小石看法 | 物业管理，需要管好哪些事儿？

小区业主群（486）

业主A

真是倒霉，我的车被小区外墙脱落的水泥砸坏了，我找物业赔被拒绝了，我该怎么办？

业主B

那天电梯故障，我被困在电梯里，吓得整个人都不好了，去医院检查花了两千多，谁来赔我？

业主C

邻居在我家窗外违章搭建影响了我的生活，物业管这事儿吗？

业主D

怎么才能知道咱们小区公共区域经营收益情况呢？物业有义务公示吗？

业主A

《北京市物业管理条例》5月1日实施，谁来给咱讲讲物业主要负有哪些义务呀？？？

石法君来普法啦！

物业服务人须采取必要措施

防止小区外墙脱落

案 例

李某居住于某小区。2018年12月15日上午，该小区2号楼9层阳台外墙水泥脱落，砸中李某小轿车，造成李某车辆多处损坏。事故发生后李某报警，派出所民警出警。该小区物业服务公司A公司派工作人员前往现场，但不同意赔偿。当日，李某将车辆开往4s店修理并自行支付车辆修理费21 000元。因与A物业公司多次协商赔偿未果，李某遂诉至法院，请求判令A公司赔偿其汽车修理费21 000元。法院经审理后认为，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。A公司作为2号楼的房屋建筑共用部分的维修、养护和管理者，对2号楼外墙负有维修、养护责任，且其未提交有效证据证明对2号楼外墙脱落没有过错，A物业公司应对2号楼外墙脱落致李某车辆损坏承担赔偿责任。

法官释法

此案例就是涉及物业服务人对小区外墙脱落的法律责任。《北京市物业管理条例》第二十六条规定，物业管理区域内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分属于业主共有。依据北京市住房和城乡建设委员会发布的前期物业服务合同及物业合同服务示范文本等，物业服务人负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部位具体主要包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面及屋面等。因此，小区建筑物等户外墙面脱落属于物业公司应尽管理义务的事项范围，故物业公司属于我国《侵权责任法》第八十五条建筑物等脱落坠落致害责任中规定的管理人，适用过错推定责任原则，在不能证明自己没有过错的情况下对侵害他人民事权益应承担侵权责任。物业服务人作为管理人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

除上述民事侵权责任外，新出台的《北京市物业管理条例》还分别在第八十八条和第一百条中增加规定了物业服务人对建筑物等脱落的安全保障义务及行政法律责任：物业服务人应当采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。物业服务人违反该条例规定的防止建筑物等脱落坠落安全保障义务的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，并处二万元以上五万元以下的罚款。

物业服务人对电梯、消防等共用设施

负有安全保障义务

案 例

赵某系某小区的业主，B物业公司为该小区物业服务企业。2019年9月21日晚，赵某乘电梯下楼时，电梯突然发生故障致电梯门无法打开，赵某被困于电梯轿厢中。赵某先后向物业、公安、消防打电话求助，后被救出。赵某被救出后因不适立即到医院治疗，花费医疗费2300元。事后，赵某与B物业公司就赔偿协商不成，故赵某诉至法院，请求判令B公司赔偿其医疗费2300元及精神损害抚慰金1000元。法院经审理后认为，被告B物业公司作为小区物业服务企业，对小区内的公共区域及设施负有安全保障义务。原告赵某因电梯故障被困电梯轿厢，人身及精神均受到损害。B物业公司作为电梯管理人，对电梯的正常运行、保养、维护、修理未尽到全面的管理责任，在此次电梯事件中负有过错，应对赵某的合理损失承担赔偿责任。赵某主张的医疗费和精神损害抚慰金数额合理，故全部予以支持。

