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新《上海市住宅物业管理规定》解读 | 新法探究

2026-11-02 17:26

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

编者按

2026年9月18日，上海市第十六届人民代表大会常务委员会第三十四次会议表决通过《上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》，新规自2026年11月1日起施行。

现就新《上海市住宅物业管理规定》（以下简称规定）的修订内容进行解读，为业主大会和业主委员会（以下简称业委会）规范运行、物业服务企业依法履职、相关部门协同治理提供参考。

一、修订背景及主要亮点

物业治理是民生工作的“神经末梢”，关乎群众的切身感受。2023年，习近平总书记考察上海时强调，要构建人人参与、人人负责、人人奉献、人人共享的城市治理共同体，完善基层治理体系，筑牢社会和谐稳定基础。2025年8月，中共中央、国务院印发《关于推动城市高质量发展的意见》中明确提出，完善城市治理工作体系，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。

今年年初，上海市委办公厅、上海市政府办公厅联合印发《关于加强党建引领物业治理的若干措施》，聚焦健全党建引领物业治理新模式，推动形成居民区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行机制。《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》也锚定上海这座超大城市存量更新要求，将物业治理纳入城市基层治理体系，明确聚焦老旧小区改造、电梯更新等项目持续改善人居环境，提出优化住宅小区党建引领物业治理体制机制，建立质价相符的物业行业市场调节机制，显著提升物业治理水平。

为进一步贯彻落实党中央、国务院决策部署和市委要求，适配超大城市精细化治理、城市更新的实践要求，回应小区业主对共有资金管理、规范业主自治运行等民生诉求，有必要对《上海市住宅物业管理规定》进行修改，践行人民城市理念，聚焦物业管理中的裉节难题完善制度设计，为推动实现社区高效能治理、物业行业高质量发展、人民群众高品质生活提供有力法治保障。

本次修订将党建引领物业管理的政策架构、智慧物业的实践探索、“业委会秘书”“物业治理委员会”等现实经验系统性转化为制度安排：构建“党委领导、政府主导、居民自治、社会协同”的格局，坚持党建引领物业治理，压实乡、镇人民政府和街道办事处（以下简称街镇）对业主大会、业委会规范运作的支持责任，将居民区党组织领导下的“三驾马车”协同机制嵌入物业管理基本制度；将区块链、人工智能等新兴、前沿技术明确为物业管理的支撑手段，规定业主大会可通过互联网方式进行，回应了长期困扰基层的“业主大会召开难、表决难、参与低”问题；针对因业委会缺位导致物业治理失灵失效的痛点问题，规定街镇应及时组建物业治理委员会，发挥“临时过渡、救济补位”功能；严格专项维修资金筹集使用，明确“专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”的管理原则，要求以物业管理区域为单位开立专门账户，切实保护业主的“钱袋子”。

二、突出党建引领，强调政府主导

规定第四条明确，本市加强党对物业管理工作的领导，构建党委领导、政府主导、居民自治、社会协同的工作格局，完善党建引领下业主大会和业主委员会规范运作、物业服务质价相符、管理执法有效衔接的物业管理体系，提升共建共治共享水平。该条将“党建引领物业治理”的政策架构转化为具有法律约束力的制度框架，推动党的组织优势转化为基层治理效能，为社区物业良性运转提供根本保障。

物业治理涉及房管、城管执法、绿化市容等多个部门密切配合、协调。规定第五条构建层层衔接、权责明晰的管理体系，明确各级政府的物业管理职责：市政府承担统筹协调职责，区政府负责建立住宅小区综合管理工作制度并落实相应经费支持机制。其中，“将物业管理工作纳入国民经济和社会发展规划”表明物业管理已成为上海城市发展的战略议题；“完善相关工作机制”强调通过跨部门协调打破壁垒，形成治理合力，譬如建立居委会、业委会、物业服务企业、业主代表等共同参与的党建引领物业治理联席会议制度；“研究解决物业管理工作中的重大问题”要求对全市物业管理中带有普遍性、系统性的重大问题定期会商、研究解决。“经费支持机制”的安排明确了业主自治难以解决的公共事务支出的资金来源和预算安排。第七条进一步明确了街镇职责，在原“协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷”的基础上，增加了“保障业主大会、业主委员会正常运作，为其规范运作提供支持和服务”。另外，此次修改明确将原规定中的“房管机构”“物业所在地房管机构”统一修改为“乡、镇人民政府或者街道办事处”，将原由房管机构承担的若干具体职责，在法规层面整体平移至街镇。


