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长沙非住宅存量去化百舸争流谁主沉浮？

2020-04-24 17:32

来源：澎湃新闻·澎湃号·政务

以下文章来源于正则研究，作者新港联行

正则研究

城市经济研究。

前言

2020年，长沙平稳度过新冠疫情，房地产行业在“房住不炒”的政策基调下，政府、企业、市场都将目光聚集到了非住宅存量去化的课题上。在长沙市住房和城乡建设局、岳麓区人民政府的指导下，岳麓区住房和城乡建设局、经纬智地信息咨询有限公司、正则经济研究院、湖南新港联行等多家机构率先响应号召，推出【产城融合爽”心“岳”目】2020大科城区域价值线上平台，意图搭建非住宅存量去化的交流与展示平台，帮助非住宅更好的去化。在房地产行业转向存量时代的背景下，希望通过集聚多方力量，推动行业呈现良性发展循环。

现状：非住宅存量惊人

一、长沙商业市场分析：

关键词：库存量巨大，整体供过于求，仅公寓市场活跃

据第三方数据统计，截至2019年12月，长沙内五区商办物业（仅指已获预售许可证）库存量高达973万方，而2019年商办物业去化量仅257万方，为近三年最低。因19年去化速度急剧下滑，商办物业（仅指已获预售许可证）出清周期大幅增加，升至3.78年。

长沙商业地产步入“存量时代”，面对商业地产庞大存量造成的资源进一步短缺，以及政府调控政策频出，高负债和金融高杠杆风险等现实局面，商业地产去化迎来严峻考验。

1、2019年长沙整体商办市场：

通过对比近五年的各类商办物业成交数据发现，近2年来商铺市场成交量较前三年急剧下滑，公寓市场成交相对活跃，写字楼市场成交量迅速下滑。

（1）商务公寓：2019年总供应256万㎡，成交134万㎡，约28761套。成交均价约12605元/㎡；目前库存量达252万方，去化周期约23.2个月。

（2）商铺市场：2019年共成交67.84万㎡，约7195套。成交均价约15787元/㎡；目前库存量达383万方，去化周期约148个月。

（3）写字楼：2019年共成交55.45万㎡，约3964套。成交均价约13285元/㎡；目前库存量达338万方，去化周期约97个月。写字楼库存量持续上行，去化周期长，销售压力持续加大。

2、 2019年岳麓区商业市场

（1）公寓成交统计：长沙内五区公寓成交总面积134万方，其中岳麓区成交面积41万方，成交量位居第二，均价12511元/㎡。

(2)商铺成交统计：长沙内五区商铺成交总计68万方，其中岳麓区成交占比41%，位居第一，成交面积28.06万方，成交均价达15635元/㎡。

(3)写字楼成交统计：长沙内五区写字楼成交总计55万方，其中岳麓区成交占比40%，位居第一，成交面积22.38万方，成交均价达12983元/㎡。

行业之痛：在迷雾中探索前行

房地产行业在过去二十年的黄金时代，市场的主力产品是住宅。住宅开发中的核心要素为资金和土地。正所谓，只要能拿到地，拿到钱，谁都可以做房地产，行业的专业特征并不明显。但进入房地产产的白银时代，即存量时代，商业地产逐渐成为行业转型的重心，市场的主力产品变成写字楼、公寓、购物中心、商铺等，这是专业属性非常强的细分领域。任何一家企业不能完全覆盖所有的商业产品类别，且做到一家独大。此时的行业参与方有如千帆过境、百舸争流，呈现出多样的竞争态势，然而，转型的阵痛也在探索式发展中逐渐显现。

商业地产1.0时代：资金之痛

在中国商业地产初级发展阶段，“一站式”消费的购物中心符合城市化大潮，是大量新城市人消费的新趋势，其显现了巨大的发展潜力，符合中国经济转型的大方向，引发了各类资本的蜂拥而至。与住宅地产的严控不同，相关政府部门鼓励商业地产项目开发，大型地产商也开始挖掘新的利润增长点，纷纷转向，购物中心在这个阶段呈现爆发式增长，以万达、新城、华润为典型代表。

然而，这种持有物业的重资金开发模式在2004年开始呈现资金慌。万达集团2002年做商业地产，沿用的依然是住宅开发思维，银行贷款为主要资金来源。2004年，国家宏观调控，把购物中心作为限制支持的七大行业，“短融长投”的毛病呈现，资金日益紧绷，万达一方面扛着银行短期收债的压力，一方面扛着购物中心需要长线资金投入的压力。此时，高成本的、长期占用大量资金的购物中心盈利模式让许多地产开发商望而却步。

