劣势。奥斯曼后来宣称，这场“私有主义对公共利益”的胜利，以及房地产补偿成本的上升，再加上判决造成的收益损失，成为19世纪60年代困扰巴黎财政的根本问题。多马尔的数据明确地显示，1858年后房地产业主所获得的补偿金远高于市场价值。左拉《贪欲的角逐》中的萨卡尔便是靠此营生的。因此，如果说房地产业主巩固了与帝国的同盟，这部分上是以牺牲奥斯曼为代价的。尽管说房地产业主在奥斯曼的垮台中发挥了直接作用，这有些言过其实，但是，奥斯曼下台时，许多房地产业主对他的积怨已经很深，因此并没有对他的倒台表示任何不满。

不过，其中还有更深层的过程在发挥作用，值得我们深入研究。这些进程说明，冲突并不只来自在房地产使用过程中，部分的和纯粹的资本主义实践之间的碰撞，也来自崭露头角的资本主义理性形式所固有的矛盾关系。奥斯曼开始试图解决这些矛盾关系，但最终却被这些矛盾关系所解决。不过这并不有损于他的天才。他的天才表现在，他洞察到要对巴黎进行改造和现代化，就必须把房地产所有权的新举措调动起来。

建筑环境中的资本流通

第二帝国时期，要调动流动资本来改造巴黎的建筑环境，实在是一件宏伟壮丽的工程。阿尔布瓦克斯（Halbwachs）写道：“资本就像空气一般涌入真空。”但是进入巴黎的主要是某一种类型的资本，也就是通过新的融资体系调动起来的联合资本家的资本。

奥斯曼做了两手准备。当他不能找到有意愿或有足够资源的开发公司来承担他脑子里的庞大工程时，就动用国家力量，调集金融资源承担起工程重任。这样，巴黎就能够从自身的投资中获取改良工程带来的价值收益，并成为——正如一些批评者所说——最大的投机者。私有土地所有者目瞪口呆地站在一侧，看着本属于他们的合法利益流入市政府的金库里。正是由于这个原因，他们成功地组织了1858年的法律反攻。

但是，奥斯曼的第二个策略，也是他所青睐的策略，更加行之有效，也更有号召力。奥斯曼认为，“最好让竞争来刺激投机”，以“认清人们的真正需求并满足他们”。为了实现这一目的，奥斯曼与巴黎市及金融、房地产业主的小团体（建筑商、开发商、建筑师等）组成联盟，聚集在“联合”和“金融”资本的名下。

而这就是奥斯曼心目中垄断竞争的最佳组织形式，而且也只能是这种形式，这是因为，巴黎市只能通过捐赠土地而非金钱来补助工程。左拉说道，通过这种方式，“就像人们投机股票一样，新街道成为投机目标”。土地本身以及土地上的建筑，都变成了一种虚构的资本形式。然而，为了获取利益，各公司的规模必须足够大，这样才能协调他们的外部效应（例如，占据房地产黄金地段，其价值会随着周边土地的开发而不断升值），并且能够静候（有时需要好几年）土地升值的最终实现。

1835-1880年巴黎新建工程所增加的房地产税基（实线）与拆除工程所损失的税基（虚线）之比较（Daumard，1965）

巴黎更新计划把大量优惠条件交到了少数资本家手中，这些资本家拥有获取政府资源的特权（包括从新成立的地产信贷获取资金），而他们背后则是一大批金融家（如佩雷尔家族），其生意遍及各行各业，包括保险、建筑和建筑管理公司。这正是联合或金融资本在土地开发上面的运用，它是从帝国的特定结构中诞生的一种创新形式，与传统的土地所有权及土地利用形式完全不同。

不过，这种资本组合形式在操作本质上限制了金融家，使得他们只能满足富裕阶级或大规模商业住房及商业用地需求。这些资本主要活跃在巴黎的中央与西部，在点缀奥斯曼新建大道的资产阶级主体聚居区形成过程中发挥了关键作用。然而，这些资本对土地所有权的长期影响（与短期买卖不同，以佩雷尔家族为例，短期买卖逐渐成为他们的主导经营模式）相对较弱，1880年各公司在市中心的土地占有比例还不到6%。尽管如此，这种制度引起了传统房产界的嫉妒、恐惧和愤怒。虽然在某种程度上私有房产主、小规模建筑商、建筑师等利益集团也公开参与了巴黎更新计划，但他们发现，他们的参与越来越困难。

