上海楼市半年报：二手房成交超14.7万套创五年新高，中高端改善房源成交占比提升

上海楼市半年报出炉。6月，上海二手房市场韧性延续，网签成交套数站稳2.5万套，上半年累计成交14.7万套创下近五年同期高位。新房市场在6月实现翘尾收官，中高端改善房源成交占比进一步提升。

二手房市场淡季不淡

上海房产交易中心官网“网上房地产”数据显示，6月，上海二手房（含商业）累计网签量达25158套，同比增长21%。剔除端午假期影响，当月其余六个周末单日网签量均突破千套。

拉长时间线看，今年3月份以来，上海二手房的月度成交量已经连续4个月突破2.5万套。综合今年上半年市场表现，上海二手房累计网签成交已超14.7万套，创下近五年同期高位。

“6月份市场好于预期并不意外”。58安居客研究院院长张波指出，从58安居客线上数据来看，上海线上客源咨询热度领先线下网签约1个月。5月上海二手房主动微聊对数同比上涨4.9%、发起咨询用户同比增4%，线上看房咨询需求充足，支撑了6月上海二手房淡季成交站稳2.5万套。

从成交结构来看，置换改善客户关注度持续走高。安居客数据显示，二手房两居室为流通核心，挂牌占比44.8%、流量占比43.17%，是平台用户咨询最多的户型；三居室挂牌30.31%、流量35.28%，流量占比高于房源供给。

从一线经纪人体感而言，多名从业者认为今年市场整体韧性远超往年。

上海中原地产虹口区域店董张晓玲对澎湃新闻表示，今年楼市淡旺季特征明显淡化。“去年市场呈现U型走势，今年来看，春节过后直至6月，行情持续在线，5月门店所在板块更是迎来一轮明显成交爆发。”

据其介绍，当前门店整体周度带看量稳定在40-50组，客户看房意愿依旧活跃。对比成交数据，门店5月完成9单二手房买卖成交，6月录得6单买卖成交，成交量虽有所回落，但并非需求降温，核心原因是前期优质笋盘快速去化，现阶段高性价比、户型优质、楼层佳的可售房源明显短缺。

从成交结构来看，6月门店所在板块二手房成交高度集中在500万-1000万元刚需改善总价段。“现在买家心态仍相对理性，市场价格稳定之后，看到合适房源敢于快速下定，不再像之前那样观望；但业主端心态明显抬升，看到成交量回暖，普遍产生惜售、看涨情绪，让利意愿大幅降低。”张晓玲说。

同时，板块内部分小区价格也有所修复。以中信和平家园两房户型房源为例，市场低谷期成交价曾回落至750万-790万元，当前主流成交价已稳定在830万-850万元。

上海中原地产森兰板块营业董事宋沪雄则直言，6月板块市场热度超出预期。“往年6月基本是传统淡季，今年行情不一样，是意想不到的回暖。”宋沪雄表示，从一线带看、成交数据来看，随着置换链条上传，改善置换需求逐步释放，带动整个片区行情走强。

据介绍，以板块内小区金地未未来为例，往年该小区月均成交仅3至5套，而今年6月，小区单月成交已超11套。

“今年上半年门店整体成交量超过去年同期，虽然成交套数增幅直观感受不算夸张，但成交总价、房源品质明显提升。截至6月中旬，我们团队业绩已经达到今年1-5月平均水平的1.5倍。”宋沪雄表示，伴随着成交放量，房价也底部企稳，小区主力89平方米高层户型，此前主流成交价维持在495万-500万元区间，6月成交房源价格普遍站稳506万元以上。

“一套挂牌超两年的房源近期也顺利成交”。据介绍，该房源此前业主报价与客户预期有一定价差，随着市场的回稳，买卖双方预期得以成功匹配。

在张波看来，上海二手房市场上半年成交量上涨，价格呈现止跌微涨的趋势，在刚需打底、改善启动，库存去化的情况下，价格筑底企稳较为扎实。

新房月末翘尾收官

新房市场而言，6月市场成交呈波动走势，上半年行情平稳收官。据上海中原地产数据，当月上海新建商品住宅成交面积52.9万平方米，环比减少5.3%。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，6月交易节奏遵循常规走势，月初成交基数偏低，后续一路走高。依托月末翘尾效应，最后一周成交冲高至17万平方米，创下今年第二高的单周成交纪录。从成交前十榜单来看，中高端改善房源占比提升，单价10万+项目增至4个，较上月新增2个。

上海链家北外滩新房客发总监罗晶波指出，6月，上海中心城区改善型新房市场热度保持平稳，虹口、杨浦高端改善楼盘成交活跃度较去年同期出现明显回升。

罗晶波提到，6月新房成交保持规模主要得益于区域内多个新盘集中加推，板块内热销项目如建发海宸、保利外滩曜、中海云邸玖章等表现均突出。

据其介绍，今年上半年多个去年四季度出让的地块项目集中入市，带动板块整体成交放量，当前虹口、杨浦1000万元以上新房成交量较去年同期上涨约30%。

根据上海中原监测，6月，上海新房新增供应45.7万平方米，环比仅下滑0.7%，供应体量基本持平。6月共计39个项目入市，单价10万以上豪宅项目占比接近一半，世博澐启滨江等热门红盘陆续上新；中海徐汇滨江地王项目也迎来入市，均价20.6万元/平方米，刷新区域房价上限。

卢文曦认为，新房整体盘面运行平稳且市场已经出现多重积极信号：本轮土拍热度明显升温，诞生一宗溢价率40%的地块，反映房企看好下半年楼市走向；境外投行对上海、深圳楼市给出乐观预判，进一步提振购房者置业信心；刚需、刚改房源成交行情回暖，改善型买家入市趋势愈发清晰；新房市场在下半年触底企稳的概率进一步加大。

张波指出，6月线上数据层面客户转化质量依旧坚挺，1分钟阅读、即时回复率保持平稳，上海微聊留电率环比提升16.7%，意向客户精准度没有下滑，只是新增看房需求阶段性减少。结合历年季节性走势判断，七八月市场会进入常规淡季，等到9、10月传统置业窗口到来，叠加政策及年末置换集中释放，“金九银十”行情大概率重回回暖通道。

在其看来，多重积极因素将支撑金九银十回暖：一是城市更新持续落地，持续激活“卖旧买新”置换链条；二是信贷、限购等稳市政策环境维持友好；三是下半年新房高品质房源供应增多，叠加房企优惠促销增多，也会带动更多需求释放。