“无主”之地（上）

本文为南京大学2024级专硕研究生俞声扬的毕业设计选编，分上下两篇发出，此为上篇。

图文 | 俞声扬

指导老师 | 白净

编辑 | 陈子心

责编 | 黄玺澄

传播策划 | 刘力勤

本文首发于微信公众号“新潮”。

“芦席营，在金川门内，旧为军屯编席之所。明设营于此，故名。多产芦苇，居民织席为业，岁贡官用。”

——清・同治《上江两县志》卷三《城厢》

“绵甲营，明制绵甲处也；芦席营，盖仿此例，旧为军储之所。”

——清·甘熙《白下琐言》卷二

从明代的军屯军储，到民国的私家宅邸，再到新中国的军工厂宿舍，南京芦席营的这片土地上，六百年来从来都不缺“主人”。唯有芦席营22-24号的这片院落，在时代的辗转更迭中，成了一片没有主人的土地。

芦席营22-24号——产权归属悬置近三十年的“真空”院落

2025年4月的一个清晨，南京市鼓楼区芦席营22-24号院门前，不到四米宽的巷子地面湿漉漉的，水汽在食物香味中不断氤氲。经营着馄饨、鸡蛋灌饼、烤鸭的商户们，还有偶尔来摆摊卖农家菜的大妈，习惯用一瓢瓢水泼向门前的地面。

这个距离南京市中心新街口地区仅四公里、紧邻湖南路商业街区的小小院落里显得很凌乱：斑驳脱落的建筑外墙，摇摇欲坠的房顶瓦片、渐渐垂朽的房屋楼板、公共空间中胡乱晾晒的衣物、如蛛网密布般的电线，院子塞满了电动车、共享单车，想停进一辆小汽车是永远不可能完成的任务。还有那些不停生长着的梧桐树，像不断生长着的绿色矮墙，挤压着人们的生活空间。

这里上演的每一幕似乎都应当发生在三十年前：早起的大爷一手端着串了三四根油条的筷子，一手拎着装着豆腐脑的塑料袋，匆匆回家享用；阿姨、奶奶们在自己家门前支起板凳，摆上锅碗瓢盆，收拾着刚买回来的菊花脑、四季豆；晚起的住户端着马桶小心翼翼地下楼，一头钻进院内刚才整饬一新的公共厕所，开始洗洗刷刷；邻居们见了面总是熟络地打着招呼，转头就低声议论起哪家租户昨天做了什么怪异的举动、谁家的孩子又在忙着离婚或者相亲、附近哪个老旧小区开始了更新改造……

这座院子，连棵树都没有人能说了算！

（一）“怎么弄死那棵梧桐树？”

王勇

芦席营22-24号院夹在南京市公用事业技工学校和芦席营14号小区之间，院内的小洋楼和周边的明显带有七八十年代的住宅楼相比，显得有些格格不入。

57岁的王勇是芦席营22-24号院里最年轻的住户之一。他头发如板刷一般根根直立，眼神中带着一丝生意人的精明，语速很快。

1987年，他机械专业大专毕业，是那时候少有的“大学生”。先是被分配至南京液压件总厂，5年后，又被调往中国人民解放军第七四二五工厂，成为了厂里二车间的一名车工。

1992年，王勇以二级车工的身份进厂，工厂还闪耀着落日的余晖。说起那个时代，他很骄傲，因为那时南京普通工人的月工资三四百元，而像王勇这样刚进厂的技术工人，工作两三年就能拿到七八百，逢年过节的工厂福利品类丰富。更让人羡慕的还有按工龄分配住房的政策。1994年，王勇住进了工厂宿舍。1997年2月，宿舍拆迁，他和工友一起，搬进了22-24号院里的这栋小洋楼。

芦席营22-24号院共有四栋建筑，22号包括一栋二层小洋楼和两间平房，有18户居民；24号是一栋“一”字形的二层筒子楼，有24户住户，院内还有一处公厕。42户住户原本都是七四二五厂的老职工，以租赁的形式在此居住。这两年，不少“原住民”将房子转租了出去，留下的大多数是厂里的老人。

