解读丨上海发布商品房销售新政，业内专家怎么看？

2026年9月28日，上海市住建委、市房管局、市规资局、上海金融监管局等四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），明确了加强预售管理、实施现房销售、推行主办银行制度、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范等6个方面的政策措施。

《实施意见》的出台有何意义和特点？对未来上海房地产市场的发展有何影响？针对社会关注的多个问题，澎湃新闻记者当天采访多位业内专家，对《实施意见》新规进行了解读。

加强新房预售管理，新政分类施策比较细致

《实施意见》明确，要全面加强商品住房预售管理。一方面，规范预售条件，完善预售管理，明确2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。项目预售资金实行全额、全过程监管；项目综合竣工验收后，方可解除资金监管。

另一方面，在途项目分类施策，确保平稳衔接。澎湃新闻记者发现，《实施意见》在这一方面的规定比较细致，以今年8月28日（含）为具体时间节点，针对不同情况有不同的规定。

关于预售的内容，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，总的口径已较为清晰，即均按照主体结构封顶执行，说明预售方面整体较为严格。“对于后续新出让土地的相关项目，需适当关注预售方面要求提高的影响。”他表示，不过，此次新政对于已取得土地的项目设有过渡期，市场不必过度担心。

“《实施意见》的规定，对于加强新房预售管理方面是做得比较细致的，尤其是对于在途项目，分了几种不同的情况进行分类施策，确保平稳过渡。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，比如8月28日前拿到建设工程规划许可证的怎么处理、没有拿到的怎么处理等，都有具体规定。

在现房销售方面，《实施意见》明确要有序实施商品住房现房销售。其中明确，今年8月28日起，新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；明确推行现售定金制，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。

“关于现房销售，此次明确了优先选择现房销售的表述。”严跃进认为，在定金收取方面，上海为不超过3%，更多是从买卖双方关系角度，维护购房基本关系，“定金收取是当前现房销售方面较好的配套政策。”

多措并举，推动上海房地产市场平稳健康发展

《实施意见》明确落实主办银行制度，2026年8月28日起新签订借款合同的项目实行主办银行制，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。

《实施意见》规定，房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。市、区房地产交易中心作为住房资金监管机构，按照规定实施资金监管。

此外，《实施意见》还明确了加大融资支持力度、优化土地供应管理、持续做好质量监管和市场秩序规范等措施。比如在信贷政策上，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款；土地供应上，明确实施“规储供用”一体化机制，加强房地联动等并明确土地价款允许分期缴纳。

“此次新政是落实国家相关要求，并结合上海实际出台的。”上海市房地产科学研究院房地产经济研究所所长江莉分析认为，整套政策通过多措并举，进一步加强新房预售管理、有序推进现房销售，稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式，有助于推动上海房地产市场平稳健康发展。同时，新政保护了购房人的权益，而对于房地产企业来说，优化土地供应、加大融资力度、优化审批流程等措施，也是一种利好。