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《陕西日报》聚焦高新！

2026-08-28 16:26

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

今日，《陕西日报》聚焦西安高新区

发布《估值12.93亿元！西安高新

“破冰”陕西首单公募REITs》文章

跟小新一起来看！

陕西探索市场化资产盘活迎来里程碑时刻。

8月18日，平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金正式获得中国证监会注册批复。

这是陕西省首单由本土国企发行的产业园类公募REIT，底层资产评估净值12.93亿元，坐落于西安软件新城核心区。

从2022年启动招标到如今注册落地，四年磨一剑，陕西终于在公募REITs这一最标准化的资产证券化赛道上实现零的突破。

PART.01

浪潮奔涌：陕西首单成色如何？

要理解这单REITs的分量，先要弄明白REITs究竟是什么，以及它当下正处于怎样的行业浪潮之中。

REITs（不动产投资信托基金），本质是将具有稳定现金流的不动产资产证券化，转化为可在公开市场交易的基金份额。

投资者买入份额，相当于间接持有底层物业的产权，按比例分享租金收益和资产增值；对原始权益人而言，则是把沉淀的重资产盘活为流动性强的权益资本，实现“投、融、管、退”（投资建设—融资变现—运营管理—资产退出）的资金闭环。

我国基础设施公募REITs自2021年6月首批上市以来，历经五年高速发展，已从试点初期的小众金融产品成长为资本市场的重要品类。

截至2026年6月末，全市场上市公募REITs达86只，总募集资金规模约2450亿元，总市值约2352亿元，产品发行数量位居亚洲首位，已成为亚洲第一大REITs市场。

资产类型从最初的交通基础设施、产业园区、仓储物流，逐步扩展至保障性租赁住房、清洁能源、消费基础设施、数据中心等九大类型，其中园区基础设施占比达23.3%。

公募REITs示例图，图片来源上海证券交易所

尤为关键的是，2026年6月18日，首批4只商业不动产REITs正式上市交易，标志着公募REITs市场从“基础设施单赛道”迈入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的全新阶段。

全市场已受理21只商业不动产REITs，拟募集资金超过600亿元，发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企。

一个万亿级存量资产的“证券化时代”正在加速到来。

与类REITs（债性）、机构间REITs（私募股性）相比，公募REITs监管最严、流动性最强、标准化程度最高，因而也被视为资产证券化的“终极形态”。

回到西安高科这单产品。

其底层资产为西安软件新城软件研发基地二期，包含13栋高品质研发楼宇（10栋地上、3栋地下），总建筑面积32.5万平方米，可租赁面积约21.22万平方米，资产评估净值约12.93亿元。

项目采用“公募基金+资产支持专项计划”双层结构，存续期40年，平安基金任基金管理人，平安证券任计划管理人。

资产成色是REITs的生命线。

软件新城是中西部顶尖的软件产业集群高地，西安九成以上软件与信息企业云集于此。

入池资产的入驻企业名单堪称“豪华”：科大讯飞、阿里巴巴丝路总部、蚂蚁科技、易点天下等头部科技企业均在其中。

西安软件新城软件研发基地二期

数据显示，2023年至2026年一季度，底层资产各期加权平均出租率持续保持在85%以上，而2025年长三角核心城市产业园平均出租率仅约70%。

收益端同样稳健。

最近三年及一期，底层资产累计营收分别为1.15亿元、1.10亿元、1.06亿元和2689.78万元，其中租金收入占比超九成。

自2016年运营至今，租金水平始终保持稳定，头部优质客户占比达51.23%，租约期限均衡分散。

以占租赁面积最大（50.76%）的软件和信息技术服务业为例，官方数据显示未来五年增加值年均增速可望达到12%左右，增长确定性清晰。

更值得关注的是原始权益人的角色绑定。

西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（简称“高新配套”）不仅参与基金份额配售并长期锁定，还继续肩负招商运营职责。其核心利益与基金份额持有人的长期分红深度绑定，构成了REITs稳健运营的“压舱石”。

PART.02

首单破冰：为什么是西安高新区？

需要说明的是，此前6月上市的砂之船REITs虽被冠以“西北首单”之名，但其发行主体为总部位于重庆的砂之船集团，属于“资产在陕、主体在外”的全国性布局，并非陕西本土主体发行。

因此，真正意义上的“陕西首单”，是这单由本土国企高新配套发起的产业园公募REITs。

那么，陕西首单为什么花落西安高新区？

答案藏在一组硬核事实之中。

产业基础足够厚实。

西安高新区成立于1991年，是首批国家级高新区，多年来稳居全国高新区综合排名“第一方阵”。

区内已形成汽车、电子信息两大千亿级产业集群，光电子、智能制造、生物医药、新能源新材料等五大优势主导产业协同发展，人工智能、大数据与云计算、增材制造等五大战略性新兴产业加速布局。