原规定	新规定
	第四条本市加强党对物业管理工作的领导，构建党委领导、政府主导、居民自治、社会协同的工作格局，完善党建引领下业主大会和业主委员会规范运作、物业服务质价相符、管理执法有效衔接的物业管理体系，提升共建共治共享水平。
	第五条市人民政府应当加强对物业管理工作的统筹协调，将物业管理工作纳入国民经济和社会发展规划，完善相关工作机制，研究解决物业管理工作中的重大问题。区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并建立相应的经费支持机制。
第五条区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷；其设立的房屋管理事务机构承担房屋管理的相关具体事务。 ......	第七条乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，保障业主大会、业主委员会正常运作，为其规范运作提供支持和服务。 ......

三、突出数字赋能，提升基层自治效能

数字化转型为提升物业管理效能提供了重要支撑。2026年6月，上海市住建委、市房管局联合印发《关于推进物业行业提质增效的实施意见》（沪府办发〔2026〕10号），明确提出“科技赋能转型，全面推进智慧物业建设”，回应风险监管、物业服务能级、社区安全各个层面的现实需求，不仅指出要为业主、业委会提供便捷的线上办事、信息查询、共同决策等服务功能，提升参与感和效率，还要为社区安全隐患的早期发现、及时预警和快速处置提供技术支持，切实增强小区的安全韧性，以及推动物业行业整体向运营精细化、服务智能化迈进。规定第十条对此回应，规定本市运用大数据、区块链、人工智能等新兴信息技术，拓展开发应用场景，持续推进智慧物业建设，提高物业管理质效。同时，第六十六条要求完善统一物业管理监管与服务信息平台功能，为物业服务招投标、合同备案、互联网方式表决、物业管理资料归集等提供支撑，并建立与相关行政管理部门以及乡、镇人民政府和街道办事处的数据共享和业务协同机制。

与技术赋能的智慧物业建设相呼应，规定第二十一条创新设定互联网表决方式，即业主大会会议可采互联网方式进行，通过全市统一的物业管理监管与服务信息平台进行表决，直指业主大会“开会难、表决难”之困境，降低业主参与决策成本，依托统一平台，对于业主身份、参加会议、投票表决情况等全程电子留痕，便于业主监督、保障程序规范。需要强调的是，立法者在引入互联网表决方式时也同样考虑到操作智能设备有困难的业主，规定了筹备组、换届改选小组或者业主委员会应当为业主提供帮助；业主通过互联网方式表决确有困难的，应当提供书面表决方式。


原规定	新规定
	第十条本市运用大数据、区块链、人工智能等新兴信息技术，拓展开发应用场景，持续推进智慧物业建设，提高物业管理质效。
第十八条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。 ......	第二十一条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式，或者通过互联网方式进行。业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。 ...... 业主大会会议采用互联网方式进行表决的，通过本市统一的物业管理监管与服务信息平台进行。筹备组、换届改选小组或者业主委员会应当为业主提供帮助；业主通过互联网方式表决确有困难的，应当提供书面表决方式。
	第六十六条市房屋行政管理部门应当通过本市统一的物业管理监管与服务信息平台，提供物业服务招投标、合同备案、互联网方式表决、物业管理资料归集等功能，并建立与相关行政管理部门以及乡、镇人民政府和街道办事处的数据共享和业务协同机制。

四、强化业委会规范化运作

业委会是业主大会的执行机构，业委会建设工作是基层治理的重要环节。实践中，业委会长期存在“组建难、换届难、运行监督难”问题，有的小区多年无法组建业委会，有的小区因业委会委员集体辞职导致自治“停摆”，也有的小区业委会由于缺乏有效监督，财务不透明、公示不规范，损害业主利益。

