全球城市观察︱美租房市场年度报告，中等收入家庭成市场主力

过去一年，美国多个城市都将住房危机摆在了台面上，住房供应量不足，结构失衡，低收入者难以找到可以负担的廉价住房选择。一些地区已经开始尝试不同的解决方案，比如洛杉矶等地正在大力推进的“附属居住单位”（ADU），鼓励人们将独户住宅的后院和车库改造为出租房。而微软、谷歌和Facebook等多家科技巨头也先后投入资金，帮助建造区域性的可负担住宅。

这些措施能在多大程度上解决住房危机？目前美国住房者还面临哪些问题？当地时间2020年1月31日，哈佛大学住房研究联合中心发布了一份美国租房市场的年度报告。报告指出，目前美国租房市场面临多重压力。

尽管新建项目的数量处于近些年的高位，但短时间内仍然难以满足需求。此外，这些新建项目更多面向的是中高收入者，低收入者的选择则在持续紧缩。此外，房租上涨超过了收入增幅，这不再只是穷人的不能承受之重，越来越多中产家庭同样面对这一困境。

谁是租房市场的主力军？

该报告统计了不同收入租房者的人数和占比，家庭年收入超过7.5万美元（约合人民币52万元）的租户占比达到了22%，这是历史以来的最高纪录。

2010至2018年，中高收入的租户增长了45%，而家庭年收入低于3万美元（约合人民币20.8万元）的租户数量减少了100万，下降了5%。

大学或以上学历、较高收入，这批人成为如今美国租房市场的主力军。

其中一个原因在于高房价，相比购入房产，越来越多人愿意选择长期租房生活。过去，对中高收入家庭而言，买房是最常见的选择，如今这部分群体也被推入了租房市场。

根据美国统计局的调查，1994至2019年，35至44岁的租房者增加了4.5%，45至54岁的租房者增加了5.3%。2004至2018年，已婚育家庭的租户增加了68万户，增长了14%，总数达到590万户。

公寓楼新建热潮能够缓解租金上涨压力吗？

租房市场也正在迎合这样的转变，更多的新建房主要面向中高收入者。

近几年美国多个城市鼓励提高居住密度，以增加新建房的供应。相比传统城市近郊的独栋别墅，越来越多的新建公寓楼出现在交通相对便利的内城区。但随之而来的是高房租，一些交通便利、设施完备的公寓，租金能令中产家庭望而却步。

该报告统计了2018年7月至2019年7月间新建出租的公寓，其中20%的月租金高于2450美元（约合人民币17174元），12%的月租金低于1050美元（约合人民币7360元）。

目前，美国正迎来一波租赁房新建热潮。据统计，2018年全美境内的新建项目共计能带来37.4万套住房，相比前一年度增长了6%。

但短时间内，新建住房仍然难以满足需求，其中最大的缺口是廉价的住房选择。

2012至2017年，月租金1000月以上的租房增长了500万套，而月租金低于600美元的廉价租房则减少了310万套。占比来看，2012年市场上低价位房的比例约为33%，到2017年则下降至25%。

近些年开发商更愿意在密集的城区建造新房，这也使得建造成本水涨船高。据美国房地产网站Curbed报道，公寓楼建造的各个环节都在涨价。哈佛报告中提及一个建造成本指数（Rider Levett Bucknall Construction Cost Index），综合考量了劳工成本、建材费、承包费用、当地税费等因素，2012至2019年，建造成本上涨了39%。此外，建筑工人的短缺状况仍在加剧。据统计，2019年美国有30万建筑工人缺口。

租金压力波及中产家庭

越来越多高收入租客的入场，开发商更偏重中高收入者，以及建造成本上升带来的租金上涨，不难想见，全美低收入租户面临危机。但哈佛的报告指出，租金压力已经蔓延开来，波及中等收入家庭。

该报告统计了全美的低收入家庭（即年收入低于所在地区家庭收入中位数30%者），每100户只能找到37套低价位的出租房。

2018年，租金占到收入30%或以上者相比2001年增加了600万人。该报告认为，全美有2080万人正遭受房租压力。

该报告统计了年收入3至4.5万美元的家庭（约合人民币20至31万元），其中受房租压力者增长了5.4%，而年收入在4.5至7.5万美元的家庭（约合人民币31至52万元）增长了4.3%。

此外，Curbed网站还比较了洛杉矶和新奥尔良两座城市的租房压力。洛杉矶的家庭收入中位数为5.2万美元，月租金中位数约为1560美元，56%的租户需将三成或以上的收入用于缴纳房租。新奥尔良的年收入中位数为3万美元，月租金中位数为960美元，但从数字看来住在新奥尔良比洛杉矶便宜得多，但实际上，当地人感受到的租房压力实际上并不亚于前者。从区域分布上看，房租压力不再是那些昂贵的“明星城市”的专属难题。