芦席营22号小洋楼

王勇住在22号小洋楼的一层靠南，居住条件在大院里算是很不错的了。长条形的房间有37平方米，进门就是客厅，西边是厨房、东边是卧室，卧室再往东则是一间储藏间。搬到这里没几年，听说“军队不得继续经商办企业”的政策后，王勇选择了停薪留职，只身一人去了珠海，在一家电冰箱厂工作。人虽然走了，工厂却也没有收回他的房子，而是逐月从他父亲的工资中扣除房租。

王勇储藏室的墙壁已经被大树顶裂

从1998年到2001年，王勇在外打拼却“没混出个样”，回到厂里来时，一切已经物是人非：工厂改制了，从中国人民解放军第七四二五工厂变成了“中车集团南京七四二五工厂”，厂子换了领导后“乱哄哄的”，原有的职工人心思变，他索性辞了职。

辞职后二十多年的经历，王勇不愿多说。2008年后南京的房地产行业火了起来，他凭借着不错的口才、精明的头脑，干起了房产中介。2020年后生意转淡，待在家里的时间也多了起来，一张单人床搬到了客厅，还在床边支起了一台电脑。

王勇回忆，1991年，他的女儿出生在这里，也在这里长大成人。当年的大院里孩子满地跑，父母彼此认识，即使放养也很放心。现在女儿大了，搬出去住。他却不想搬走，觉得这里安静、方便，邻居们也都是过去一起工作的同事，熟悉。

这些年来让他最烦恼的，还是储藏间里的那棵梧桐树。梧桐树紧贴着东墙生长，刚搬进来时还是小脸盆粗细，20多年里它恣意生长，现在一人环抱已经抱不过来，隆起的树根顶开了储藏室里铺着的地板砖，逐渐向22号小洋楼碾压过来。

王勇只能拆掉原来的院墙，把梧桐树完全包进院内，随之而来的还有灰尘、落叶和昆虫。

怎么才能弄死那棵梧桐树？王勇试过很多办法：在树根底下不断撒盐、环切大树的树皮、无所顾忌地修剪树杈……不知是他最终不忍痛下杀手，还是它的生命力实在太强，每到春夏，这里还是毛絮纷飞、枝繁叶茂，在墙面上投下了它巨大的树影。

王勇和其他受影响的居民一起，去社区、街道询问，能不能用“正规手段”解决这棵大树。但是，国家《民法典》、江苏省《城市绿化管理条例》里规定得很清楚，必须要经过“小区全体业主”的三分之二的同意、签字、公示，才能变更小区内公共区域设施或者附属设施。这时候，他意识到麻烦：大院不是“小区”，居民们也不是“业主”，他们没有权力决定大院里面的大小事务。

（二）“大家都在打补丁”

鲍玉华

王勇被梧桐树搅得心烦，而住在他楼上的鲍玉华，面对的是整栋老楼的“千疮百孔”，她能做的，只有日复一日的“打补丁”。

以现在的眼光看，22号小洋楼是当年典型的高级住宅：二层小洋楼典雅精致，左右两旁各有一栋耳房拱卫；院子地面由水泥浇筑硬化，明亮宽敞，绿树成荫；房子屋顶是上好的杉木搭成，内墙和地板则是松木打造、冬暖夏凉；红砖外墙外面又浇了一层厚厚水泥，坚固可靠。

小洋楼是民国历史建筑，始建于上世纪二三十年代。

鲍玉华家2025年刚刚装修完成，家里摆放着几盆兰花，空气中除了花香，还有一股淡淡的油漆味。白色的内墙软包，浅色的沙发和新地板让屋子里显得很亮堂。但哪怕是轻轻走在地板上，吱吱呀呀的声音也能从四面八方传来，稍一用力，整栋房子似乎都在晃动，这还是铺了三层木地板的结果。

小洋楼腐朽的屋顶

鲍玉华以前是七四二五厂四车间的编织工，专门为橡胶软管编织织物内衬，原单位职工宿舍拆迁后被分配到这里。

小洋楼里原本没有厕所和厨房，不太适合日常居住。她本以为是在这里“过渡”——按照往年的惯例，新职工宿舍建好后，老职工们就会搬走，把这里留给新进厂的年轻职工。但没想到，她成了这里的最后一批居民。