在业委会组建、换届改选与选举环节，规定第十八条、第三十三条明确了街镇对辖区内符合条件的住宅小区负有主动作为的法定职责，规定了建设单位未按照规定提出书面报告或者业主未提出书面要求的，街镇应当及时组建筹备组；业委会未按期进行换届改选，业主也未提出书面要求的，街镇也应当及时组建换届改选小组，有效防止业主自治组织长期缺位。为避免候选人来源封闭、渠道单一，第二十四条规定了居委会、村委会可以向筹备组推荐业委会委员候选人，提高候选人质量与专业性。

在业委会运行、监督约束方面，规定第二十七条、第三十八条设置候补委员机制：业主大会可以根据物业管理区域规模、业主户数等因素，选举业委会候补委员。候补委员应当符合相关规定。同时要求业委会将候补委员的名单、基本情况和书面承诺向街镇备案。业委会委员出现空缺时，在候补委员中按得票高低依次递补，仅在委员人数不足但超过半数的情况下由业主大会补选。该机制直指小区业委会成员老龄化现象突出、人员更替不畅等现实痛点，有效避免因业委会委员退出、资格终止后低于法定人数而缺位停摆。而且，业委会候补委员列席会议但不参与表决，一方面能够帮助其提前了解小区议事规则、听取业主意见、熟悉小区事务，提升业委会运行效率，另一方面，也有助于保障业委会委员的独立决策。此外，规定进一步压实业委会的信息公开与报告义务，第二十九条明确业委会应当向业主大会报告年度专项维修资金使用情况、利用共有部分获取收入情况、公共收益收支情况、业委会工作情况，以及业委会年度工作计划。在监督业委会履职方面，规定第三十七条、第九十五条以“禁止性规范+追责机制”形式，划定行为红线、配套责任约束。当业委会委员存在违反相关禁止行为、损害业主共同利益情形的，街镇可以责令业委会提请业主大会罢免有关委员，罢免决定作出前还应当中止其履职并公示；由区房屋行政管理部门责令改正，有违法所得的，没收违法所得，并可处三千元以上三万元以下的罚款，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

在提升履职能力方面，规定第三十二条规定，街镇可根据物业管理区域实际情况，选派社区工作者，为业委会规范运作提供专业化支持和帮助。该制度的原型是街道自发探索的“执行秘书”“社区大管家”，鉴于该运作模式新颖，又取得了良好的社会效果，2026年6月本市印发《关于建立住宅小区业主委员会秘书制度的实施意见（试行）》，推开业委会秘书规范化建设，建立街镇与业委会之间的制度化信息通道，帮助解决业委会规范运行中专业支撑缺位的问题，补齐财务、法律等专业能力短板，推动业委会更好履职。另外，考虑到业主大会讨论方案一旦表决通过，即便事后发现违法或损害业主利益，撤销的成本极高，有必要在业主自治讨论、决策前加入事前把关，规定第二十九条明确街镇加强对业主大会讨论方案的指导和监督，当讨论方案存在违法或者明显损害业主利益情形的，街镇通知业委会，业委会对讨论方案进行研究调整。