中低收入阶层的住房供应完全处在这个开发体系的范围之外。借助一些“相对贫穷的”小规模业主的中介作用，巴黎形成了一套截然不同的土地和住房开发体系。这一阶层“从土地征收政策受惠的时间很晚，地产信贷的贷款给他们的灌溉也并不充足”，但是，他们还是获得了大量投机机会，从事住房建设，特别是在巴黎的北部与东部的边缘地带。这些地区构成了真正的城市边界，这里的土地价格低廉，使得拥有中等储蓄的人（律师、商人、小店主、手工业者乃至工人）也可以从事投机活动，将人口增长与低收入住房需求的增加转变成他们获取小额个人收益的机会。在第二帝国时期，这些开发商之中有一部分建立起了大型实业，主要分布在巴黎周边的行政区，完全处于市中心土地开发体系之外。

无疑，巴黎市中心的更新工程为他们树立了榜样，激励他们通过投资建筑环境这一独特模式来积累资本。他们对1860年市郊地区并入巴黎总体上表示欢迎，寄希望于城市兼并引起的土地价值提升，使他们能够享有土地征收政策的丰厚收益，拥有获得信贷资源的特权。但是，他们的希望落空了。当这些利益未能兑现时，他们感觉受了骗，转而变成奥斯曼政治政策的主要批判者，一直到19世纪60年代末为止。

1850-1870年运入巴黎的建筑材料的体积。需要注意的是，在1860年后，采石场石料与已加工石料数量已趋于平稳，但砖块数量（与投机建造劣质住宅有关）在整个19世纪60年代却持续增加

总体上，在工程初始时期，房屋的拆除数量远远超过新建单元，然而，此后的住房建设增长迅猛，这使得巴黎的住房存量极大增加，其增长率甚至超过了人口增长速度，这是19世纪第一次出现这样的情况。19世纪60年代，巴黎住房单元增长率为27%，而人口增长率只有11%。然而，这种惊人的整体表现之下也同样潜藏着不同的分歧道路。盖拉德指出，巴黎分成了两种不同的开发与建设模式，“每种模式有其地理范围、顾客群体以及发展节奏”。位于巴黎外围地区（美丽城、巴提纽尔［Batignoles］及类似地区）以砖瓦结构为主的小规模低收入住房从19世纪50年代就已经开始建设了，而到了60年代，由于先前的移民潮正面临成家立业的压力，再加上市中心人口外迁，住房建设出现了爆炸性增长。运入巴黎的砖块数量（这是此类活动的最佳指标）持续增加，一直到1870年为止。这类投机活动服务于大众人口，却从收入已经微薄的工人身上获利。相比之下，用来装饰奥斯曼新建大道外观的石块的数量，则紧随土地征用面积及贷款额度上下波动。直到1854年，第一次建筑高潮才渐渐平缓下来，此后的资金竞争（主要来自铁路建设）与高利率钳制了增长，直到1859年，而1864年与1867-1868年的金融问题则导致了建筑活动的急剧缩减。

值得注意的是，19世纪60年代，随着高收入住房需求达到饱和点，建筑业的增长速度逐步放缓。以满足工人阶级需求为经营导向的巴黎房产市场主体开始改变运营模式，走向与奥斯曼赞助的城市更新工程完全不同的方向。虽然奥斯曼给予工程特别的关注，确实能够代表与传统土地开发截然不同的创新形式，但是，其光彩夺目的表面吸引了过多的瞩目。然而，有趣的是，在建筑环境的生产过程中，资本流通越来越自由，其影响范围甚至延伸到巴黎周边地区的小规模城市开发商。从这个视角来看，不管是在行政还是空间组织上，奥斯曼将城郊建设整合到城市开发的架构中，这一做法发挥了关键性作用，使得前一时期萎靡不振的建筑业务持续发展，促进了土地开发系统的成长。而对于这一体系，工人阶级似乎并没有提出有效的解决办法。工人阶级曾经尝试通过合作社展开业务，但收效甚微，最后彻底失败。在这个意义上，巴黎发展进程中的分歧得以汇聚一起，而那个共同的力量，就是资本的流通。

租金与土地的分类利用

大开发商与小开发商之间还有一个共同点——他们越来越寻求从增值的土地与房地产中获利，而不是投资租金，把租金作为一项稳定的收入来源。房产开发商与最终所有者的分离，对地租与房地产价格的水平与模式产生了重大影响，使得巴黎内部形成一种不同的土地使用理念。现在我们看到的就是第二帝国时期的另一项重大转变——土地和房地产租金与价格的运转模式逐渐转型，开始按照鲜明的资本主义逻辑对土地利用形式进行分配。