这样的产业密度和企业质量，为产业园REITs提供了最核心的底层支撑——稳定而优质的租户。

国资实力足够强劲。

作为西安高新区建设主力军的高科集团成立于1992年，注册资本50亿元，截至2026年3月总资产达2333亿元。

其销售收入经历三次大跨越：

2013年首次突破百亿元（105亿元），是西安市首家收入过百亿元的本土国有企业；

2019年突破200亿元；

2022年首次突破300亿元。

经营业绩位列中国服务业企业500强第218位、陕西省百强企业第17位。

雄厚的国资背景，是REITs项目得以推进的信用基石。

资产储备足够丰富。

作为高科集团旗下服务西安高新区产业发展的核心主体，高新配套成立于2008年，深耕园区开发、产业培育、城市配套与资本运作，累计投资建设配套项目60余个，总建筑面积超700万平方米，总投资约260亿元。

截至目前，公司已建设运营12个产业社区（其中6个市场化产业社区），运营面积超170万平方米，集聚人工智能、数字经济、医疗信息等11大创新科技产业。

高新配套公司市场化运营6大园区

园区内聚集了超3万名科技产业人才，入驻上市公司38家、行业领军及产业链主企业超50家、全球知名科技企业超400家、世界500强企业12家，园区总产值超200亿元。

各市场化园区平均出租率超87%。手中除已入池的13栋资产外，还有11个产业园区等待复刻资产证券化模式。

首单不是终点，而是一个可复制体系的起点。

运营能力足够过硬。

资产端的“厚度”之外，更关键的是运营端的“迭代”。

高新配套于2023年底毅然启动二次转型，“刀刃向内”打破沿用16年的工程建设导向组织架构，推出3TCOM产业社区运营体系（技术Technology、人才Talent、宽容度Tolerance），项目部从9个压减至4个，构建市场化薪酬体系。

高新配套3TCOM数字经济产业社区

面对科技企业密集的特征，公司定向组织技术路演和资本对接，独创“PFD”模式（园区Park+基金Fund+数据Data）以投带招，卡位硬科技赛道。

而其战略体系更明确将“搭建以REITs为核心的资产管理体系”列为八大实施路径之一，从战略层面锁定了资产证券化的方向。

从工程建设到招商运营再到资产管理，高新配套的三次转型路径，恰好与REITs对原始权益人“懂运营、能管退”的核心要求高度契合。

全省合力足够给力。

据陕西省发展改革委官方披露，2025年以来委主要领导、分管领导多次赴北京汇报衔接，工作进度明显加快；高新配套于2026年4月密集邀请全国40余家保险、券商、私募机构近80位投资者代表走进园区，全面推介底层资产。

从顶层推动到市场路演，从资产培育到运营转型，西安高新区在公募REITs赛道上的“先手”优势，是产业、资本、运营、政策多方因素长期积累的系统性结果。

PART.03

三资三化：对陕西意味着什么？

要看清这单REITs的意义，必须先把视野拉到全国。

当前，“三资三化”已成为全国国资国企改革的核心命题。

所谓“三资”，即资源、资产、资金；“三化”，即通过市场化配置、资产化运营、资本化运作，打通“资产到资金再到产业”的良性资本循环。

中央反复强调“盘活存量、做优增量”“提高直接融资比重”，公募REITs市场从基础设施单赛道扩展至商业不动产双轮驱动，正是这一国家战略在金融领域的集中体现。

在经济转型爬坡期，传统的“建设—持有—再建设”重资产模式日益难以为继，如何将地方政府和国企手中沉淀的大量存量资产转化为增量投资能力，已成为新一轮改革的核心命题。

在这一全国格局下，陕西的探索正在加速。

2026年初，陕西省政府办公厅印发《陕西省推进国有“三资”盘活总体工作方案》，明确以市场化、数字化方式唤醒“沉睡”的国有资产，陕西国有资产存量盘活共享平台同步上线。

数据最能说明力度：2026年上半年，全省累计完成国有“三资”盘活项目204宗，成交金额达203.79亿元，实现交易增值120.44亿元，综合增值率高达144%。

资产证券化作为最高效、最标准化的盘活手段，呈现“多点开花”态势：从西安浐灞6.9亿元CMBS到经开区1.41亿元机构间REITs，从延安1.46亿元CMBS到安康2000万元数据资产ABS，从砂之船55.31亿元商业不动产REITs到平安西安高科12.93亿元产业园公募REITs，陕西的资产证券化版图正在从省会向地市、从传统物业向数据资产快速扩容。