原规定	新规定
第十五条乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内组建筹备组。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。 ......	第十八条乡、镇人民政府或者街道办事处应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内组建筹备组。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。建设单位未按照规定提出书面报告或者业主未提出书面要求的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当及时组建筹备组。 ......
第二十一条业主委员会委员候选人由筹备组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生。筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送乡、镇人民政府或者街道办事处。候选人的基本信息，由筹备组在物业管理区域内公告。	第二十四条业主委员会委员候选人由筹备组通过直接听取业主意见、召开座谈会、发放推荐表等方式产生。居民委员会或者村民委员会可以向筹备组推荐业主委员会委员候选人。筹备组应当审查候选人资格，提出候选人名单，并报送乡、镇人民政府或者街道办事处。候选人的基本信息，由筹备组在物业管理区域内公告。
	第二十七条业主大会可以根据物业管理区域规模、业主户数等因素，选举业主委员会候补委员。候补委员应当符合本规定第二十三条第二款的规定。业主委员会应当将候补委员的名单、基本情况和书面承诺向乡、镇人民政府或者街道办事处备案。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
第二十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地房管机构、居民委员会或者村民委员会，邀请房管机构、居民委员会或者村民委员会派代表参加，并听取房管机构、居民委员会或者村民委员会的意见、建议。业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当督促其限期召开；逾期不召开的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主要求组织召开业主大会会议。	第二十九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主委员会应当向业主大会报告年度专项维修资金使用情况、利用共有部分获取收入情况、公共收益收支情况、业主委员会工作情况，以及业主委员会年度工作计划。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题、议程和讨论方案等书面告知乡、镇人民政府或者街道办事处。讨论方案有违法或者明显损害业主利益情形的，乡、镇人民政府或者街道办事处通知业主委员会，业主委员会对讨论方案进行研究调整。召开业主大会会议，应当按照规定通知全体业主，并邀请乡、镇人民政府或者街道办事处、居民委员会或者村民委员会派代表参加。 ......
	第三十二条居民委员会或者村民委员会可以根据物业管理区域实际情况，选派社区工作者，为业主委员会规范运作提供专业化支持和帮助。
第二十八条第二款业主委员会未按照前款规定报告的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。	第三十三条第二款业主委员会未按照前款规定报告的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以应业主书面要求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会；业主未提出书面要求的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当及时组建换届改选小组。
	第三十六条第三款在委员资格被罢免前，业主委员会应当中止该委员履行职责，并在物业管理区域内公示。
	第三十七条业主委员会委员应当遵守法律、法规和管理规约、业主大会议事规则，不得有下列行为：（一）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料、印章，妨碍业主大会、业主委员会正常运作；（二）擅自使用业主大会、业主委员会印章；（三）伪造或者指使他人伪造业主关于业主大会会议的表决票、书面委托书或者签名；（四）非法收受建设单位、物业服务企业以及其他有利害关系的单位或者个人提供的利益；（五）损害业主共同利益的其他行为。业主委员会委员违反前款规定的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当责令业主委员会提请业主大会罢免有关委员资格。在委员资格被罢免前，业主委员会应当中止该委员履行职责，并在物业管理区域内公示。
第三十二条业主委员会委员人数不足但超过半数的，业主大会可以补选业主委员会委员。 ...... 业主大会决定对业主委员会提前换届改选的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当依法组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。	第三十八条业主委员会委员出现空缺的，在候补委员中按照得票高低顺序依次递补；业主委员会委员人数不足但超过半数的，业主大会可以补选业主委员会委员。 ...... 业主委员会委员全体辞职的，应当向乡、镇人民政府或者街道办事处书面报告，并移交业主大会、业主委员会印章。乡、镇人民政府或者街道办事处应当及时组建换届改选小组。在新一届业主委员会选举产生或者物业治理委员会组建前，居民委员会或者村民委员会组织业主对住宅小区进行管理。
	第九十五条违反本规定第三十七条第一款第一项至第四项规定的，由区房屋行政管理部门责令改正；有违法所得的，没收违法所得，并可处三千元以上三万元以下的罚款；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

五、新设物业治理委员会，发挥补位救济功能

针对因业委会缺位导致物业治理失灵失效的情形，规定新设物业治理委员会发挥补位救济功能，因此从制度设计上看，物业治理委员会不能代替业委会工作，而是一个临时性组织。

街镇组建物业治理委员会的情形有二，一是在符合业主大会成立条件，但在规定时间内无法选举产生首届业委会；二是业委会任期届满或者符合提前换届改选条件，但未能在规定时间内完成业主委员会换届改选。可见，仅在业委会无法产生、运转导致小区管理事务无人决策的特殊情况下，才组建物业治理委员会。

人员组成上，规定第四十三条明确由街镇代表、居村委代表、业主代表和建设单位代表组成，其中业主代表人数所占比例应当不低于物业治理委员会总人数的二分之一。已经成立业主大会的，建设单位可以不再派代表参加。主任由街镇代表担任，副主任分别由居村委代表、业主代表担任。该设计体现了党建引领、政府主导、多方协同治理的格局，兼顾多元主体的利益平衡，由街镇代表牵头，落实的是街镇的指导、监督责任，规定业主人数不低于半数，保障了业主在小区公共事务、公共收益管理等方面的话语权，充分尊重建筑物区分所有权人的财产权利。

工作职责上，物业治理委员会负责推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业委会，组织业主依法表决物业管理有关事项并组织实施。考虑到物业治理委员会的最终目标在于推动成立业委会，恢复业主自治，因此其组织表决、实施的事项应当聚焦于维持小区基本运行所必需的事项，如紧急维修资金的使用、物业服务企业的临时选聘或续聘等。