巴黎的土地与房地产价值在第二帝国时期增长了两倍以上。土地价值的增长细节难以重构，并且表现出复杂的地理模式和时间变化节奏，很难轻易地描述出来。巴黎内城街道的土地价格可能只有新建大道沿线土地的一半，而巴黎区与区之间的土地价格差异更为显著。正是因为土地价值存在着这样巨大的等级差异，大规模开发商才有成功运作的机会，因为新道路系统为收取上涨的场所租金创造了绝佳的机会。例如，佩雷尔兄弟在马尔塞尔布大道中点位置支付了每平方米435法郎的价格，以开辟新的道路，贯通他们先前以50法郎买下的蒙索公园附近土地（约1公里距离），并进一步连通更远的一片土地，这片土地是他们更早前以不到10法郎买下的。更新工程所到之处，土地价格急剧飙升。塞瓦斯托波尔大道沿线的土地价格在1850年为每平方米25法郎，而在1857年则飙涨到每平方米1000法郎。在1867年万国博览会之后，左岸某些地区的土地价值两年内竟增长10倍。

鉴于这种投资地点的差异与时间变化，巴黎土地市场中投机如此活跃，也就不足为怪了。但是，随着投机的继续扩大，巴黎错综复杂的租金地况图上，那种骤升骤降的局部地貌逐渐呈现平缓趋势，取而代之的是一幅更有系统性的土地价值地貌图。通过这种方式，新建道路系统中所隐含的系统化空间，逐渐转化为更有系统性的土地价值与土地利用的组织形式。不能维系租金收入的土地利用方式逐渐被淘汰，由能维系租金收入的土地使用模式所取代。

正如我们所预料的，随后所出现的土地利用模式显示，从中心到边缘，存在明显的梯度变化（1870年的时候，巴黎周边土地入手价仍在每平方米15-30法郎之间），在资产阶级聚居的西部与工人阶级聚居的东部也存在巨大差异，两个聚居区由高租金的商业中心隔开，展现出右岸的勃勃生机，与左岸死气沉沉的景象形成反差。在这种土地价值的地域性结构下，巨大的价格落差仍然存在，但这些差异逐渐表现为利用形式上的不同。例如，地价从市政府周边的每平方米1000法郎降到圣-丹尼斯街（Rue Saint-Denis）的600法郎，再降到工人阶级聚居的东部远郊的150到250法郎之间。不过，按照现代的标准来看，在新建大道沿线关键交叉路口或新兴商业建筑群的黄金地段，与后街及居民区的低价地段之间，仍然存在传统的差异。

在土地投机的推动下，租金对土地利用形式分类的影响越来越明显，尤其是我们在考虑地产价值的地理和时间变化因素时更是如此。从1852到1870年，巴黎房地产总价值从25亿法郎增加到60亿法郎，而其中原有房地产的增值占据了其中的15亿，巴黎房地产业的繁荣程度由此可见一斑。同一时期，巴黎老城区住房的平均价格增长了3倍。此外，还有许多错综复杂的变化情况值得我们注意。不过，从房地产价值的整体上升以及不断增大的房地产租金和价值的地域差距之中，我们可以看到房地产市场背后的一些一般过程。

奥斯曼把这种现象视为供需问题。他认为，如果他没有开放巴黎周边地区新土地的开发权，住房租金上涨的速度一定会更快。奥斯曼的批评者则回应道，拆除工程限制了供应，市貌更新工程则导致大批移民的涌入，进而刺激了需求。尽管双方说法都有一定的道理，但实际情况要更加复杂一些。首先，随着建筑业效率的改善，建设成本降低。同时，正如我们先前探讨的一样，相对人口而言，住房建筑还存在大量剩余，尤其是在19世纪60年代。尽管土地成本的上升对开发商和建筑商来说是一项重要的收入来源，然而这并不足以解释租金和房地产价值的上升。一个更有说服力的解释是盖拉德提出的巴黎大多数住房市场的“资产阶级化”（或者乡绅化）理论。

奥斯曼的政策与信贷条件偏向优惠高价值的住房建设。建筑成本的下跌，加上节省空间使用的室内设计，使得收入增加的中产阶级能够负担得起这种住房。巴黎现存住房的价值因而不断上涨。不过，高价值住房的过度生产现象也十分明显，甚至相对有效需求的增加来说也是如此。例如，佩雷尔兄弟发现，在19世纪60年代，要处理掉马尔塞尔布大道上的所有房产并非易事，更多的麻烦将会接踵而至。然而，一旦这种“增长机器”的逻辑开始运转，就很难停下来。这个逻辑中的一部分内容，就是通过越来越明显的空间隔离来保护所创造的房地产价值和住户利益。

