报告：核心城市中联合拿地成主流，部分地方国企积极补充土地储备

10月3日，据普睿数智研究中心发布的报告显示，“8.28”新政实施后，今年以来拿地规模较高的典型企业9月份全口径拿地金额约884亿元，核心城市中联合拿地已成为主流拿地方式。

根据报告，保利发展、华润置地、中海地产、绿城中国9月份拿地规模较7-8月月均水平分别下降57%、25%、60%和79%，但9月平均溢价率超过20%，核心城市优质地块仍是央企的拿地首选；中国金茂、保利置业9月未在土地市场获取土地。

此外，部分地方国企与央企自9月起，在自身深耕区域通过联合拿地的方式积极补充土地储备。

建发房产、厦门国贸在上海、厦门均有土地获取，招商蛇口在上海、青岛积极参与拿地。值得注意的是，尽管此类企业的投资拓展力度较7、8月份有所提升，但在核心城市拿地更多采用联合拿地模式。例如招商、南山、滨江联合体以64.16亿元夺得上海闵行古美地块，建发联合象屿以70.5亿元竞得静安大宁地块。在上海近期土地拍卖中，热门地块的核心参与者大多以联合体形式参与，以此降低资金压力与投资风险。

报告认为，综合来看，8·28新政正在改变房企的拿地行为：资金占用周期拉长后，尽管央国企仍具备资金实力，但投资决策更为审慎；民营房企面临的利润约束更强，突破市场困境的难度更大；能够在低溢价窗口逆势补充土地储备的，主要为现金流充裕、可接受较长资金沉淀周期的企业。

今年前9个月，拿地较为积极的企业仍以头部央国企与地方国企为主。

报告显示，保利发展、华润置地、中海地产和招商蛇口四家央企的全口径拿地金额均超过400亿元，全口径拿地货值均超过800亿元。

报告认为，核心城市投资地位进一步增强，非核心城市投资价值相对下降。此前部分全国性企业仍在二三线城市保持较大投资规模，核心逻辑在于此类城市地价较低、地货比偏高、利润率表现较好。新政落地后，这一投资逻辑被打破。外地项目建安成本占比高，开发贷为核心融资渠道，若土地分期政策推广，开发贷支撑的投资逻辑将不再成立，外地项目的融资优势随之消失。与此同时，外地项目绝对利润额偏低、团队运营效率不高，在整体投资额度收缩的背景下，企业自然倾向于将有限资金集中配置于核心城市。

整体来看，城市投资逻辑正从普涨时代的规模扩张，转向结构性机会下的精准布局。此前企业在全国范围铺开项目、抢占规模；当前企业在核心城市内部筛选板块、择机拿地。投资颗粒度从城市层面细化至板块层面，投资节奏从持续拿地转向择机拿地。这一转变将推动城市内部的板块价值重估，供需健康的板块将获得更多资源倾斜，而供应过剩的板块将面临更长的调整周期。