二手房买卖套路多？来，法官的避坑指南请收好~

在大洋洲，雄性园丁鸟在求偶时，需要搭建“婚房”还要“精装修”。海洋里的寄居蟹一辈子都在做一件事，置换它们的“房产”。天生有“房子”的蜗牛却一直背着它，走得很慢……

房子啊房子，为之苦恼和快乐的动物还有人类。

买房，咱们普通老百姓

一等一的大事

万不可马虎

这不，咱们民一庭的李法官

就带着满满干货和精彩案例

做客“1963”法润直播

跟大家唠了唠

二手房买卖中的法律问题

轻松拿下10万+观看量

没看的小伙伴也别急

记得点击文末“阅读全文”

收看直播回放

当然了，贴心的小编

也替大家做了直播笔记

带大家简单了解下这场精彩直播

划重点

01

卖房，你说了算吗？

出卖人无权处分

出卖人对所出卖房屋没有处分权的情况下，以自己的名义与第三人订立出售该房屋的合同，具体包括以下两种情形：

1、无所有权（通俗讲就是房子不是出卖人的）

2、处分权受限制（通俗讲就是房子不全是出卖人的）

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2009年，张某购买雷某房屋一套，约定办理房产证一个月后配合办理过户手续。张某支付全部房款后装修并入住。2012年，张某起诉要求确认合同有效，并办理过户手续。雷某以该房屋登记于其与妻子李某名下，其妻子不同意卖房为由抗辩。

法院认为：夫妻一方擅自处分共有房屋，侵犯了配偶的共有权利，构成无权处分。双方签订的房屋买卖合同有效，但不必然导致物权变动。

法院判决：确认合同有效，驳回其余诉请。未能过户救济：要求承担违约责任或解除合同赔偿损失。

划重点

02

这套房子“清白”吗？

担保物权

结合本次直播主题，担保物权就是房子抵押给别人了。

《中华人民共和国物权法》

第170条【担保物权的含义】担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。

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原告卢某、被告章某2010年签订《房屋买卖协议》一份，协议签订当日，卢某付清房款。之后房屋交付卢某使用，鉴于是安置房，根据当时政策未过户。2018年，章某办理了不动产权证，因资金需要，将该房屋抵押给案外人。卢某得知房产证可以办理后，要求章某协助办理过户手续，但因该房屋已抵押给他人，无法办理过户手续，卢某起诉。

法院认为：双方签订的合同合法有效，但根据不动产登记簿记载，涉案房屋已经抵押给案外人并办理抵押登记，在抵押登记撤销之前，客观上无法办理过户登记手续。

法院判决：确认房屋买卖合同有效；驳回其余诉讼请求。

租赁

记住一句话！

买卖不破租赁

《合同法》第229条 【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

还是不懂？且看案例！

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王先生选购一套二手房，购买时出卖人告知房屋已有人承租，租期尚余一年。王先生以为购买了房屋后自己就是所有权人，有权利让租客随时搬离，于是签订了房屋买卖合同并办理的过户手续。后在王先生要求承租人搬离时产生纠纷，承租人提出买卖不破租赁。后双方纠纷诉至法院。

法院认为：虽然房屋所有权转移，但是不影响租赁合同效力，王先生要求租客搬离，没有法律依据，最终驳回其诉讼请求。

当然了，

买卖不破租赁也有例外

情况一：先抵押后出租

情况二：先查封后出租

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2010年，施某、丁某与厦门某银行就双方的借贷关系签订《个人授信及担保协议》，将讼争房屋的产权抵押给厦门某银行。