因此，第二帝国不仅见证了市中心更新工程之后的逐步乡绅化，还见证了不断向西部扩张的资产阶级专属聚居区的迅速建成。我们可以将此与服务底层阶级的“次贫”住房供应体系相对照。这些底层阶级没有获取高价值建筑的特权。成本的下降远不足以抵消地价的上升，因为工人家庭的住房条件已经很狭促，他们挤在一间斗室之中，很难再节省出更多的空间。除此之外，我们还会发现，19世纪60年代的家庭形态总体上源自19世纪50年代的独身移民潮，这改变了住宅需求的本质。市中心的拆除工程与乡绅化进程限制了低收入供给，迫使低收入需求转向其他空间（例如左岸的寄宿寓所，其房租因此而迅猛高涨）或巴黎周边的新建住宅地区。尽管巴黎周边地区的建筑业欣欣向荣，但并没有出现生产过剩的现象。在工人阶级住房市场上，房地产价值上升，这可以通过两个原因得到解释——一是建筑过程的投机本质，二是绝大部分工人可支配收入比例上升，也不得不加大住房花销。还有一个原因是不断扩大的空间隔离，这一现象是自发形成的，因为在土地开发过程越来越倾向于低收入住房投机的区域，很难吸引到资产阶级地产主或住客。这种以阶级为导向的二元住宅供应体系导致了东西差距（西区的房地产平均价格远高于东区任何地方）的加固。

投机过程也必然导致不同类型使用者之间的竞争加剧。金融与商业用途提高了证券交易所与绍塞-昂坦街中间地带的租金，排除了其他一切用途，这样便为西北中心的发展注入了强大活力，而这一点是其他地方所没有的。左岸的房地产发展缺乏这样的商业中心，却吸收了比例失衡的教育与宗教机构，因此展现出一种截然不同的发展动力。尽管无房的城市中心工人和不断增长的学生数目造成的需求压力使得租金上涨（奥德翁剧院［Odéon］附近的一间装修房的价格从1860年时的大约500法郎上升到了1864年的800法郎以上），但是城市更新工程却缓步不前。由于在土地使用上缺乏来自金融、商业和工业界的激烈竞争，加上土地所有权的特殊属性，投机活动受到了限制。工业也必须应对变化不定的房地产价值，牢牢把握高租金的市中区，但也不得不付出代价，大幅重组劳动过程或者放弃获取资源的优势，这样才能使人们愿意支付高租金或使之可行。因此，与市中心市场联系密切的工业产业，逐渐聚集在内城东北部，置身于手工业工人的聚居区之中。这里的租金虽然比周边地区高出许多，却比内城西北部的商业与金融地区或西部的资产阶级住宅区低很多。不然的话，工业就必须在周边地区寻找更廉价的土地，或者是具备特殊价值、值得支付高租金的土地（例如交通系统内部的节点）。

在新兴信贷体系的刺激下，土地和房地产市场的重组以更纯粹的资本主义方式展开（当然，在一些中心地带，如左岸，也受到了传统力量的顽强抵抗），并且产生了重大影响。这种重组越来越多地将巴黎内部空间的组织与不同使用者为争夺空间控制权而展开的价格竞争联系起来。工业、商业、政府与居民使用形式展开竞争，而不同工业类型与不同质量的住房也争相竞逐。资本流通得到释放，自由参与建筑环境的重组及其空间关系的构造，若按这种方式来看，1870年巴黎的空间分隔与1850年相比规模大出许多，这乃是意料之中的。土地与房地产投机驱动下的土地利用竞争的新态势，迫使使用者做出各种各样的调整。工人人口中有很大一部分被迫分散到周边地区（距离工作地点更远），或者在市中区附近的高租金地区合租一房，居住环境拥挤不堪。同样，工业也面临两个选择——要么改变劳动过程，要么迁往市郊。

通过重建巴黎吸收剩余劳动力和资本产生了各种负面效应。例如，越来越多的人失去住所，空间隔离规模加剧，工作地点距离太远、租金持续上涨、住房条件过于拥挤，因此当时许多人认为这项工程完全是大伤元气的做法。不过，当时许多人如路易·拉扎尔的错误之处在于，他们将所有这些病态后果归咎于奥斯曼的邪恶才智。当然，在这一点上，批评者也遵循了法国人的传统做法（这一传统至今仍未消失），将所有病态表现归咎于政治和政策的缺陷，他们认为一个万分强大的国家理应有不可挑剔的政策与政治。但是，这个国家到底有多么强大，奥斯曼有多么强大，这需要我们仔细考量。