以案释法（十）：业委会追讨千万公共收益胜诉！

本期导读

公共收益的规范管理是住宅小区治理的核心议题之一，物业公司作为公共收益的管理者，其收支行为的合法性与透明度直接关系到全体业主的共同利益。上海市静安区人民法院审结的上海市静安区某某小区业主委员会与上海某某物业集团有限公司物业服务合同纠纷一案，明确了公共收益的核算标准、支出边界及违约责任，为同类案件中公共收益的追讨与管理提供了重要司法参考。

本案揭示了物业服务合同履行过程中公共收益管理不规范、收支混乱等普遍性问题，也凸显了业委会在维护业主共有权益中的关键作用。通过剖析本案的裁判规则和实务启示，有助于进一步规范物业公司的经营行为，提升业委会的维权能力，推动公共收益管理的法治化与透明化。

案情回顾

公共收益管理的长期争议与诉讼博弈

本案是一起典型的因公共收益分配、移交引发的物业服务合同纠纷，时间跨度长达7年（2012—2019年），涉及公共收益金额逾千万元，案情复杂且涉及多项法律关系的认定。

1

物业服务合同的签订与履行

（2012—2019年）

2012年，某某业委会（甲方）与某某物业（乙方）签订《物业管理服务合同》（合同1），约定由某某物业为小区提供物业服务，期限自2012年4月1日至2015年3月31日。合同明确：公共收益（包括停车费、广告费等）按税后75%归业主所有，物业公司提取25%作为管理服务费；公共收益每季度结算并转入专项维修资金账户；物业公司需每6个月公示专项维修资金和公共收益收支账目。 2015年4月，双方续签合同（合同2），期限至2018年3月31日，公共收益分配比例维持不变。2015年10月，双方签订《补充条款》，进一步约定：公共收益每半年结算，次月转存维修资金账户；物业公司逾期转存两次以上的，需按3年期存款利率双倍支付利息；物业公司撤离时需移交公共收益和专项维修资金账册，逾期移交每日支付1万元违约金。 合同到期后，某某物业继续提供事实物业服务至2019年10月16日撤离。

2

公共收益管理的争议焦点

（2019—2021年）

业委会成立后，发现某某物业在服务期间存在多项违规行为： 未按约定及时转存公共收益，截至2019年6月，账面余额达340万元未划转；公共收益支出混乱，将本应从专项维修资金列支的维修费用计入公共收益；撤离时未移交公共收益账册及相关档案资料。 2019年6月，业委会发函要求某某物业转存公共收益并提供账册，但遭拒绝。2021年7月，业委会提起诉讼，请求法院判令某某物业返还公共收益、支付逾期利息及违约金，并移交相关资料。

3

诉讼中的关键争议

（2021—2022年）

诉讼过程中，经司法审计（《专项鉴定报告》）确认：2012年4月至2019年10月，小区公共收益总收入16,824,916.75元，已划转维修资金5,192,481.49元，合理支出3,212,220.13元，结余8,420,215.13元。 双方的核心争议包括：某某物业主张部分公共收益已过诉讼时效，且合同2未约定停车费分成，相关收入应归物业公司；业委会认为物业公司违规列支不属于公共收益范围的支出（如应由维修资金承担的维修费用）；关于逾期移交账册的违约金标准是否过高。

法院裁判要点

上海市静安区人民法院结合案件事实和法律规定，明确如下裁判要点：

1

公共收益的权属与分配规则

法院援引《中华人民共和国民法典》第二百八十二条及《物业管理条例》第五十四条，明确公共收益在扣除合理成本后归业主共有。本案中，合同2虽未书面约定停车费分成比例，但结合物业公司自行制作的收益明细表及审计报告，认定双方仍按75%:25%执行；未计入账目的架空层停车费309,637元及电梯广告费64,920.13元，因属于业主共有部分产生的收入，应纳入公共收益总额。

2

公共收益支出的合法性认定

法院对公共收益支出的审查严格区分“合理成本”与“违规列支”：确认合法支出包括业委会费用199,784.69元、垃圾清运费636,849.56元（绿化、无主建筑垃圾等）、自行车库管理人员工资369,080元；不予认可的支出：未取得业委会授权的维修费用、本应从专项维修资金列支的共用设施设备维修费（如2,057,763.09元）；明确公共收益与专项维修资金不可混同，属于维修资金列支范围的项目不得从公共收益中支出。

3

诉讼时效与违约责任认定

诉讼时效：因公共收益金额需经审计确认，业委会在起诉前无法明确权利受损范围，故未超过诉讼时效；逾期转存利息：因双方未按约定结算且金额存在争议，法院未支持业委会主张的双倍利息；逾期移交账册违约金：合同约定的每日1万元标准过高，酌情调整为每日100元，自2019年10月17日计算至资料移交之日。

最终，法院判决某某物业返还公共收益8,420,215.13元，移交相关账册资料并支付调整后的违约金。

实务启示

1

业委会应强化公共收益的全流程监管

定期核查公共收益账目，要求物业公司按合同约定结算并公示（如每季度/半年）；对未及时转存或违规支出的行为，及时发函催告并留存证据（如本案中业委会2019年6月的《工作联系函》）；必要时通过司法审计固定证据，明确公共收益的收支明细。

2

物业公司应规范公共收益的财务管理，严格区分公共收益与物业费的核算，建立独立账目

支出公共收益前必须经过业主大会的表决同意，且不得列支属于专项维修资金范围的费用；撤离小区时及时移交账册，避免因拖延产生额外违约金。

3

合同条款的明确化是争议预防的关键

物业服务合同应明确公共收益的分成比例、结算周期、转存时限及违约责任（如本案《补充条款》对逾期转存的约定）；细化公共收益的支出范围，避免与专项维修资金列支范围混淆；约定账册移交的具体内容及逾期责任，避免后续纠纷。

结语：

让公共收益在阳光下运行

本案的判决再次明确，公共收益是业主的“共有财产”，物业公司不得随意侵占或滥用。规范公共收益管理，需要业委会的积极履职、物业公司的诚信履约，更需要制度层面的完善与监管的强化。唯有将公共收益的收取、支出、转存全过程置于阳光之下，才能真正维护业主的共同利益，化解物业纠纷，构建和谐的小区治理环境。正如《上海市住宅物业管理规定》所强调的，公共收益的透明化管理是住宅小区良性运行的重要基础，这一原则应贯穿于物业管理的每一个环节。

原标题：《以案释法（十）：业委会追讨千万公共收益胜诉！》

阅读原文