全国首套房贷款平均利率连续两个月下降，上海创两年半新低

全国首套房贷款平均利率连续两个月下降。

融360简普科技大数据研究院对全国35个重点城市房贷利率的监测数据显示，2020年1月（数据采集期为2019年12月20日-2020年1月19日），全国首套房贷款平均利率为5.51%，环比下降1个基点，为5年期贷款市场报价利率（LPR）加点71个基点；二套房贷款平均利率为5.82%，环比下降2个基点，为5年期LPR加点102个基点。当月有20个城市首套房贷利率环比下调，其中4个一线城市悉数下降。南宁、苏州、郑州首套房贷利率居前三，均超6%。

2020年1月，一线城市北上广深的首套房贷款利率悉数下调。北京环比再下调1个基点，广州环比下调4个基点，上海和深圳的首套房贷款平均利率均环比下调5个基点，下调后上海首套房贷款利率低至4.82%，创近两年半来新低。

二线城市中，2020年1月，5个城市的首套房贷款利率降幅超5个基点，哈尔滨首套房贷款利率降至5.21%，环比下调幅度高达23个基点；利率上涨城市的变化幅度则都比较小，其中无锡上涨幅度最大，为5个基点。

2010年1月，首套房贷款平均利率最低十城市为上海、厦门、天津、深圳、乌鲁木齐、哈尔滨、广州、北京、杭州、海口。平均利率最高十城市为南宁、苏州、郑州、惠州、无锡、合肥、武汉、南昌、中山、成都。全国首套房贷款利率最低十城市中， 2020年1月，8个城市的房贷利率水平有所下降，海口和乌鲁木齐则有所上涨，海口更是十城市中唯一连续两月上涨的地区。最高前十中，2020年1月新增城市惠州市首套房贷款平均利率水平为5.99%，仅次于南宁、苏州和郑州3个破“6”地区，相应的，西安被从最高十城市中挤出。

短期内房贷利率水平仍可能平稳缓慢下降

2019年底，存量浮动利率贷款定价转换方案正式出台，为个人住房贷款用户提供了两种转换方案：一种是将定价基准转换为LPR，根据2019年12月的5年期LPR值，即4.8%，由原执行利率相减确定新合同的加点数值，重定价周期最短为一年。存量房贷用户也可以选择转换为固定利率贷款合同，利率水平为原合同最近的执行利率水平。此外，公告还要求，2020年3月1日-8月31日之间，银行需要完成所有存量浮动利率贷款的定价基准转换，这就意味着，在3月1日前，银行需要做好自身的转换方案、系统开发、人员培训和客户沟通等，且理论上要在明年8月底和所有存量浮动贷款客户协调签订新的贷款合同。

融360大数据研究院研究员李万赋认为，长期来看，LPR利率水平下行空间大，因此绝大多数用户可能会倾向于选择变更为LPR基准浮动利率合同，这也意味着，未来银行来自于存量贷款的收益也会下降。按照公告，占比最大的个人住房贷款利率2020年调整后维仍持现有水平，最早发生变动也在2021年，主要是考虑到房地产市场的调控要求，也在一定程度上缓解了银行来年将要面对的成本压力。

李万赋表示，存量房贷合同的转换工作，不会对新增房贷合同的利率趋势产生影响。房贷调控政策背景仍是决定房贷利率走势的决定性因素，2020年，“房住不炒”依然是房地产政策的关键词，与此同时，“因城施策”开始在全国各地区逐步落实。

2月3日，央行发布公告称，为了对冲公开市场逆回购到期和金融市场资金集中到期等因素的影响，维护疫情防控特殊时期银行体系流动性合理充裕，以利率招标方式开展了9000亿元的7天期逆回购和3000亿元的14天期逆回购操作，且中标利率与上次相比均下调了10个基点。央行此次投放的流动性超预期，后期大概率MLF利率水平也会下调，进而带来LPR下行。

李万赋认为，综合因城施策、LPR下行预期以及银行年初充足的信贷额度等多方面因素，短期内房贷利率水平仍可能会维持平稳缓慢下降的趋势。