2012年，施某、丁某将讼争房屋出租给被告叶某，双方签订了《房屋租赁合同》。后叶某又将讼争房屋转租给第三人杨某，同样签订了《房屋租赁合同》。

2013年，因施某、丁某无力返还贷款，厦门某银行提起诉讼。后该讼争房进行拍卖，被某商贸有限公司竞得并要求收回自用。

法院认为：两份《房屋租赁合同》对原告某商贸有限公司均不具有法律约束力；被告叶某、第三人杨某应将店面返还给原告。

划重点

03

一套房还能掰开来卖？

一房多卖

这个概念很简单，

就是把一套房子卖给多个人。

遇到这种情况怎么办呢？

别急，“法外狂徒”张三上线

现身说法

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张三在房产交易网站发布房屋出售信息。第一天，张三和A签订了买卖合同，并交付了房屋，A付清房款，但未办理过户；第二天，张三与不知情的B又签订了房屋买卖合同，并办理了过户登记；第三天，张三与不知情的C又签订了房屋买卖合同。

法院认为：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下（后买受人只要不具有侵害先买受人合法权益的恶意，不具有与出卖人恶意串通的行为，其买卖合同就应认定有效），买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记的，取得房屋所有权，其余受让人主张违约责任；(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的受让人取得所有权；(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，可按照合同生效时间先后（实践中可综合参考房款的交付情况、是否办理网签等因素），来判断房屋所有权之归属。

法院判决：张三与ABC分别签订的三份合同均有效，B办理的不动产登记手续，取得房屋所有权，张三应退还AC购房款，并赔偿损失。

划重点

04

这房子质量有问题！

房屋瑕疵一般分为

1、外观瑕疵

（比如墙壁开裂、房屋进水等问题）

2、隐蔽瑕疵

（比如承重墙受损，电路、水管等隐蔽工程老化等问题）

划重点

05

涉及房产中介的纠纷

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虚构房源信息案例

张某某在某房产中介上班，因沉迷赌博欠了一屁股账，为了迅速弥补自己资金漏洞，张某某动起了歪心思。

2019年12月，张某某虚构房源信息，自行伪造房产证、委托书、房东信息等相关材料，骗得受害人黄先生50万元购房定金。

2020年1月份，张某某再次虚构房源骗得受害人蔡先生30万元购房定金。

2020年2月份，张某某变租房为卖房，待房东提供房产证、钥匙后等材料后，骗得陈先生11万购房定金。

现，警方已对张某某采取强制措施。

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“恶意”跳单案例

《安家》剧中，客户宁馨想要一套离女儿学校近的房子，委托中介房似锦寻找合适房源，并口头约定中介费用等。

房似锦多方努力后，找到了合适房源（且为独家房源）并安排房东与宁馨见面、看房。未曾想，宁馨为了省中介费钱跳过中介房似锦，私自联系房东，完成房产交易。

正常跳单案例

原告某物业顾问公司诉称：被告陶某利用该公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某按约支付该公司违约金1.65万元。

法院认为：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。

但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

裁判结果：原告公司要求陶某支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

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隐瞒“凶房”算违约吗？

2007年，原告张某，通过郑州某房产中介公司购买了刘某的精装修二手房。2008年，张某从邻居处得知不久前有人吊死在房间里。

张某向法院起诉，要求法院确认自己和刘某签订的购房合同无效，判令被告刘某返还购房款40万元，并判令郑州某房地产中介公司和刘某连带赔偿其精神损失1万元。

法院认为：“凶宅”虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用。

第一被上诉人应于10日内将40万元购房款返还给上诉人，同时，驳回上诉人要求第二被上诉人连带向其赔偿精神损失的诉讼请求。

划重点

06

其他违约问题引起的纠纷

1、因房价波动，导致过户问题

涨价导致出卖人违约

下跌导致买受人违约

2、违约后定金罚则的适用

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定金？订金？傻傻分不清

2001年7月，原告郭某与被告杨某签订售房协议：先预交“订”金1万元，待被告将住房钥匙全部交出后，原告再付剩余房款。房款交清后，办理过户手续。协议中注明：钥匙在2001年8月10日左右由杨某交给郭某。

协议签订后，原告按约交给被告“订”金1万元，被告在8月10日逾期后未能将钥匙交付给原告。双方协商未果，原告起诉至法院请求解除与被告签订的售房协议，判令被告双倍返还定金2万元。

法院判决：售房协议终止履行，被告退还原告订房款1万元并承担相应的违约金，驳回原告的其他诉讼请求。

最后，为大家奉上贴心提示

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