法官释法

此案例涉及物业服务人对电梯、消防等共用设施的法律责任。《北京市物业管理条例》第二十六条规定，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等，物业服务用房和其他公共场所、共用设施均属于业主共有。依据北京市前期物业服务合同及物业合同服务范本等，物业服务人负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。物业共用设施设备具体主要包括电梯、楼间或集中绿地、变配电系统、公共照明设施、消防设施、监控设施、避雷设施、空调设备、车道、地上机动车停车场、自行车库等。我国《侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。因此，在物业服务人对电梯、消防等共用设施设备负有日常维修、养护、运行和管理义务的前提下，因过错即未全面尽到上述义务而造成他人人身或财产损害，应承担相应侵权责任。

在前述物业共用设施设备中，电梯和消防设施较易发生安全风险而致使居民人身及财产遭受损失，因此《北京市物业管理条例》特别规定物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护。物业服务人违反该条款规定的，同样将由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，并处二万元以上五万元以下的罚款。上述规定不仅对物业服务人的日常巡查和定期养护等管理义务进行了细化和强调，还规定了除民事责任外的行政责任，加强了对物业服务行业的行政管理及物业服务不到位的惩处力度。

此外，新出台的条例还规定了物业服务人对电梯、消防等共用设施建立、保存相关档案资料和公示、更新相关信息的义务：物业服务人应当建立、保存小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等信息并可以通过互联网方式告知全体业主。物业服务人未按照规定如实公示有关信息的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，给予警告；逾期不改的，处一千元以上五千元以下的罚款。而物业服务人未建立、保存相关档案和资料的，则由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处二万元以上五万元以下的罚款。

物业服务人对违章搭建等行为

应制止并及时报告

案 例

陈某系某小区业主并按时缴纳物业服务费，但后来其邻居刘某在陈某窗户外违章搭建并对陈某生活产生不良影响，陈某认为C物业公司对违章建筑搭建没有尽到强制制止义务，故拒交物业费。后C物业公司将陈某诉至法院，请求判令陈某交纳物业服务费及支付相应违约金，并提交了C公司向住建局等部门报告刘某违章搭建问题的回执凭证。法院经审理后认为，C物业公司并非具有行政执法权的国家机关，其对小区存在的违章搭建等行为履行了监督、制止义务并及时上报有关行政管理部门，即可认定其履行了相应的物业管理责任。本案中C公司已及时向住建局等部门报告了违章搭建情况并取得回执，陈某无理由拒交物业费，故判令陈某向C物业公司支付服务费及相应违约金。

法官释法

此案例涉及物业服务人对违法建设、违规出租等违法违规行为的法律责任。我国《物业管理条例》第四十五条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。新出台的《北京市物业管理条例》第六十五条第(四)项亦规定，物业服务人对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为应当进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应及时报告行政执法机关。可见，作为不具有任何行政执法权的物业服务人，其对于物业管理区域内的违法建设等行为负有制止并及时向有关行政管理部分报告之义务，而不负有认定、查处和拆除违章建筑的职责。因此，业主亦不得以物业公司未强制拆除违章建筑为由拒交服务费，否则不仅需补交物业服务费还将支付违约金或滞纳金。但若物业服务人未尽到劝阻、制止和及时报告义务，则将根据《北京市物业管理条例》第九十二条之规定，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门给予警告，并处五千元以上一万元以下的罚款。

小区公共区域经营收益

须存档并如实公示

案 例

关于利用公共区域进行经营及其收益，我国《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并对个人处1000元以上1万元以下的罚款、对单位处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益则用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

法官释法

新条例对相关规定进一步细化：该条例明确规定，由依照法律法规的规定召开的业主大会决定共用部分的经营方式并管理、使用共用部分经营收益等共有资金。业主、物业使用人、物业服务人等不得擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营。同时，根据该条例规定，物业服务人应当建立、保存小区共有部分经营管理档案；物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账，公共收益归全体业主所有。物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新上一年度公共收益收支情况或通过互联网方式告知全体业主。一旦违反相关规定，物业服务人亦需承担相应行政法律责任。

END

供稿 | 王晓露

图片 | 网 络

原标题：《小石看法 | 物业管理，需要管好哪些事儿？》

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