2005年，她以工人身份内退，那时，七四二五工厂已经归属“中车集团”旗下。刚内退的时候，工厂总务科的工作人员还每年来收每月48元的房租。可2011年后，收房租的人也再没来过，她也就这么“糊里糊涂”地住了下去。

这些年，22号小洋楼的状态越来越差，居民们对待它也越来越随意。外墙无人粉刷维护，墙面上的电线电缆越来越多，密密麻麻；房檐下裸露出的楼板已经腐朽得不像样，隐约可见白蚁留下的齿痕；本不宽敞的二楼走廊堆满了各种杂物，居民还在朝西一侧改建出了新的厨房和厕所；走廊顶上由居民支起的塑料顶棚早已发硬发脆，碎片随时可能落下；房顶常年失修，有一次，瓦片直接掉了下来，虽然没有砸到人，也给大家提了个醒：房子老了，该修修了。

谁来修？现在新建小区都有自己的业委会，大家能商量着来；没有业委会的小区，也有社区街道来协调，取出预交的维修基金修缮。鲍玉华去过社区居委会，也去过鼓楼区房产局，却始终弄不清楚大院的归属：房产局的台账上，大院的产权仍然属于中国人民解放军七四二五工厂，但老厂子早就没了，甚至连“中车集团七四二五工厂”也不存在了，谁来做这个工作？鲍玉华坚持，应该让“政府来”。

小洋楼外面的事情管不了，鲍玉华只能把精力放在自己家的房子上。她对自己捯饬房子的能力颇有几分自豪：多放几盆兰花，家里的蚊子就少了不少；屋内漏水的地方发现就立即修补；从楼下王勇家伸上来的梧桐树枝干总是试图登堂入室，只能一年一修剪；走廊对面改造出的厕所和厨房贴上了瓷砖、灶台总是抹得干干净净。

迫使鲍玉华做出重新装修决定的，是那永不停歇的老鼠脚步声。小洋楼的屋顶和室内天花板做了夹层，一到夜深人静，屋顶、地板、内墙中间，老鼠跑起来咚咚作响，可到了白天却又难觅其踪迹。墙壁包了软包，屋顶重做吊顶，老鼠跑步的问题似乎初步解决了，但她一转念，又归功于近期刚流浪来大院里的两只大野猫。

房屋的原始图纸早已散佚难寻，也没有熟悉房屋结构的人能咨询，鲍玉华一家在装修时根本不敢动墙壁，更不敢拆掉脚下那朱红色的旧地板：不知道拆到哪里，中空的地板就会轰然倒塌。这次装修被她称为“打补丁”，既希望能补好这套房子的缺陷，也能补好她平静的生活。在这里居住的住户，这些年都在不停地“打补丁”，可是补丁越来越厚，她的心里就越来越不安：厚厚的补丁总有一天要把房子压垮，以后该怎么办？

住了半辈子还是没有名分的人！

（一）“我还能住几年？”

魏云凤

傍晚的大院被落日的阳光染成了金色。魏云凤独自在家，屋里的电视开着，低声播着新闻。她自己动手，从没有窗户的厨房里端出来一碗方便面，面上盖着一只鸡蛋，几根鸡毛菜。

厨房和卫生间墙上地上贴着的白瓷砖，是魏云凤家里为数不多的一片亮色。但一抬头，屋顶的白色塑料布下，渗进来的雨水沉淀发霉，泛着绿光。客厅墙壁早已发黄，上面贴着“中国人寿”的两幅日历宣传画，时间还定格在2015年；上世纪80年代风格的绛红色的木质窗框龟裂掉漆，露出浅黄色的底色；同色的木门上挂着中国结和布辣椒，贴着的“福”字挂历倒是没有过时，翻到了2025年4月，门后是一大块因渗水发霉的墙壁。

“我就一个人，简单吃点。”86岁的魏云凤很爱笑，也健谈，来南京快60年，口音里还带着徐州邳州的底味。她总说“现在怎么样，我真的是搞不清楚了”，说不清的是这套住了近30年的老房子未来的模样，更是自己漂泊了大半辈子的人生归宿。

