协信资管CEO徐锋：长租行业洗牌加剧，盲目扩张利润被侵蚀

曾被称为“亿万蓝海市场”的长租公寓，自2018年以来不断被爆出暴雷、跑路，最近的为乐伽公寓，涉及租客近万人。

拥有数亿租赁人口的长租公寓行业缘何难以立足，行业的未来方向又在哪，协信资产管理总经理、协信家CEO徐锋在今日举办的一个论坛上给出答案：

1、自2016年，包括碧桂园（02007.HK）、龙湖集团（00960.HK）等在内核心开发商的进入，长租公寓行业进入阵痛期，3%-5%的利润正在被侵蚀。

2、随着公募REITs的推行和可能的试点，行业闭环形成，长租公寓也一定会回归。相信未来会有两类企业存活下来，一类是头部企业，会越来越细分；另一类则是细分行业的龙头。

3%-5%的利润正在被侵蚀

徐锋介绍，2017年我国的租赁人口在1.87亿，整体的租房规模在1.38万亿，我们预计在2030年将会突破4.6万亿。

就长租公寓的渗透率，水平依然不高。徐锋称，我国一线城市目前来看有5%的渗透率，在二三线城市目前平均的渗透率不到1%，全国下来一共在2%。目前来看美国等发达国家，这个渗透率的指标是远远高于30%的。

徐锋认为，2016年开始，市场是持续向好的，当年下半年起最核心的是开发商大举进入这个市场，核心的包括龙湖、碧桂园、朗诗等。但也正是这些核心开发商的进入，长租公寓行业进入阵痛期，行业发展的存在着困境，也就开始面临洗牌。

在其看来，行业的困境主要集中在资金压力及运营能力两个方面，这也造就了长租公寓整个行业是微利行业，基本的利润水平在3%-5%，且这还是比较理想的状态。

徐锋以二房东为例解释。现在二房东房源的售价的50%到60%为获取房源的成本；分摊装费用后，成本再增加15%到20%；做得好的二房东，运营成本控制在10%以内，做得一般的可能要到15%到20%，平均水平约12%到13%；再考虑到税费，二房东的利润基本上为3%到5%。

一般情况下，二房东签订的物业合同期限在10年以上，多数物业的回本时间约为5到6年，自有资金的沉淀时间长，周转率低。

进入长租公寓的企业越来越多，整个行业获取房源的成本在上涨，而租金收益却在降低。

这种现象背后是，长租公寓行业的竞争对手在增加，也更加市场化，租金收益并未随着收房成本的增加而增加，有些地方甚至是往下走的，这也造成二房东收益模式中的剪刀差在缩小，甚至不再存在。也进一步导致原本5到6年的成本回收期延长至8年、10年，甚至是合同期无法实现成本收回。

未来两类企业可以活下来

尽管长租公寓行业问题重重，但徐锋同样表示，现阶段，整个行业的市场空间非常大，主要得益于政策支持、参与者进入冷静期，未来整个行业的根本将会是精细化运营。

徐锋也提出行业困境的解决方式。企业的盲目扩张，只能带来热度，但并不能带来行业的真正进化，但随着公募REITs的推行和可能的试点，行业闭环形成。REITs在中国的实现，一定会带来一定的增长，在未来长租公寓也一定会回归。

徐锋同时称，相信未来会有两类企业存活下来，一类是头部企业，会越来越细分；另一类则是细分行业的龙头。

徐锋并不认同外界说长租公寓是讲品牌的金融性行业，其认为讲品牌是对的，但这个行业根本上仍是劳动密集型的服务行业，本质是租赁，强调的是服务，不应该急功近利，应该遵循行业规则，需要沉淀，不能盲目扩张，需要通过精细化运营，一分一分的赚小钱，提升质量降低成本，但这其中需要有个度。