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房贷利率固定or浮动？今起居然可以自己选！但怎么选呢？

2020-03-01 18:00

来源：澎湃新闻·澎湃号·媒体

3 月1日，存量房贷利率“换锚”正式启动。

根据中国人民银行安排，原合同约定的利率定价方式需要转换，具体有两种方式，一是将以基准利率定价的房贷转换为以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成的浮动利率贷款；二是转换为固定利率贷款。原则上整个工作将于8月31日前完成。

目前，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行等多家银行已在官网发布公告，宣布今日起开始受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务。包括我省在内的各地公众可通过手机银行、网上银行等形式申请办理。但值得注意的是，不管选哪一种，都只有一次选择权，转换之后不能再次转换。

如何转换？浮动利率或固定利率“2选1”

过去，银行向客户发放贷款，利率都是按照央行公布的基准利率，以“打x折”或者“上浮xx倍”的形式来确定。

2019年8月17日，中国人民银行改革完善LPR形成机制，确立银行应主要参考LPR形成贷款利率，并于每月20日公布最新的LPR。

中国银行四川省分行工作人员介绍，LPR是由报价行根据本行最优质客户执行的贷款利率报出，并由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并发布的利率。相比原来的贷款基准利率，LPR的市场化程度更高，更能反映市场供求的变化情况。

也就是说，今后各家银行贷款利率会参照LPR，以“LPR+xx个基点”“LPR-xx个基点”（其中，1个基点=0.01%）形成实际执行利率。

这次转换的贷款要同时满足三个要素：2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放、参考贷款基准利率定价的、浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。2020年12月31日前到期的贷款可不转换。

业内人士提醒，如果房贷是商贷和公积金混合贷，这次只转换商贷部分贷款利率，公积金部分仍然按照原合同执行。原借款合同有两个（含）以上借款人，需所有借款人意见一致且办理完成，才可完成转换。此外，借款人有多笔房贷的，需要逐笔办理转换。

对于有房贷的公众来说，现在有两种选择：一是从基准利率切换LPR，把LPR价格与当前的房贷利率“多退少补”出差值，以后LPR变化了，利率也会浮动；二是选择固定利率，贷款利率将保持不变，一直到贷款还完。

怎么选择？以贷款者自身判断为准

转换为LPR利息会变少吗？

对于公众最为关心的问题，四川某国有大行相关负责人表示，从客观角度，房贷利率的换“锚”，只意味着利率定价方式的调整，并不标志着利率就此降低，只是切换至LPR后，房贷利率未来的浮动调整空间更大。

“根据具体测算，在不同情况下，切换前后每月还款金额相差并不大。如果认为未来大概率将进入降息周期、LPR总体呈下降走势，那转换为LPR基准更加有利，2020年12月的LPR下降，2021年月供就可以减少利息支出。之后每年的利息支出也都会随着LPR值的变化而变化。反之则不然。”该人士建议。

从人行公布的LPR来看，过去半年时间里1年期LRP和5年期以上LPR均呈现下降趋势。 2020年2月20日，央行公布的LPR为：1年期4.05%，5年期以上4.75%。

过去7个月贷款市场报价利率情况

“如果 LPR 降低，购房者则可享受到降息带来的优惠。”业内人士称，以一笔 20 年期限的个人住房贷款为例。假设原本合同约定的贷款利率是 4.41%（基准利率 4.9% 基础上打 9 折），贷款人选择转换成 LPR 定价后，按照原利率与2019年12月5年期以上LPR（4.80%）的差值，也就是（4.41%-4.80%）来确定加点数值为负39个基点，这个点差在贷款结清前是固定不变的。这笔房贷的利率计算公式将变为LPR-0.39%。在重定价日，如果 LPR 下降，那么房贷利率也会跟着下降，假设 LPR 降到了 4%，那么利率为3.61%。不过，如果 LPR 上涨，那么房贷利率也会跟着上涨，假设 LPR 上涨到 5%，那么房贷利率为 4.61%。“未来充满不确定性，选择哪种转换方式，要根据贷款者的个人意愿和判断。”

从3月1日起，房贷存量客户就可以向贷款所在银行提交变更合同的申请，但这并不意味着变更后的月供就会发生变化，这是因为存在重定价日和重定价周期的问题。

顾名思义，“重定价日”，是跟银行约定的利率调整的日子；“重定价周期”，就是从下次重定价日开始，多久调整一次利率。根据人行公告要求，商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。贷款者可选择重定价日为次年1月1日或贷款放款日对应的每年那一天。

“这意味着，如果你与银行进行了贷款合同变更，选择了浮动利率，确定的重定价日为4月1日，重定价周期为一年。那么，到了每年的4月1日，如果央行公布的最近一次的LPR调整了，那么你的房贷执行利率也会相应变化。”业内人士介绍。

如何办理？银行提供“无接触”式线上切换服务

“今天有不少客户打来电话咨询。”3月1日，工商银行成都分行工作人员称，该行已采用网站公告、手机银行公告、营业厅网点公告、短信通知等多种方式，对客户进行通知和提示，详细告知此次“换锚”详情，客户还可联系客户经理或拨打客服电话，一对一沟通了解相关转换方案。

抗击疫情的特殊时期，各家银行均建议客户进行“无接触”式线上切换，不少银行还专门制作了图文操作指南。从 2020 年 3 月 1 日开始，客户可以通过手机银行、网上银行办理。

“为防止人员聚集感染，疫情期间我行采用线上无接触方式为客户签约，通过线上方式切换，即事前通知到每个客户，由客户发起，再由银行确认进行转换。”邮储银行四川省分行相关人士透露。

多家银行均表示，后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下受理渠道，届时，支持客户通过网点智慧柜员机、柜台、个贷中心办理业务。另外，银行特别提示，在办理定价基准转换的过程中不会收取任何费用，客户需要对银行以外的电话和短信提高警惕。

值得注意的是，每一家银行的具体切换时间并不相同。

例如，招商银行拟于4月上旬统一将客户在转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。届时，该行会通过招商银行App、招贷App、短信、电子邮件等方式中的一种或多种向客户发出此次浮动利率贷款定价基准转换的通知。

按照人行要求，原则上整个工作将于8月31日前完成。

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