1975年，那年她36岁，带着两女一子，嫁给了老王，两个家庭凑成五个孩子，她成了这个家的后妈。为了五个孩子，她一辈子没正经上过班，守着家里的方寸之地，大的带小的，有一口吃的先紧着老王的两个孩子，棉裤、布票先紧着他们用，只求问心无愧。

最开始的家在西家大塘，后来搬到大树根的工厂宿舍，再到1997年宿舍拆迁，她和王勇、鲍玉华这些工友一起，搬进了芦席营22-24号大院。“这个房子好啊，那时候又大又宽敞，还算蛮新的，不像现在，窗框都摇了，到处漏水。”

这套大院里的房子，让她踏踏实实住了30年。孩子们一个个成家搬走，老王2025年1月走了，偌大的房子里，最后只剩下她一个人。她每天守着开着的电视，数着儿女上一次来是多久前，下次来又是几天后。院子里的老邻居们常能见到她，搬个小马扎坐在门口，看着巷子里人来人往，一坐就是一下午。

“我估计最后也就在这栋房子里走了。”她总念叨这句话。

她也想过，能不能像别的小区一样，把房子的产权办下来，等自己走了，给几个孩子分分。可跑了好几趟才知道，这大院是无主之地，房子的产权早就找不到主人，她手里只有一张老旧的公有住房租赁合约，连业主都算不上。

（二）租户还是业主？公房还是私产？

刘大龙

75岁的刘大龙穿着短裤，身材精瘦，在大院里的几栋楼里来回穿梭。

从2013年开始，老刘就开始为大院的未来奔走发声：先是通过12345反复反映房屋安全问题，此后又因为如何砍掉22栋门前的歪脖子树找来了江苏电视台的记者。2024年，也是老刘意识到大院房屋瓦片不断掉落的危险性，联名院内的所有居民签字同意，请求中央门街道出资，对几栋房子早已腐朽的屋檐进行修缮，并修复了部分屋顶的漏水问题。

刘大龙

跑着跑着，老刘的想法和其他居民之间有了不同：几乎所有22-24号的居民都竭力避开自己的租户身份，将房子看作自己的私产，那本小绿本——南京市公有住房租赁合约，就是他们的“房产证”。老刘却坚定而清醒地认为，所有的居民都是“租户”。即便他根本没有“小绿本”，因为房子实际是他前妻租的，分家时只是口头约定，这套房子归老刘所有。

老刘的家里乱糟糟的，放着剩饭菜的饭桌上，一台笔记本电脑却一直开着机。前几年，就是用这台电脑，老刘从2020年国务院发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中，读到了加大力度引导城市危房的高层意志，也从南京市《城市房屋消险治理专项工作方案（2019-2021）》和《城市房屋消险治理专项工作方案》了解到，对于已鉴定为C级、D级危房的修缮、翻建，政府将给予补贴。

老刘回忆，2022年7月，南京炎夏，他拿着政府公布的安全房屋鉴定单位目录，一家一家地去咨询，请求对22号、24号房屋安全进行鉴定。但对方往往是一句话就将他怼了回来：必须要房屋的产权人或产权单位，才有资格申请房屋安全鉴定。老刘傻眼了，自己连租户都算不上。

老刘居住的24号是一个修建于60年代的筒子楼

这些年，老刘跑过区政府、住建局、房管局十几趟，负责老旧小区改造的街道副主任杨晓峰跑过的地方，老刘几乎原样跑了一遍，杨晓峰没找过的人，老刘也都一一去打过交道。七四二五厂在大树根还有一片旧宿舍，老刘通过鲍玉华、王勇打听消息，有点消息就上门去问：二十多年前移交厂子时，大院究竟交没交？但是，厂里的老人们过世的过世，重病的重病，仅有几个清醒的，却又对不是自己家的事情漠不关心，总是理不出个头绪。