期间，其他物业类别的重资产持有模式也不乏探索者，比如富力、碧桂园、世茂持有酒店；龙湖、旭辉、万科持有长租公寓。无独有偶，资金链紧张也是其持有过程中背负的巨大压力。

商业地产2.0时代：模式之痛

没有长期资金渠道的地产开发商，绕开大型重资产持有模式，依然试图顺延住宅地产的开发逻辑，走出一条轻资产的发展之路——即产权式商铺模式。开发商造好商铺以后将其卖出。购买者取得商铺的完整产权,是一个自主经营、自负盈亏的实体。

曾经行业有一种观点认为：解决了产权问题就解决了商业的经营问题。他们的理论逻辑是：产权铺投资者会努力去追求自身利益的最大化，最终实现公共利益最大化。然而，产权式商铺仅解决产权清晰问题，商业经营所需的链条,却是割裂的。产权商铺开发者、投资者、商户、消费者需求不一，所有者的博弈并不一定都会带来均衡的结果，因此多方陷入囚徒困境。具体原因如下：

（1）商业地产的环节因素。商业地产不光光是一个简单的买卖行为，需要整合不同的资源和服务团队，才能使物业存活和持续保值、增值。而一般的开发企业很难整合这些资源和团队，他们又不能持有物业和运营物业，简单的买卖商业，会给后续留下众多的后遗症。

（2）商业地产的规划因素。商业操作难度大，二线城市尚没有成熟的人才和团队能够前瞻性指导商业定位和规划方案，不能在规划设计阶段就充分考虑轻资产方案、招商方案和运营方案。

（3）商业地产的重视因素。前些年的城市化进程主导还是解决住宅供求的矛盾，开发过程对商业地产的关注不够，指标份额不到项目的10%，所以也导致目前区域市场里面商业地产有很多问题，有的烂尾、有的被迫持有、低效运营、有的商业资产因天生缺陷成为企业负资产。

商业地产3.0时代：专业之痛

房地产企业没有永续经营的理念，这是行业周期性振荡的重要原因。商业地产如何实现探索长久经营的盈利模式，正行业从业者需要共同努力，帮助它走出古老的循环怪圈。商业属于地域性很强的行业，不存在完全通用的成功模式。应该采取更多元融合的思路，不仅仅依靠单一的租金模式、买卖交易模式。此间，对各个细分物业类别的专业性要求也越来越高，行业人才逐步走向细分也将势在必行。

黑石集团收购希尔顿后，第一时间招募酒店业大师克里斯塞纳塔为其酒店报价护航；

公寓运营商在经营瓶颈期，招募大量酒店业人才帮助脱离困境；

上市商业物管公司由于人才和管理跟不上，被竞争对手超越……

这些种种迹象显示，商业地产未来的专业属性越来越重要，对专业人才的抢夺也将是企业胜出的关键。

曙光：初具雏形的解决之道

针对以上商业地产痛点和难题，需要真正意义上从实战中探索出一个集定位规划、整合营销、招商运营、物业管理等一体的资产管理模式。商业地产确实有很多困难，需要从源头来克服。在这一块其实更多的是来进行商业地产板块的研究、调查、商业资源的整合、运营的导入，更多的是去解决第一个开发商的对于商业的轻资产的模式问题，商业其实是开发商的融资性产品。怎样做成一个融资性产品，需要解决开发商轻资产的销售、解决不能返租运营的问题；更需要后续解决投资客户不能经营的问题，帮投资客户来打理让他的商业资产保值和增值。

这就是为什么商业地产运营的属性定位是资产管理人和资产管理公司。企业需要从源头解决商业的风险，从过程处理出现的问题。通过做为资产管理公司来介入前期的规划、中期的轻资产、后期的招商运营，解决开发企业的轻资产问题，解决投资客户的售后统一招商和运营的问题，让他们得到保障，这就是运营的真正价值所在。

中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路曾说过："商业地产的核心是商业，而商业是微利行业，超过商业利润率的地产开发和租金回报则必然存在'泡沫'成分，是不符合市场经济规律的。" 或许，只有反向操作思维，从商业这个微利端反推开发、销售、招商和运营，才能真正做到商业地产长效经营、去泡沫化。