协信资管CEO徐锋:长租行业洗牌加剧,盲目扩张利润被侵蚀

澎湃新闻记者 庞静涛

2019-08-08 21:38 来源:澎湃新闻

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曾被称为“亿万蓝海市场”的长租公寓,自2018年以来不断被爆出暴雷、跑路,最近的为乐伽公寓,涉及租客近万人。
协信资产管理总经理、协信家CEO徐锋 每经网 资料图
拥有数亿租赁人口的长租公寓行业缘何难以立足,行业的未来方向又在哪,协信资产管理总经理、协信家CEO徐锋在今日举办的一个论坛上给出答案:
1、自2016年,包括碧桂园(02007.HK)、龙湖集团(00960.HK)等在内核心开发商的进入,长租公寓行业进入阵痛期,3%-5%的利润正在被侵蚀。
2、随着公募REITs的推行和可能的试点,行业闭环形成,长租公寓也一定会回归。相信未来会有两类企业存活下来,一类是头部企业,会越来越细分;另一类则是细分行业的龙头。
3%-5%的利润正在被侵蚀
徐锋介绍,2017年我国的租赁人口在1.87亿,整体的租房规模在1.38万亿,我们预计在2030年将会突破4.6万亿。
就长租公寓的渗透率,水平依然不高。徐锋称,我国一线城市目前来看有5%的渗透率,在二三线城市目前平均的渗透率不到1%,全国下来一共在2%。目前来看美国等发达国家,这个渗透率的指标是远远高于30%的。
徐锋认为,2016年开始,市场是持续向好的,当年下半年起最核心的是开发商大举进入这个市场,核心的包括龙湖、碧桂园、朗诗等。但也正是这些核心开发商的进入,长租公寓行业进入阵痛期,行业发展的存在着困境,也就开始面临洗牌。
在其看来,行业的困境主要集中在资金压力及运营能力两个方面,这也造就了长租公寓整个行业是微利行业,基本的利润水平在3%-5%,且这还是比较理想的状态。
徐锋以二房东为例解释。现在二房东房源的售价的50%到60%为获取房源的成本;分摊装费用后,成本再增加15%到20%;做得好的二房东,运营成本控制在10%以内,做得一般的可能要到15%到20%,平均水平约12%到13%;再考虑到税费,二房东的利润基本上为3%到5%。
一般情况下,二房东签订的物业合同期限在10年以上,多数物业的回本时间约为5到6年,自有资金的沉淀时间长,周转率低。
进入长租公寓的企业越来越多,整个行业获取房源的成本在上涨,而租金收益却在降低。
这种现象背后是,长租公寓行业的竞争对手在增加,也更加市场化,租金收益并未随着收房成本的增加而增加,有些地方甚至是往下走的,这也造成二房东收益模式中的剪刀差在缩小,甚至不再存在。也进一步导致原本5到6年的成本回收期延长至8年、10年,甚至是合同期无法实现成本收回。
未来两类企业可以活下来
尽管长租公寓行业问题重重,但徐锋同样表示,现阶段,整个行业的市场空间非常大,主要得益于政策支持、参与者进入冷静期,未来整个行业的根本将会是精细化运营。
徐锋也提出行业困境的解决方式。企业的盲目扩张,只能带来热度,但并不能带来行业的真正进化,但随着公募REITs的推行和可能的试点,行业闭环形成。REITs在中国的实现,一定会带来一定的增长,在未来长租公寓也一定会回归。
徐锋同时称,相信未来会有两类企业存活下来,一类是头部企业,会越来越细分;另一类则是细分行业的龙头。
徐锋并不认同外界说长租公寓是讲品牌的金融性行业,其认为讲品牌是对的,但这个行业根本上仍是劳动密集型的服务行业,本质是租赁,强调的是服务,不应该急功近利,应该遵循行业规则,需要沉淀,不能盲目扩张,需要通过精细化运营,一分一分的赚小钱,提升质量降低成本,但这其中需要有个度。
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责任编辑:刘秀浩
校对:张艳
澎湃新闻报料:4009-20-4009   澎湃新闻,未经授权不得转载
关键词 >> 长租公寓,长租公寓利润,长租租金,长租公寓跑路

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