杭州余杭5幅地块成交，单日吸金81.7亿元

继萧山、临安单日卖地吸金113亿元后，浙江省杭州市再推涉宅用地，余杭区5幅涉宅用地于6月26日集中出让，一日共吸金81.74亿元。

此次出让的5幅地块中，瓶窑板块时隔1年半再次推地，最终地块在56轮竞价后以上限价格加6%的自持比例成功出让；此外，位于杭州未来科技城的两幅地块起价就已创板块新高。位于临平板块的两幅地块则最终被同一家房企竞得。

据土拍网发布的成交公告显示，余政储出〔2019〕20号在经过56轮竞价后，由杭州韵合企业管理有限公司（浙江嘉源贸易）以上限价格161407万元竞得该地块，地块要求自持比例为6%，折合楼面价12974元/平方米，溢价率29.7%。

据中国指数研究院数据，瓶窑地产开发仍处于起步阶段，目前板块内仅一个在售项目碧桂园良樾，板块内宅地供应量少，隐形库存为零。瓶窑镇羊山商住地块与碧桂园良樾项目地块属性相似，起价均为10000元/㎡，容积率为1.5。该地块未来规划产品大概率也为低密性的住宅类型，参照碧桂园良樾的售价，叠排毛坯均价为20358元/㎡，未来可承接未来科技城及城西外溢购房需求。目前瓶窑市场仍以刚需为主，潜在客群对低密度改善型住宅接受度不高，且该地块体量较大，未来去化压力不小。

当天，西安曲江新鸥鹏文化教育控股集团有限公司（新鸥鹏）则一举拿下余政储出〔2019〕23号和余政储出〔2019〕24号两幅地块，地块均位于临平板块。

其中，23号地块以上限价188973万元竞得，地块要求自持比例为4%，折合楼面价8704元/平方米，溢价率29.9%。24号地块以上限价172507万元及企业自持4%的比例成功出让，折合楼面价8690元/平方米，溢价率29.70%。

上述两幅商住地块分别位于荷禹路与新洲路交汇西北处及荷禹路与临平大道交汇西北处。

据中国指数研究院数据，荷禹路与新洲路交汇西北处地块、荷禹路与临平大道交汇西北处地块起价较低，均为6700元/平方米，封顶价仅为8710元/平方米，远低于周边项目拿地价。板块内地价最高记录为荣安柳岸闻莺项目，楼面价为13840元/平方米，其次为御山道壹号项目，楼面价13824元/平方米，近该两宗商住地块起价的两倍。目前板块内在售项目均价为1.9万元/平方米，项目建成后存在较大利润空间。

中国指数研究院认为，两块商住地的商业占比达到了35%，总体商业体量将不小于14.5万方，对于拿地企业来说既是挑战也是机遇。一方面对于拿地企业的商业操盘运营能力有一定要求，另一方面板块内商业配套并不完善，若能将商业部分打造成高端商业中心，将会成为住宅项目的加分项。

同一天出让的还有杭州未来科技城YH02-I-06-2地块及未来科技城YH02-I-06-3地块为相邻的两幅地块，起价已创板块新高。

中国指数研究院数据显示，两宗商住用地起价均为20000元/平方米，已超过了目前板块内地价记录保持者——国开东方凤凰台拿地价17185元/平方米；与海伦堡棠锦均价（20972元/平方米）基本持平，面粉价快赶上面包价。

最终，杭州未来科技城YH02-I-06-2地块仅3轮竞价，最终由杭州滨筑企业管理有限公司（滨江集团）和杭州星汇商务咨询有限公司（兴耀）以总价166467万元竞得，折合楼面价20121元/平方米，溢价率0.6%。

另外一幅未来科技城YH02-I-06-3地块则由杭州翰启置业有限公司（金翰）以128011万元竞得该地块，楼面价20158元/平方米，溢价率0.8%。

中国指数研究院认为，两宗商住地地价还是偏高，后期去化压力大，盈利难度大。即便是国开东方凤凰台均价近3万元/㎡，但是实际去化并不好。两宗商住地块商业建筑面积均不大于地上总计容建筑面积的10%，均要求住宅建筑全部实行全装修和成品交付。

据中国指数研究院数据监测，6月以来，杭州周边区县宅地集中爆发，6月24日，萧山、临安8宗涉宅地块出让火热，累计吸金超113亿。