任期限制上，物业治理委员会的任期一般不超过一年，最长不超过两年，并在业委会依法成立后自行解散，防止临时过渡机制异化为长期代管。


物业治理委员会的相关规定
组建情形	第四十二条有下列情形之一的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当及时组建物业治理委员会：（一）符合业主大会成立条件，但在规定时间内无法选举产生首届业主委员会；（二）业主委员会任期届满或者符合本规定第三十八条提前换届改选条件，但未能在规定时间内完成业主委员会换届改选。
人员构成	第四十三条物业治理委员会由乡、镇人民政府或者街道办事处代表、居民委员会或者村民委员会代表、业主代表和建设单位代表组成，其中业主代表人数所占比例应当不低于物业治理委员会总人数的二分之一。已经成立业主大会的，建设单位可以不再派代表参加。物业治理委员会主任由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任，副主任分别由居民委员会或者村民委员会代表、业主代表担任。物业治理委员会委员名单应当在物业管理区域内公告；已成立筹备组或者换届改选小组的，筹备组或者换届改选小组自行解散。
工作职责	第四十四条物业治理委员会负责开展以下工作：（一）推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；（二）组织业主依法表决物业管理有关事项并组织实施。
会议召集、决定	第四十五条物业治理委员会会议由主任召集。物业治理委员会根据本规定第四十四条开展有关工作作出决定的，应当经过半数委员同意，并在物业管理区域内公告。
备案	第四十六条符合本规定第四十二条第一项情形的，物业治理委员会可以持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处办理业主大会备案：（一）业主大会会议记录和会议决定；（二）业主大会议事规则；（三）管理规约。物业治理委员会持乡、镇人民政府或者街道办事处出具的业主大会备案证明和印章刻制证明，依法刻制业主大会印章。
任期、解散	第四十七条物业治理委员会任期一般不超过一年，经区人民政府同意可以延长任期，但任期最长不得超过两年。物业治理委员会在业主委员会依法成立后自行解散。

六、规范资金管理，守好业主“钱袋子”

建筑物及其附属设施维修资金属于全体业主，共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。规范各类资金管理的本质是保护业主共有财产，维护业主共同利益。长期以来，维修资金、公共收益属于物业矛盾纠纷的高发领域，资金账目不清、公开不规范、违规挪用等极易引发业主对物业服务企业和业委会工作的不信任。业主虽可通过信访、诉讼等途径维权，但成本高昂，且往往难以取得良好的效果。由此，资金管理的规范透明不仅关系业主的切身利益，也在相当程度上反映了业主自治机制的运转状况。

关于公共收益，规定明确利用共有部分获取的收入应当开立专门账户并单独列账，避免物业费与公共收益混同；为保障业主知情权，需细化报告范围，即业委会应向业主大会报告“利用共有部分获取收入情况”和“公共收益收支情况”，接受业主监督；对财务审计提出进一步要求，规定在物业服务合同终止时，年度财务审计和换届财务审计的范围在“专项维修资金、公共收益”基础上新增“利用共有部分获取收入情况”，审计结果应当在物业管理区域内显著位置公告三十日。2026年4月起施行的《上海市住宅小区公共收益管理办法》为新修订内容提供了系统性支撑，其中规定：我市建立公共收入监管账户制度。物业服务企业应当只开立一个监管账户，并在账户下以物业管理区域为单位分别设置账簿。公共收入应当直接存入监管账户，坚持专户专储、单独列账、公开透明的管理原则；物业服务企业应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度扣除管理成本后的公共收益，从监管账户划转至区房屋行政管理部门的公共收益子账户或者业主大会公共收益子账户，相关管理成本资金转入物业服务企业其他账户等等。

而关于专项维修资金，规定明确市房屋行政管理部门对维修资金管理负有指导职责，确立了专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，要求按幢立账、按户核算；还厘清了不同阶段的代管机制，即业主大会成立前，专项维修资金由物业所在地的区房屋行政管理部门代管，业主大会成立后，专项维修资金的账目管理单位由业主大会决定；并对发生危及房屋安全等紧急情况下使用专项维修资金的情形和程序进一步优化，一方面将电梯故障、消防设施损坏等紧急情形细化为须有电梯专业检验机构、特种设备安全监督管理部门、承担消防监督管理工作的部门、机构等专业主体出具意见或证明的客观标准，避免紧急条款被滥用，另一方面明确了物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施，告知业委会，并向街镇、居村委报告，将组织代为维修的主体由区房管部门调整为街镇，由“可以”修改为“应当”，强化基层责任。