老刘曾反复翻看过关于虎踞北路4号5栋翻建的新闻报道，对新闻主人公之一张玉延赞不绝口。有媒体评价张玉延是当代“愚公”：从退休干部硬是变成了行家，花了十年时间找房屋翻建的政策支持、挨家挨户求业主签字、跑不同地方递交各种材料、与不同部门不断交涉、成为自筹自建的业主牵头人、学习大量建筑知识，最后还被邻居误解，“泼脏水、污清白”，最终，当代愚公终于“移山”。

而对张玉延的遭遇，老刘都有思想准备，他说，现在差的就是名分：自己的名分，大院的名分。“我会用电脑，会整理材料，也能做工作，会做工作，我们这里人都听我的。但是我不能做主，我没这个资格。”

刘大龙记得，2023年11月，南京市人民政府正式印发《南京市城市更新办法》，里面明白写着，公房承租人也是城市更新的合法权益主体。还允许通过“承租权转产权”的方式，解决国企自管公房的历史遗留产权问题。这就相当于给他们这类老旧公房的更新，扫清了最关键的法律障碍。到了2024年5月，鼓楼区又进一步出台了区级的城市更新实施细则，特意把国企自管公房的更新纳入重点支持范围，还明确说街道办事处可以牵头，协调产权单位、居民和施工方一起推进，专门为这类项目开辟了绿色通道，不用像以前那样到处碰壁。

最让他动心的，就是同街道芦席营82号小区的例子——那地方和他们22-24号大院一样，都属于鼓楼区中央门街道，当年也都是军工企业建的职工宿舍，一开始遇到的难题也和他们一样，核心就是产权归属扯不清，居民的诉求落不了地。可最后，鼓楼区通过多部门专题协调，用“承租权转产权”的办法，让住了几十年的老住户们真正拿到了房屋产权；同时由产权单位南京长江科技园牵头投资，采用“建一还一、新增面积居民补差”的模式，解决了资金问题，硬是把一个看似“不可能”完成的老小区更新，做成了全南京都能参考的范本。

每次想起这个例子，刘大龙的心里就又燃起了希望，可转头想到自家大院的处境，又忍不住叹气。这套在同街道、同类型小区已经验证成功的路，放到他们这里，就卡在了最关键的一步——找不到产权主体。没有明确的产权单位牵头，哪怕政策再好、案例再成功，“承租权转产权”也好，容积率提升、资金平衡也罢，所有的政策利好，都像是空中楼阁，根本落不了地。

（三）“要我看就算了折腾这些也没用”

2025年11月中的一个傍晚，在南京工业大学丁家桥校区北门外，黄建平一路小跑，鼻梁上架着的眼镜已经有了雾气。身上的保安大衣沾着点点油迹，显得有些邋遢，他却不以为意。如果说刘大龙还在为“名分”奔走，他则在改制的阵痛里，彻底放下了对这套房子的执念。

即将年满六十岁的黄建平现在是一名职业保安，工作的地方离芦席营22-24号院只有几百米，他每天步行上班，时常回家“摸鱼”：做个饭，接个孩子，还顺便“锻炼了身体”。1996年，他是七四二五工厂的一名机修师。“我当时什么都干，发动机、变速箱、轮轴什么都会修，最后还是去了钣金喷漆车间，主要就是刷油漆。当时就是想着轻松嘛，没有什么太重的体力活，就是脏，身上总是有油。”

进厂时，黄建平还是一个十几岁的小伙子，2012年，工厂开始着手改制，当时的黄建平已经45岁，拿着不到十万元买断工龄的补偿金回到了家。”

这些年，老黄四处打工，自己交社保、医保，最后在南京工业大学谋得了一份保安工作。好在当初在工厂工作时分到的，这套位于24号筒子楼的一楼的房子留了下来。工厂改制前，这套38平方米的房子作为买断工龄补偿金中住房补贴的部分，分到了黄建平手上。

他很满意，因为很多以前的工友只拿到了几千块钱，现在还在外租房居住。而这里既没有漏过水，也没有老鼠蟑螂，周围还有熟悉的老邻居。至于房子的未来，他早已不抱希望：只要房子能住、不漏水、塌不了，他就懒得管。

本文为南京大学新闻传播学院“WeChina微观中国”项目、未来编辑部一流课程的学生实践作品。

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