天法观察 | 旧楼加装电梯，这些空间是“公”还是“私”？

旧楼加装电梯本是一件好事，

但却总是能引发部分业主不满。

“过道两侧的围墙是我的，拆不得！”

“加装电梯占用了我的私人空间，我不同意！”

老旧小区加装电梯，

真有那么难吗？

还有多少“拦路虎”？

（点击回顾往期▲）

通过六个案例讲解纠纷背后的法与理。

对于电梯可能占用的空间，

是“公”还是“私”？

今天，我们继续了解两个

加装电梯施工受阻的案例，

主张私人权利妨碍加装电梯？

围墙非个人产权可拆后再补建

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基本案情

为方便上下楼，李某等三至九楼业主积极推进加装电梯工程，却遭到低层业主何某等人的阻扰。加装电梯给低层业主带来的通风、采光、噪音、出行等影响，还需要一楼业主配合拆除一楼楼梯口过道两侧花园的围墙。高层业主与低层业主的利益无法协调，由此产生纠纷。

高层业主李某等13人将低层业主何某等4人诉至法院，要求被告立即停止侵权、禁止实施任何阻挠加装电梯的侵权行为；拆除一楼楼梯口过道两侧花园的围墙，配合加装电梯的施工；赔偿更换施工建设单位造成的损失等。

法院审理

经审理查明，涉案楼宇103房、104房南边各有一个围院，但经法院向房地产登记管理部门调查的结果显示，103房、104房无显示围院等设施，103房、104房业主亦未提供证据证明其对围院具有合法产权或已经过规划部门等相关政府职能部门的审批同意。因此，103房、104房的业主对围院均不具有合法的产权。而涉案楼宇所属某学院已明确房产证注明所属房产范围以外的所有土地（含加砌的围墙）仍属国家财产，同意加建电梯时先行拆除影响加建工程的围墙，待电梯建好后再予以恢复。故原告起诉要求拆除上述围墙的诉讼请求合法有据，法院予以支持。

法院认为，根据已查明的事实可知，在加装电梯的施工过程中，由于被告阻挠导致施工未能进行，现原告起诉要求被告停止侵害，不能实施阻挠加装电梯施工的侵权行为的诉讼请求有事实及法律依据，法院予以支持。由于原告并未提供证据证明因被告原因导致施工建设单位的更换，且加装电梯施工并未完成，该项损失并未实际产生，故法院对原告该项诉讼请求不予支持。

天河法院判决，被告停止对加装电梯的阻挠行为、配合拆除一楼楼梯口过道两侧围院的围墙，驳回了原告的其他诉讼请求。后该案上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

法官说法

根据《物权法》第二条第三款规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

本案中，涉案楼宇房产证注明所属房产范围以外的所有土地（含围墙）仍属国家财产，故业主不能仅凭长久居住习惯，对围墙主张私人权利，以此为由妨碍加装电梯更是于法无据。

加装电梯占用了他人空间？

“私家”露台本属全体业主共有

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基本案情

某小区四位业主黄某成、林某、张某眉、廖某向整栋楼业主提出加装电梯的建议。但加装电梯需要用到二楼平台的部分面积，而这块地方却已被二楼204房业主围起。

四位业主多次与204房业主进行协商。协商未果后，四位业主将二楼204房的两名业主告上法庭，要求确认四位业主对于二楼204房的两名业主围闭平台享有共有权，且二楼204房的两名业主拆除对平台围闭。对此，二楼204房的两名业主表示，自己对二楼平台花园是享有专有权，不可能分割。

法院审理

法院认为，二楼平台作为楼栋一楼天面即屋顶，应当属于整栋房屋建筑物内全体房屋业主所有的共有部分，四原告作为该栋建筑物内住宅的产权人，当然是该共有部分的共有人之一。由于该栋楼楼梯间加建的隔墙涉嫌违法建设，双方当事人亦明确该隔墙并非两被告所加建，四原告要求两被告拆除对二楼露台的围闭缺乏依据，四原告可另寻法律途径解决。

天河法院判决，确认原告黄某成、林某、张某眉、廖某享有涉案楼栋建筑物内204房阳台对出二楼露台的共有权，驳回原告黄某成、林某、张某眉、廖某的其他诉讼请求。

法官说法

根据我国《物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。因此，同楼栋产权人存在权属争议的，可向法院起诉确认物权的归属问题。

根据相关司法解释，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法意义上的专有部分的组成部分。此外，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分属于物权法意义上的共有部分。

本案中，根据规划验收，204房阳台对出的二楼露台在规划上并不专属于204房；且建设单位在出售204房时的《房地产预售契约》亦并未将该二楼露台列入买卖合同中。因此，204房阳台对出的二楼露台并不属于专有部分的组成部分，其作为一楼屋顶，是属于整栋房屋全体房屋业主所有的共有部分，四原告作为涉案楼栋建筑物内住宅的产权人，当然是该共有部分的共有人之一。

接下来，天法君还会面向

施工受阻、受损索赔、便利共享三个方面

继续跟大家分享经典案例

敬请期待！

来源 | 天河法院

通讯员 | 阚倩 黄谱兰

原标题：《天法观察 | 旧楼加装电梯，这些空间是“公”还是“私”？》