原规定	新规定
第四条第二款市房屋行政管理部门履行以下职责：......（五）建立全市统一的物业管理监管与信息服务平台；（六）实施对物业服务行业及其他物业管理相关工作的监督管理。	第六条第二款市房屋行政管理部门履行以下职责：......（五）建立全市统一的物业管理监管与信息服务平台；（六）指导本市专项维修资金的管理；（七）实施对物业服务行业及其他物业管理相关工作的监督管理。
第五十条物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向建设单位或者业主委员会移交下列资料和财物： ......（二）物业服务期间形成的物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料；（三）公共收益的结余；......	第六十二条物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向建设单位或者业主委员会移交下列资料和财物： ......（二）物业服务期间形成的物业共有部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料;（三）利用共有部分获取收入的有关资料。（四）公共收益的结余；......
第五十一条利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，并在物业管理区域内公告。业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共用部分从事相关活动。公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有，并应当单独列账。	第六十三条利用物业共有部分从事广告、商业推广等活动的，应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，并在物业管理区域内公告。业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共有部分从事相关活动。 ...... 利用共有部分获取的收入，应当以物业管理区域为单位开立专门账户。公共收益应当单独列账。
第六十六条专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。业主委员会和受委托的物业服务企业应当至少每半年公布一次专项维修资金的收支情况，每季度公布一次公共收益的收支情况，并接受业主的监督。	第八十条专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则，按幢立账、按户核算。业主大会成立前，专项维修资金由物业所在地的区房屋行政管理部门代管；业主大会成立后，专项维修资金的账目管理单位由业主大会决定。业主委员会和受委托的物业服务企业应当至少每半年公布一次专项维修资金的收支情况，每季度公布一次公共收益的收支情况，并接受业主的监督。
第六十七条专项维修资金和公共收益的使用实行工程审价和使用程序审核。业主大会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计。审计结果应当在物业管理区域内显著位置公告三十日。	第八十一条专项维修资金和公共收益的使用实行工程审价和使用程序审核。业主大会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对专项维修资金、利用公共部分获取收入情况、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计。审计结果应当在物业管理区域内显著位置公告三十日。
第七十三条发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施。发生下列情况，需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新的，物业服务企业或者自行管理执行机构应当及时制定维修、更新方案：（一）水泵、水箱（池）故障，影响正常使用的；（二）电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；（三）火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏，消防部门出具整改通知书的；（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证明的；（五）屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明的。前款规定的维修、更新事项不属于工程质量保证范围，需要使用专项维修资金的，按照下列规定办理：（一）业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报房管机构审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，报区房屋行政管理部门在专项维修资金中直接列支；（二）业主大会成立后，物业服务企业或者自行管理执行机构应当持有关材料向业主委员会和物业所在地房管机构报告，并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。业主委员会对维修、更新方案未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。	第八十七条发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施，告知业主委员会，并向乡、镇人民政府或者街道办事处、居民委员会或者村民委员会报告。发生下列情况，需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新的，物业服务企业或者自行管理执行机构应当及时制定维修、更新方案：（一）水泵、水箱（池）故障，影响正常使用的；（二）电梯故障，电梯专业检验机构出具意见告知停止使用或者特种设备安全监督管理部门责令停止使用的；（三）消防设施损坏，承担消防监督管理工作的部门、机构出具整改通知书的；（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经房屋检测鉴定机构出具证明的；（五）屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经房屋检测鉴定机构出具证明的。前款规定的维修、更新事项不属于工程质量保证范围，需要使用专项维修资金的，按照下列规定办理：（一）业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报乡、镇人民政府或者街道办事处审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，报乡、镇人民政府或者街道办事处在专项维修资金中直接列支；（二）业主大会成立后，物业服务企业或者自行管理执行机构应当持有关材料向业主委员会和物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处报告，并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施。维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。业主委员会对维修、更新方案未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和乡、镇人民政府或者街道办事处出具的支取通知，在专项维修资金中列支。